2021年暑期实习应聘中，王数（化名）感受到了房地产行业的"内卷"。土地资源管理专业的他面试了几家龙头房企的投拓岗，其中一家房企仅招两人，但参与最终面试的竞聘者近20人，其中不乏清华、北大、香港大学等名校的硕士研究生。
"暑期实习是秋招的缩影，虽然大家都在说房地产行业下行、衰退，但这丝毫不影响一批又一批名校毕业生投身地产'内卷大军'，未来的求职将又是一场'腥风血雨'。"
但王数们不知道的是，"城里"的日子并不好过。"因为不拿地了，首先被裁掉的当然是投拓人。"在某总部位于北方的民营房企总部投拓部门工作的陈豫（化名）出现在公司裁员名单中，他们部门共有6人，此次一起被裁的还有2位同事，裁员比例为50%。他们都将在春节前失业。
曾经，投拓岗被称为"房企第一岗"，是房地产开发中的先行者和冲锋者。但在房企没钱拿地、投拓有心无力的当下，裁员潮也从投拓岗位开始，"裁员先裁投拓"成为多家房企不约而同的选择。
集中供地下的投拓人：上半年还在忙，年底就被裁
2021年，土地市场游戏规则发生重大变化。22城推行集中供地，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上全年发布出让公告不得超过3次。
这无疑给投拓人的工作节奏带来影响。"由于遍地开花，几乎每个城市、区域的供地，头部房企都会参与。据我了解，国企、央企的投拓同行非常忙，因为每批供应的土地都要挨个初筛，然后立项、深化方案等等。"陈豫说。
中指研究院数据显示，2021年，TOP100企业拿地总额25377亿元，同比下降21.5%。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与去年同期相比下降8.9个百分点。其中，2021年，保利发展以累计新增货值4287亿元占据榜单第一；万科、碧桂园紧随其后，累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。
不过，对于陈豫所在的中小型地方房企而言，集中供地带来的影响相对有限，仍只关注重点跟进的城市或已经有项目落地的城市，更大的困扰来自拿不到合适利润的土地以及没钱拿地。"第一批次供地中，各大民企处于土地储备焦虑的状态。"
"一批次拿到的土地可以在年内产生货值和回款，因此第一批集中供地引来央企、国企、民企的'疯抢'，结果是抢到手的好多地根本没有利润空间，个别城市还出现了退地现象。所以到了第二、第三批次，民企就不参与了。"
在长三角城市的第一次集中供地中，陈豫的团队也关注了几宗地，但因为利润率太低，方案未获公司通过。"我们在成都第一、第二批次供地中各拿了一块地，当时是带着产业去的，以为能零溢价拿地，结果成都二批供地竞争非常激烈，那块地拍到了最高溢价率，自持面积也竞到最高上限。公司自有资金在这个项目的投入超出计划金额三倍多，严重拖累了现金流。"
进入下半年，陈豫所在的公司开始收缩推行仅一年的扩张战略，未成功拓地的珠三角、华中等区域被整体裁撤，已进入的城市也放慢了拓展步伐。"成都第三批供地时，城市公司也报了4个项目。他们计算和摸排过，这些地基本会有不错的利润保障，也不会有太多的房企参与竞拍，但公司没钱，只好放弃了。从土拍结果看，成都第三批土地基本是零溢价成交，多宗地还是纯住宅用地，比我们前面拿的地划算多了。"
尽管第三批集中供地的土地大多"质优价美"，但受到资金制约，出手的房企依旧不多。数据显示，50家代表企业去年12月拿地总额有所回升，但总额不及此前一年同期的四分之一。2021年12月，50家代表房企拿地总额同比下降75.3%，但环比却猛增325.2%。
据陈豫介绍，公司原来拿地分三个标准，即现金流型、利润型、均衡性，各类型土地的利润要求在3-10个点不等。但从2021年下半年开始一刀切，利润率低于10%的土地不再参与竞拍。"但现在10%以上利润率的土地基本没有。"陈豫说。
与战略收缩一起进行的是调整和优化人员。"基本没有拿地需求了，拿地收缩后肯定要优化人员。"就这样，陈豫和另外2名同事成为年底房企裁员潮中的一员，部门剩下的3个人则是公司的"老人儿"。
300城卖地收入7年来首降，投拓人静待春天
与投拓人不再吃香相似，土地市场也"熄火"了。
中指研究院数据显示，2021年全年，全国300城成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%；出让金总额为56199亿元，同比下滑9%。其中，住宅用地成交面积及出让金分别下降25.15%、7.35%，成功出让8.77亿平方米，收金48412.08亿元。
这是自2015年以来300城土地出让金首次同比下降。中指研究院历年数据显示，2015年至2020年，300城土地出让金不断创新高，2015年为21793亿元，2016年37530亿元，2017年40623亿元，2018年41773亿元，2019年50294 亿元，2020年为59827亿元。
这与房企拿地热情下降直接相关。2021年内，房企投资力度同比大幅下降。TOP100房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5%，门槛值为72亿元，较2020年的85亿元下降13亿元。50家代表房企2021年拿地销售比均值为24.0%，较2020年大幅下降9个百分点。其中，第二阵营（即TOP11-30）房企投资力度降幅最大，降低14.6个百分点。
一个新现象是，民企在土地市场逐渐"失声"，尤其在集中供地的22个试点城市中，国企、央企可谓"全年无休"，始终是土地市场"主力军"，拿地占比也逐渐提高。中指研究院数据显示，三批集中供地中，国企拿地占比分别为44%、74%、79%。而在厦门、广州、深圳等城市中，国企拿地占比更高一些，均超75%。在中指院发布的房企2021年权益拿地金额排行榜中，TOP10中仅有位列第1的碧桂园和第8的龙湖为民营房企，其余皆为国企、央企或混合所有制企业。
不过，仅靠国企、央企的购买力明显是不够的。中指研究院数据显示，2021年1-12月,全国300城共流拍地块1298宗,流拍率为13.53%,较2020年增长3.93个百分点；其中，12月流拍地块266宗，流拍率为14.8%，较11月增长0.08个百分点。
土地市场不景气也给地方土地部门带来压力。广州市国土局番禺区分局一位不愿具名的工作人员对时代财经称，除了宅地集中出让，还有零散的商业、工业用地的上市，2021年工作节奏并未太大改变，但土地成交不确定性很高，如果土地卖不出去，政府会有一定的资金压力。
诸多规模房企在首轮集中供地后集体"隐身"，地方性平台公司成为土地市场的"托底者"。陈豫认为，这将导致行业格局再次洗牌。"第二、三批次集中供应的土地多是高利润率、底价成交，而且国企、央企的资金成本非常低。如今房地产的暴利时代已经过去，民营房企现金流一旦断裂就活不下去了，TOP50民企可能在这波调整中尤其难受，能活下去的肯定是国企、央企，它们的钱'便宜'。"
"国企、央企基本不需要做前期融资、全部用自有资金拿地。它们的开发贷基本是在基准利率基础上再下浮20-30%，而民企开发贷是上浮8、9甚至10个点，在公开市场和集中挂地中没有任何溢价竞争力。"陈豫续指。
不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，2021年土拍情况肯定会对未来的行业格局产生影响，但不必高估。"过去，行业集中度提高被认为是房地产走向健康的表现之一，但从近期头部房企不断出现债务风险的情况看，并不是集中度提高、行业就没有问题。由于几家头部民企出现爆雷，明年行业集中度可能会有所下降，且国企和民企的态势会有所分化。但等市场稳定后，不需要国企、央企和地方城投平台去托底土地市场时，可能会再鼓励民企、全国化房企大规模地外地扩张。"
陈豫也对未来的就业保持乐观。"对2022年其实不用特别悲观，等企业缓过来了，它需要发展，肯定要加强土地储备。"目前，陈豫还没有离开房地产行业的计划。"可能会做不良资产处置、资产管理或产业地产等相关工作，大的方向还是选择房地产相关的项目拓展或土地拓展，一是现有工作经验、资源能匹配，二是地产的薪资标准还是高于大多数行业。"
