从风光无限的本土大鳄到走入掉队行列，京派房企的这几年着实不好过。无论是因为规模化扩张行差踏错，还是因为债务高企陷入流动性危机，在非首都功能疏解的大背景下，他们曾经繁华喧嚣过，如今却空余一身落寞。
它曾是总部位于北京的房企中最赚钱的公司之一，在北京三环拥有超过400亿套自持房产，其中大部分位于北京金融街，这里寸土寸金。
金融街控股有限公司(000402。深交所，以下简称“金融街”)，一家靠商业地产发家的房地产公司，如今规模落后，负债累累，持续亏损，几乎不在公众视野之内。
前不久，股东大家人寿再次减持金融街股份，这是今年下半年以来保险资金的第二次套现。早在7年前，金融街曾经是保险资金的热门蓝筹股，被标语牌反复捧着。
2017年，金融街董事长高靓曾说过，小而美的人才能活得好。当时号称“中国华尔街”的北京金融街，左手握着，右手大扩张。
过去7年，金融街经历了哪些保险资金的进退？
不增收也不增利
2021年11月15日下午，金融街发布公告称，股东人寿保险近期减持公司股份8421万股，合计减持比例为2.82%。减持后股份数量为3.37亿股，最新持股比例为11.29%。
早在今年9月6日至8日，该股东还通过集中竞价减持了2981万股，占金融街总股本的0.99%。
对此，金融街内部人士在接受时代周报采访时表示，“这是基于股东自身经营安排的考虑”。
据了解，从2019年7月开始，大家的生活都在不断套现。卖出的股票名单还包括中国建筑、万科A、欧亚集团、大尚、招商银行。同时，金融街减持的地产股也包括金地。
明源股份地产首席研究员艾振强对时代周报记者表示，随着调控的不断深入，房地产板块估值持续下降，风险加大。因此，“此次减持可能更多是基于保险资金对房地产行业前景不乐观的事实”。
除了上述外部因素外，金融街近年来飘忽不定的表现也屡遭诟病。数据显示，其上半年营收为54.73亿元，同比减少6.71%；归属于上市公司股东的非净利润仅为6.8亿元，同比减少46.67%。
“增收不增利”是2021年上半年所有房企的常态，但金融街却是“增收不增利”。
公司今年三季度数据进一步恶化：营收41.93亿元，同比下降9.84%；归母净利润5.1亿元，同比减少22.49%；扣非净利润-1545.99万元，同比下降103.83%，呈现亏损趋势。
纵观前三季度，金融街营收为96.66亿元，同比下降8.1%；非净利润5271.7万元，同比下降90.08%。
至于净利润下降，金融街内部人士解释，主要是其德胜国际中心项目股权交易，卖价成为非经营性损益。“如果按照正常的资产交易方式，项目将直接带来16亿的营收和5.3亿的利润，如果体现在财务报告中，正常收入在6亿左右”。
然而，投资者在2019年开始质疑其盈利能力，尤其是2020年新冠肺炎疫情期间，金融街营收跌至181.21亿元的五年低点，扣除非盈利后净利润下降89.98%，成为弱势反弹股。
“金融街模式”得与失
金融街过去的优势已经变成了
北京金融街的母公司为北京金融街投资集团有限公司(以下简称“金融街集团”)，成立于1992年，以发展建设北京金融街为契机，逐步发展成为大型多元化产业集团。2000年，与重庆华亚进行资产交换，成功上市。
东方证券2017年的一份研究报告将其优势概括为“金融街模式”，即在一线城市和区域中心城市发展房地产，同时重点增加一线城市核心区域写字楼和商业物业的持有量，逐步形成以商业地产为主导，适当增加优质物业的持有量，以住宅地产为补充。
简单来说就是“金融街模式”的先天基因聚焦于商业地产的开发和运营，即通过在城市核心区域开发商业地产，增加商业设施，使地段实现增值，然后将周边房屋快速出售变现，补充商业地产长期运营所需的现金流。按照金融街自己的说法，就是发展和自我维持两轮驱动。
然而，这种在北京CBD和金融总部核心区培育的“金融街模式”，就像温室里的一朵花。一旦接触到气候多变、环境复杂的国外市场，能否凭借本土优势取胜？这份研究报告也给出了一些担忧，比如：一二线城市房地产政策调控超预期怎么办？自持财产
租率不及预期怎么办？城市及土地储备的拓展不及预期又该怎么办？现在回头望去，不得不说这是一份具有前瞻性的券商研报。它所提示的风险，竟然全都在这家企业日后所遭遇的困境中逐一应验了。
扩张路上遇人事震荡
从2014年起，也即险资不断加持后，金融街驶入了全国化扩张的快车道。
最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32亿元接盘潘石屹在上海的SOHO静安广场和海伦广场两个项目。次年7月，金融街又以88.15亿元竞得上海火车站北广场以北地块，刷新当年上海土地成交价格记录，斩获“地王”一枚。
金融街工作人员告诉时代周报记者，上海火车站北广场以北地块并非是传统意义上的“地王”，虽然总价高，但这是上海内环少有的30多万平米的综合体项目，实际折合每平米仅2.8万元，“在上海内环，这是一块优质地块。”
该工作人员还表示，“扩张是基于公司业务发展的需求，希望进一步提升行业地位”。
数据显示，2017年，金融街陆续深入武汉、成都、苏州、廊坊及佛山，拿下18个项目。根据当年财报，金融街在2017年共耗资247亿元（权益）拿地。
2018年，金融街通过招拍挂、兼并、收购、合作开发等方式，继续新增项目20个，新增权益建筑面积356万平方米，实现权益投资额191亿元，土地均价约7699元/平米。
而就这两年间，中国房地产市场的游戏规则已经改写。2017年，十九大提出的“房住不炒”渐成基本国策，旨在抑制投资投机需求的限售政策密集出台。
大多数房企没有严谨捕捉到信号背后的意思，金融街也是其一。根据克而瑞统计，金融街2019年新增土地货值238.3亿元，同比减少约27%，其拿地力度虽然有所降低，但仅苏州31亿一块地，楼面价就刷新当地记录。
在这个过程中，金融街内部在当时已有大变化。2015年11月，金融街发布公告称，根据上级通知，公司董事长王功伟、董事鞠瑾正在接受组织调查。
这则消息震惊业界，进而引发公司内部人事震荡。直至2017年8月，金融街一大波高管全部换血，1970年出生的高靓当选为公司董事长。
大范围人事震荡对企业发展造成了何等影响，接受时代周报记者采访的业内人士不愿置评。可见的事实是，此后多年，“廉政建设”始终是这家企业官宣的高频词。而金融街项目投拓的步伐虽然在加快，但周转却变慢了。
Wind数据显示，2014年，金融街存货周转天数为1100.24天，而2020年底，这一数据达到了2396.8天，增长了2倍多。
资金回笼缓慢，叠加扩张拿地，致使金融街一度背上沉重财务压力。根据《投资时报》报道，金融街的净负债率自2014年起便一直处于100%之上，2014年—2019年末依次为113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。
8年时间过去，金融街的销售规模仅有不到2倍的提升，而同期房企10强的销售规模平均增长了5.22倍。克尔瑞数据显示，2012年，金融街实现销售金额180亿元，位列第27位，这是迄今为止它在房企百强榜上排名最靠前的一次；2020年，金融街销售348.5亿元，排名第77位。
但也有业内人士认为，若从净资产、土储、运营面积和租金收益等方面综合考量，金融街还是一家不错的公司，在财富中文网发布的2020年《财富》中国500强排行榜中，金融街以261.84亿元的营收位列榜单第353位，较上一年提升25位。
割肉自救，别无选择
11月18日，金融街发布公告称，将为全资子公司金融街武汉置业有限公司债务融资提供19亿元担保。
这则“借新还旧”的公告中，或许隐约可见其负债压力的冰山一角。根据以往财报数据，从2017年到2019年全国扩张期间，金融街的有息负债在持续增长，分别为624亿元、805亿元、846亿元；2020年有息负债进一步上升，至874亿元。
而截至2020年末，金融街净负债率仍高达172.41%，剔除预收款项后的资产负债率为74.38%，踩中两条“红线”。
此刻，面对股东减持、周转变慢和杠杆推高，战略性收缩似乎是金融街别无选择的选择。
在2021年公司半年报中，金融街管理层明确表示，下半年公司将高度重视现金流安全，确保资金安全稳健。并提出统筹收支平衡、加大融资力度、优化债务结构、降低财务费用、盘活存量资产等等数项举措。
然而现实中可用以自救的手段，都不过是一些常规套路：
首先是减少土地开支。据公司年报测算，与2019年的土地权益投资额169亿元相比，2021年至今为止，金融街拿地权益投入缩水了约50％。
上述金融街内部人士告诉时代周报记者，公司拿地越来越谨慎，对目标城市的经济基本面、市场竞争格局以及周边竞品都要进行详细的分析测算。
其次是出售资产。除了前述提到的德胜国际中心项目股权外，金融街实际上从去年开始就已经卖卖卖，包括与中信地产协商解除中信城B地块合作协议，以37.1亿元的价格转让金融街•万科丰科中心项目股权等等。如果顺利的话，这些股权交易可为金融街回笼超过130亿元的资金。
但这一系列操作，似乎仍未使其化解三道红线的压力。截至2021年6月末，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13，资产负债率和净负债率小幅下降，仍踩中两条红线，维持“橙档”不变。
在回答投资者提问时，金融街方面曾明确表示，力争三年将“三条红线”管控的核心财务指标全部达标。
