3月中旬，武汉地产与融创联合拿下稠城街地块，总价300131万元，溢价率53%。楼面价达到36030.01元/平方米摄影/郑娜。
【义乌是中国最富裕的地区之一。义乌市统计局官方数据显示，2020年全市GDP达到1485.6亿元，按户籍人口计算，全市人均GDP达到175865元，全体居民人均可支配收入71210元，仅次于上海，高于北京、广州、深圳。城镇居民人均可支配收入高达80137元，远超一线城市。]
【需求遭受双重挤压的义乌，很快加入全国市场整体下行通道。国庆后入市的大部分项目二期，月均销量只有十几套。]
“现在小偷后悔了。”今年4月，在人才购房优惠补贴政策下，落户浙江义乌的蒋猛花了200多万元抢到了一套89平方米的新房。虽然他享受了30万元的住房补贴，但他觉得自己在当前的市场低迷中亏了钱。
让蒋猛心态如此转变的是，从上半年到下半年，义乌楼市一直在稳步攀升。
“四月买房就像买菜一样。”主城区到处都有3万元/平米的项目，几个人抢一套房的情况并不少见。乡镇300多套房也在同一天被清算。韩毅智库数据显示，2021年4月，义乌商品住宅成交均价约为25300元/平方米，去年同期为17900元/平方米，较去年同期增长40%以上。随着住房和城乡建设部面试和调控的逐步收紧以及人才购房补贴政策的变化，需求和投资都受到了不同程度的挤压，义乌市场迅速降至冰点。国庆后入市的大部分项目二期，月均销量只有十几套。
随着义乌工业经济的发展和转型升级，这个三线小城镇持续推进人才引进战略。2020年第七次人口普查数据显示，义乌常住人口达到近186万人，近十年增长超过50%。业主想保值，后来者想买房。在这个快速发展的三线城镇，需求依然存在。
上半年“买房如买菜”
“滨江崔玉华庭二期即将开盘，78-135平方米TOD都市生态居住区正在火热报名中。”在“双11”电商嘉年华寒冷的夜晚，在义乌市中心一家购物中心的滚动屏幕上，这条标语在耀眼的红色背景下显得格外醒目。
滨江集团旗下的这个项目，上半年刚开盘的时候确实“火爆”，300多套房很快就卖完了。这种流行当时在义乌市场很普遍。以上半年入市的碧桂园两个城市项目为例。云溪毗邻万达广场，朝明位于江东街，注册人与房屋比例基本保持在3: 1和4: 1。
不仅在义乌市，而且在附近的乡镇。位于义乌南部城镇的一个项目的营销负责人刘洋告诉记者，苏溪镇海月和明寿的300套房在同一天被清算。这个项目的价格已经达到了22000元/平方米。
“四月买房就像买菜一样。”上半年义乌主城区有3万元/平米的项目，几个人抢一套房的情况并不少见。乡镇300多套房也在同一天被清算。其中，既有因住房补贴政策门槛降低而上车的刚需客户，也有大手大脚投资的客户，整个楼市一片火热景象。
价格
在如此庞大的买家群体中，有很多投资者。滨江地产的一位地产顾问告诉记者，第一个项目推出时，投资客户约占30%；上半年在刘洋推出的项目中，投资客户买一整层，甚至几层或者十几套都是正常的。
此外，刚需客户较多，吸引他们上车的是人才购房补贴政策门槛大幅降低。
2020年6月下旬，义乌调整人才购房补贴政策，取消义乌户籍限制，调整在义乌工作(缴纳社保)两年以上的要求，首付比例由50%降至30%等等，门槛大幅降低。其中，按照补贴标准，专科、本科、硕士等人才分别补贴20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补贴可高达140万元。
值得一提的是，当时规定首付要全额使用政府补贴。这大大减轻了人才买房的首付压力。
在需求增加的背景下，去年下半年购房热情开始高涨，叠加今年上半年整体火热的市场，迅速沸腾到高潮。
根据韩毅智库的数据，2020年义乌商品房成交数量超过2600套；2021年前7个月，月成交最低超过1300套，最高超过4100套。柯睿数据显示，截至6月底，义乌库存约384万平方米，消化期仅10.7个月，呈现供不应求趋势。
房价也在上涨。以2020年底开业的大都会温岚项目为例。本项目位于福田街，位置较好。今年1月，该项目网上签约成交均价为27742元/平方米，7月份成交均价上涨至35080元/平方米，6个月上涨超过7300元/平方米。
p>对房价同样形成刺激效应的，是不断被烘热的地市。数据显示，2020年时，义乌的平均楼面地价为12786元/平方米，2021年上半年这一价格攀升至16858元/平方米。其中堪称创下纪录的是，3月中旬由武汉地产与融创联手，以30.0131亿元的总价，溢价率53%拿下的稠城街道地块，成交楼面价达到了36030.01元/平方米。某房企市场部人士表示，一般测算下来，该项目的保本价要在5万元/平方米。
尽管这一价格确实处于绝对高位，但地块居于市中心，区位优越。
记者在已经处于施工状态的现场看到，这一被命名为“江山云起”的项目四周已被围挡起来，楼体模样现出，诸多工人在进进出出，热火朝天；项目东南侧是江滨公园，绿色植被丰富，沿着江滨北路向东北方向步行，不足20分钟就可抵达义乌名校宾王小学。“听说要卖到6万。”该项目的一个供应商告诉记者。
这样的价格拍出，房价难免出现强烈的上涨预期。“上半年义乌老是拍地，只要拍地的消息一出来，周边就会涨。”义乌当地的中介告诉记者，即便如此，“一个月卖掉十几套房子不成问题”。
行情在这个夏天戛然而止。7月底，包括金华在内的5个城市被住建部约谈。随即，8月初，调控政策明显收紧。
下半年学区房降价70万
首先面市的收紧政策是限售三年。8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
“这个政策出来后，很多投资客都被洗出去了。”上述中介告诉记者，之前有许多投资客采用“定金操作”，将手中的钱分拆，在三五套房同时下定金，行情好的情况下快速转手，赚差价，但3年的限售期堵死了这种方式。
据刘洋观察，此前大批量购入房产的投资客户基本上全消失了，仅有些个人投资客户散着买，“现在的客户自住为主，少部分投资兼自住”。
不仅如此，紧随着限售政策，上半年搅动楼市热情的人才购房补贴政策也发生了些许变化。8月下旬，为了解决人才房逾7000组排队、补贴难以快速落实的情况，义乌推出了人才权益凭证。
据当地人社局解释，这套新增的新操作流程是针对具有全款及首付支付能力的人才。根据流程，使用人才权益凭证的，需要自行缴纳全部首付款，政府补贴将在按揭的部分予以发放。
这也就意味着，可获30万补贴本科学历购房者，一套总价250万元的房子，原本45万可上车，若使用上述新规，则需凑足75万元首付。
江蒙向记者表示，身边有购买了的朋友，收到了开发商催缴全部首付的函件。
家在义乌、从事房地产行业相关工作的张嘉向记者表示，这一政策原本对外来人才较为友好，但当前的变化实则又抬高了购房门槛。
据刘洋透露，某项目的人才购房原有800余户，如今因首付凑不齐而要退款的有100余户。
需求遭遇双重挤压的义乌，很快就加入了全国市场行情整体下行的通道。多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅十余套。即便如此，站上高位的地价，让房价也难以轻易大幅向下。
“7月份就有下滑的迹象，8月份的新政后，义乌就有大幅度下滑，9月份市场接近冰点，”刘洋回忆道，“7月份佛堂镇的锦绣朝阳首开272套房源，当天去化八成，余下几十套楼层好、总价高的房源，此后却基本卖不动，10月份销量在个位数。原本计划在11月推进的二开，因为蓄客不理想，可能会延迟到11月底或12月初。”
市区项目的冷清同样肉眼可见。11月12日，记者在位于后宅街道的滨江翠语华庭项目，偌大的售楼部仅有三位工作人员在现场，背景音乐把售楼处衬得格外冷清。置业顾问也向记者表示，10月份加推的房源，销售速度约为一天一套。
不过，即便去化情况已不甚理想，项目加推的房源也无法轻易降价促销。
“一降价就可能会被此前的业主维权，”刘洋介绍，7月份位于市区的美的君兰锦绣首开价格达4.2万元，尽管价格很高，在当时尚可的行情下，达到了八成左右的去化，“但价格站上了这个高位，就只能顶在天花板上。”
尽管购买的楼盘本身未降价，但敏锐的江蒙还是感受到了市场降温。他向记者表示，比美的君兰锦绣更靠近江边、环境更好的华润置地悦府项目，近期开盘，均价却在3.8万元/平方米，整个价格实际上是明显走低了。
学区房的行情更是急转直下。由于金华入选教育部基础教育综合改革实验区，义乌的学区房也遭遇重创。“上半年绣湖双学区房、学区未占用的，300万元以下的一房难求”，而这样的学区房大多只有40平方米左右，“现在降到230万也没人买。”中介告诉记者。
地市也一改上半年十余家房企抢夺一宗地块的热闹，整体走向冷却。8月27日，义乌市佛堂镇头甲商住综合楼7幅沿街地块挂牌出让，最终有6宗地块因无人报价流拍。
人口涌入的城市
根据义乌市政府披露的数据，目前义乌市域面积1105平方公里，下辖6镇8街道，中心城区建成区面积103.8平方公里。
从市中心出发，十分钟车程基本可以抵达市区内大部分目的地，前往位于全域最南端的赤岸镇，驾车也只需40分钟。
在义乌的街头，不同肤色的面孔穿梭而行，国际化气息扑面而来。义乌是浙江的义乌，更是国际的义乌。义乌作为浙江省辖的县级市，虽由金华市代管，却比金华更加有名。
这里是全球最大的小商品集散中心，被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。今年上半年，中国国际贸易促进委员会（CCPIT）还下文同意，由义乌中国小商品城展览有限公司组团赴德国汉堡办展，这将使义乌成为中国第一个获得“出展权”的县级城市。通过走出去办展，义乌在国际上的影响力进一步增强。
这里还是中国最富裕的地区之一。根据义乌市统计局的官方数据，2020年全市实现地区生产总值（GDP）1485.6亿元，全市按户籍人口计算人均GDP达到175865元，全体居民人均可支配收入为71210元，这个数据在全国仅次于上海，比北京、广州、深圳还高。其城镇居民人均可支配收入更是高达80137元，远超一线城市。这里也是全球豪车密度最高的城市，2020年末每百户城镇居民家庭汽车拥有量60.9辆。
据第七次人口普查数据，2020年义乌市常住人口为185.94万人，比2010年第六次人口普查时（123.4万人）增长50.68%，年均增长4.18%。这两项增幅分别高出浙江省32个和2.4个百分点，高出全国45.3个和3.6个百分点。截至9月底，义乌全市的流动人口突破170万，比去年年底增加8万多人；以此合计，义乌总人口超过256万，成为浙江省人口最多的县级市。
在浙江省的浙中城市群规划中，金华—义乌都市区（下称“金义都市区”）是网络型的浙中城市群的核心区域，由金华市区、义乌城区和金东—义西南战略发展区为主体共同构成。金义都市区建设世界小商品之都、国际影视文化之都，重点打造金义科创廊道、义乌跨境电子商务区、金义国际陆港新区及快递物流中心、金义综合保税区、横店影视产业集聚区等功能平台。义乌作为浙中城市核心之一，将进一步扩大它的活力辐射范围。
长久以来义乌高等院校缺乏，本地培养输出人才能力较弱，义乌试图打破这一困局。近年，义乌引进落地了中国计量大学现代科技学院、浙大“一带一路”国际医学院、复旦大学义乌研究院等多个高校院所。其中，已经有3000余名中国计量大学的本科生、研究生在义乌新校区就读。
房价会稳住吗
楼、地全面遇冷，市场持续探底，但义乌的需求并未消失。
在经济发展与产业转型的需求下，义乌从2013年开始持续多年进行人才引进。2017年，义乌更新后的人才政策首次将大专和技术人才纳入住房、教育等保障体系，如为大专及以上人才提供最低20万元、最高140万元的一次性购房补助。不过，彼时要求的首付款比例在50%。
大力度的优惠，带来了显著的效果。官方数据显示，过去10年间，义乌人才数量从20.4万增至34.5万；2020年，仅电子商务行业就新招引大专以上学历超1.2万人，其中外来人口占九成。
刘洋向记者分析，在义乌近260万的人口中，有110万是租房住的，“去年达到了人才补贴资格门槛的也有5万人”，将来都可能会形成刚需。在义乌从事外贸工作的苏朝阳向记者介绍，在义乌港进行集装箱装卸的工人月收入也会达到万元以上。
在商贸发展和经济转型的背景下，义乌还在持续扩容。根据义乌“十四五”规划，到2025年，义乌二环面积扩容至266平方公里，人口要达到300万。
与大部分近年来快速发展的城市一样，义乌也在进行着市区的大拆大建，更新城市建设，随之而来的货币化安置提供了购买需求。
值得一提的是，早年义乌市进行旧村改造时，打造了大批4~5层的垂直楼。“一层出租做店面，二三层租给别人住，房东自己住在上面，还可以在上面种些花花草草。”苏朝阳说，行情好的时候，一年租金有40万~50万元。
在一家义乌本地中介窗外贴得密密麻麻的广告中，有一栋位于义乌国际商贸城一期市场正对面的垂直楼，挂牌现价近1900万，共8层，房产证上面积764平方米，租金收益可达40万元。
除收入稳定的拆迁户之外，义乌发达的民营经济催生了许多身价不菲的老板。“做生意的义乌人投资理念先进，而且对市场敏感，只要有升值空间，他们就会通过各种方式筹集资金投入。”刘洋说。
但同时，作为省里重点关注的人口净流入大城市，未来义乌的保障性住房供应也会增加。根据浙江省人民政府办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》，“十四五”期间，全省建设筹集保障性租赁住房120万套（间）。其中，杭州市区、宁波市区、义乌市等12个人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套（间）数占新增住房供应套（间）数的比例达到30%以上。
“需求还是在的，房价未来应该稳得住，”张嘉说，不过当前行情不好，加上企业资金紧张，不排除房企当前有意愿降价。
“最好现在不要买房，这个时候最贵了！”一位在义乌生活了20多年、手握两套房产的出租车司机告诉记者。
