在2021年暑期实习申请中，王澍(化名)感受到了房地产行业的‘内卷化’。在土地资源管理专业，他面试了几家领先的房地产企业进行岗位延伸，其中一家只招了两个人，但有近20名考生参加了最后的面试，其中不乏清华、北大、香港大学等名校的研究生。
暑期实习是秋季搬家的缩影。虽然大家都在说房地产行业的低迷和衰退，但并不影响一批名校毕业生加入房地产的“内卷大军”，未来的求职将是又一场“血雨腥风”。'
国王们不知道的是，城市生活并不容易。因为我们不拿地，第一个被裁的当然是脱脱人。陈郁(化名)在北方一家民营房企总部投资推广部工作，出现在公司裁员名单中。他们部门有六个人，这次有两个同事一起被裁员，裁员比例是50%。春节前他们都会失业。
头套岗曾被称为“房企第一岗”，是房地产开发的开拓者和进攻者。但目前房企在没钱收购土地、不愿意投拓的情况下，裁员潮也从投拓岗位开始，“先裁员再投拓”成为众多房企的一致选择。
集中供地下的投拓人：上半年还在忙，年底就被裁
2021年，土地市场的游戏规则发生了很大变化。22个城市开展集中供地，即发布出让公告，集中组织出让活动。原则上全年发布转让公告不超过三次。
这无疑对头陀人的工作节奏产生了影响。因为遍地开花，几乎每个城市和地区的土地供应，头部房企都会参与。据我所知，国企和央企的投拓同行都很忙，因为每一批要供应的土地都要逐一筛选，然后立项，方案深化。”陈郁说。
根据中国工程院数据，2021年，TOP100企业土地收购总额为25377亿元，同比下降21.5%。全国300个城市中，TOP100企业以招标、拍卖、挂权方式取得的土地总价款占土地出让金的比例为45.1%，较去年同期下降8.9个百分点。其中，2021年保利发展以累计增加值4287亿元位列榜单第一；万科和碧桂园紧随其后，累计新增价值分别为3309亿元和3269亿元。
但对于陈郁所在的中小型本土房企来说，集中供地的影响相对有限，仍然只关注重点跟进的城市或者项目已经落地的城市。更大的问题来自于得不到合适利润的土地和拿不到土地的钱。在第一批土地供应中，各大民营企业都处于土地储备焦虑状态。'
一批土地可以在一年内产生价值和支付。因此，第一批集中供地引来了央企、国企、民企的“疯狂抢夺”。结果很多被查封的土地都没有利润空间，一些城市还出现了退地现象。所以第二、三批，民营企业不会参与。"
在长三角城市的第一次集中供地中，陈郁的团队也关注了几个地块，但由于利润率太低，计划没有得到公司的批准。我们在成都第一批和第二批土地供应中拿了一块地。当时我们把产业带在身边，以为可以零溢价拿到地。
虽然第三批集中供地的土地大部分是‘优质优价’，但由于资金紧张，出售的房企仍然不多。数据显示，去年12月，50家代表性企业的征地总量有所回升，但总量不到上年同期的四分之一。2021年12月，50家代表性房企的土地收购总量同比下降75.3%，但环比激增325.2%。
根据陈郁的说法，公司最初将土地收购分为三个标准，即现金流型、盈利型和平衡型，各种类型土地的盈利要求从3到10分不等。但从2021年下半年开始，利润率低于10%的土地将不再参与拍卖。但是现在基本没有利润率超过10%的土地。陈郁说。
伴随着战略收缩的，是人员的调整和优化。基本上没有征地需求。征地缩水后，必须优化人员。就这样，陈郁和另外两位同事成为了年底房企裁员潮中的一员，部门里剩下的三个人都是公司的‘老人’。
300城卖地收入7年来首降，投拓人静待春天
类似于不再受欢迎的头陀人，土地市场已经“关闭”。
根据中国工学院的数据，2021年，全国300个城市共出让各类土地20.2亿平方米，同比下降17.1%。转让费总额56199亿元，同比下降9%。其中，住宅用地成交面积和出让金分别下降25.15%和7.35%，成功出让8.77亿平方米，实现收益48412.08亿元。
这是2015年以来300个城市土地出让金首次同比下降。根据中央指研究院历年数据显示，2015-2020年，300个城市的土地出让金再创新高，2015年达到21793亿元，2016年达到37530亿元，2017年40623亿元，2018年41773亿元，2019年50294 亿元，2020年为59827亿元。
这与房企拿地热情下降直接相关。2021年内，房企投资力度同比大幅下降。TOP100房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5%，门槛值为72亿元，较2020年的85亿元下降13亿元。50家代表房企2021年拿地销售比均值为24.0%，较2020年大幅下降9个百分点。其中，第二阵营（即TOP11-30）房企投资力度降幅最大，降低14.6个百分点。
一个新现象是，民企在土地市场逐渐"失声"，尤其在集中供地的22个试点城市中，国企、央企可谓"全年无休"，始终是土地市场"主力军"，拿地占比也逐渐提高。中指研究院数据显示，三批集中供地中，国企拿地占比分别为44%、74%、79%。而在厦门、广州、深圳等城市中，国企拿地占比更高一些，均超75%。在中指院发布的房企2021年权益拿地金额排行榜中，TOP10中仅有位列第1的碧桂园和第8的龙湖为民营房企，其余皆为国企、央企或混合所有制企业。
不过，仅靠国企、央企的购买力明显是不够的。中指研究院数据显示，2021年1-12月,全国300城共流拍地块1298宗,流拍率为13.53%,较2020年增长3.93个百分点；其中，12月流拍地块266宗，流拍率为14.8%，较11月增长0.08个百分点。
土地市场不景气也给地方土地部门带来压力。广州市国土局番禺区分局一位不愿具名的工作人员对时代财经称，除了宅地集中出让，还有零散的商业、工业用地的上市，2021年工作节奏并未太大改变，但土地成交不确定性很高，如果土地卖不出去，政府会有一定的资金压力。
诸多规模房企在首轮集中供地后集体"隐身"，地方性平台公司成为土地市场的"托底者"。陈豫认为，这将导致行业格局再次洗牌。"第二、三批次集中供应的土地多是高利润率、底价成交，而且国企、央企的资金成本非常低。如今房地产的暴利时代已经过去，民营房企现金流一旦断裂就活不下去了，TOP50民企可能在这波调整中尤其难受，能活下去的肯定是国企、央企，它们的钱'便宜'。"
"国企、央企基本不需要做前期融资、全部用自有资金拿地。它们的开发贷基本是在基准利率基础上再下浮20-30%，而民企开发贷是上浮8、9甚至10个点，在公开市场和集中挂地中没有任何溢价竞争力。"陈豫续指。
不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，2021年土拍情况肯定会对未来的行业格局产生影响，但不必高估。"过去，行业集中度提高被认为是房地产走向健康的表现之一，但从近期头部房企不断出现债务风险的情况看，并不是集中度提高、行业就没有问题。由于几家头部民企出现爆雷，明年行业集中度可能会有所下降，且国企和民企的态势会有所分化。但等市场稳定后，不需要国企、央企和地方城投平台去托底土地市场时，可能会再鼓励民企、全国化房企大规模地外地扩张。"
陈豫也对未来的就业保持乐观。"对2022年其实不用特别悲观，等企业缓过来了，它需要发展，肯定要加强土地储备。"目前，陈豫还没有离开房地产行业的计划。"可能会做不良资产处置、资产管理或产业地产等相关工作，大的方向还是选择房地产相关的项目拓展或土地拓展，一是现有工作经验、资源能匹配，二是地产的薪资标准还是高于大多数行业。"
