买房"货不对版"？北京出台楼市销售新规！这一城市将实施二手房参考价，影响多大？

2021-07-09 17:12:00　来源：券商中国

原标题：买房"货不对版"？北京出台楼市销售新规！这一城市将实施二手房参考价，影响多大？

又有城市在陆续加码楼市调控！

7月8日，北京市住房城乡建设委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（下称《通知》），现向社会公开征求意见。

《通知》提出了设置交付样板间、显著位置公示不利因素、热销项目将实施公证摇号等要求。《通知》指出，提出有关要求，是为持续规范新建商品住房（含限竞房、共有产权住房等，下同）销售行为，提高交付品质，切实保障购房人合法权益，确保本市房地产市场平稳健康发展。

同日，西安住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，促进二手住房市场信息透明。

北京进一步规范新建商品住房销售行为

7月8日，为持续规范新建商品住房销售行为，切实保障购房人合法权益，北京住建委起草了《通知》，现向社会公开征求意见。

《通知》共五部分15条细则，除附则外，主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。

北京住建委指出，部分开发企业在宣传推广新建商品住房时，过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、不实宣传周边配套以吸引客户。在实际交付时，购房人产生了“货不对版”、“严重减配”感觉，群众意见较大，集中通过12345热线、信访渠道、新闻媒体反映。

今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。为避免这些项目上市时出现群众普遍反映的问题，北京住建委研究起草了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。

《通知》在附则中明确，违反本通知规定的，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。

预售商品住房前应设置交付样板间

近年来，各地都有出现业主在正式交房时发现房屋建设或小区设施建设与开发企早前宣传不符的情况。2019年11月，多家媒体曾曝光湖南长沙某小区业主在实际交付时发现开发企业此前宣传的小区人工湖竟然是用蓝色塑胶刷地的“塑胶人工湖”，在当时引来广泛关注。

针对“货不对版”问题，《通知》规定了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房前，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。

对于设置交付样板间，《通知》明确要求，开发企业在预售商品住房前，应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间。交付样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。

同时，《通知》提出了“三个一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。《通知》还要求，样板间保留至项目交付三个月后。

项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致

2020年，山东济南曾曝光出一则开发企业虚假宣传案例。

山东省济南市市中区市场监管局去年披露的一起行政处罚中，就提到开发商济南泉景文卓置业有限公司对旗下的绿地国际城项目进行了虚假宣传，被区市场监管局处以200万元罚款。据央视新闻报道，在经营过程中，该公司以网站、微信公众号、微信公众号程序链接、印刷品广告等形式，虚假宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模以及配建三级甲等医院等内容。

截图来源:济南市市中区政府网

为遏制开发企业虚假宣传，《通知》规定，开发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。

同时，《通知》严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

《通知》明确，应在销售现场显著位置公示三类内容：

1. 项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素。不利因素公示应准确、全面。

2. 经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。

3. 项目配建公租房的，开发企业还应展示配建公租房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况，并在《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中予以明示。

此外，在销售过程中，《通知》要求销售人员应佩胸卡上岗，线上销售应实名。同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

热销项目将实施公证摇号

《通知》要求，开发企业要切实加强项目销售组织和管理，如项目出现热销情况（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住房城乡建设主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。

普遍观点认为，公证摇号能够有效避免一些“买到就是赚到”的热门项目商品房中出现额外收费以及安插“关系户”等暗箱操作。

今年4月发文开展公证摇号的绍兴市上虞区住房和城乡建设局指出，商品住房公证摇号是在政府指导下的公开销售方式。施行商品住房公证摇号能进一步规范房地产市场，有效遏制炒卖房号、捂盘惜盘、捆绑搭售等违法违规行为，支持自住需求，为刚需购房者提供更加公平、透明的购房环境，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》还规定在签订合同时，企业应向购房人展示样板间，介绍材料、工艺、尺寸等内容；同时告知项目不利因素并由购房人书面确认；要求项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查；明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责，应向购房人出具符合合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

西安将发布二手房成交参考价

7月8日，除北京发布规范新建商品房销售行为外，西安住建局也在调控楼市上再进一步，发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，促进二手住房市场信息透明。

具体有四点内容：

一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

二手房参考价发布将有何影响？作为参考，今年深圳在实施二手房参考价后“效果显著”, 5月深圳二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%，这是深圳二手房价自2019年7月以来环比首次下降。

易居研究院此前指出，二手住房成交参考价格的发布有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。发布二手住房成交参考价格也将推动二手房市场的信息公开，从而不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，是后续房地产长效机制的重要保障。