“家庭背景不清”是现如今很多房企普遍存在的问题。
“随着众多负债在绿档的房企接连打雷，可以发现，单靠财务报表已经无法判断一家房企的债务风险。表外债务有多大？有多少钱？恐怕除了大老板，没人能解释清楚。”华北某房企内部人士表示。
这个观点也得到了很多业内人士的认可。至于世茂集团，每一条关于债务风波、股债双杀、资产出售的新闻，背后都是对其安全性的猜测和担忧。
最新消息是，2月7日，世茂核心酒店资产之一、国有背景买家上海佘山世茂洲际酒店正在考虑接手。目前还没有关于出售这项资产的官方公告。
2月4日，春节期间，有消息称世茂集团董事长徐荣茂计划以3.4亿英镑的价格出售位于伦敦金融老城中心的一栋建筑。今年以来，世茂开启了“卖与卖”的模式。
1月28日晚，世茂集团表示，已与上海地产集团签署项目股权转让协议，拟以45亿元出售上海外滩茂悦酒店。值得注意的是，1月26日，多家媒体报道称，世茂已将35个国家重点项目“上架”，其中包括上述两家上海酒店。
靠卖资产，能帮世茂渡过危机吗？拼凑这一段碎片化的信息，还是可以看到世茂集团的“家世”和自救之路。
35个项目或将出售，报价741亿
“目前，对于房企来说，如果可以延长期限，尽量不要出售资产。因为现在资产卖不出好价钱，所以很多优质资产都是低价出售。”河北某房企这样认为。
不过，经历了上个月的债务危机后，“卖与卖”依然是世茂集团本月的主题。根据现有资料，世茂集团出售资产的主要目的是减少负债。
根据上述35个重点项目的具体信息，上海外滩茂悦酒店评估值为56亿元，抵押融资余额为36亿元。但1月28日的公告显示，截至去年底，该项目估值为37.77亿元。
如果按照此前评估值56亿净输计算，该项目将以20%左右的折扣出售；按照本次公告37.77亿的估值，本次出售溢价约为19%。
如果减去抵押融资部分，将出售上述外滩茂悦酒店的资产，还款金额为9亿元。
世茂集团表示，出售所得约80%将用于减少负债，约20%将用于一般企业用途。
根据前述35个线上项目的具体信息，所有计划销售项目总报价为741.19亿元，其中抵押融资和项目贷款余额为531.18亿元。除去房贷部分，世茂上述项目可偿还约210亿元。
其中，1月24日，世茂宣布出售广州亚运城项目26.67%股权，买方为中国海外地产，总成本约18.45亿元。
数据显示，“广州亚运城”项目总建筑面积585万平方米，其中此前已销售347.3万平方米。世茂表示，本次交易预计销售收入约7.16亿元，计划将80%的收益用于减债，约20%用于一般企业用途。
过去一个月，世茂还公布了另外两个销售项目，包括香港维多利亚港交易项目和上海北外滩项目，售价分别为20.86亿港元和10.6亿元人民币，这三个项目的总售价约为46亿元人民币。
此外，纵观上述世茂集团资产销售榜单，高层和超高层地标建筑也成为重要组成部分。
其中，世茂深港国际中心最初计划建造一座700米的超高层建筑，比目前中国最高的建筑——上海大厦高出68米，后来缩小到600米。计划投资500亿元，2023年投入使用。
根据世茂集团发布的信息，该公司拥有至少30栋200米的标志性建筑。早在2020年，世茂集团总裁许世坛就在世茂股份中期业绩会上表示，虽然货值2000亿元，但货值多集中在几个大型综合体，导致世茂整体周转速度不足。
除世茂深港国际中心外，世茂重庆中心、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂世界金融中心等标志性建筑也在售。
据悉，世茂广场已初步确定由上海地产接手。不过世茂表示，目前尚未就上海世茂广场的出售达成初步协议。
去年以来累计出售资产125亿
世茂最早出售资产的消息是在2021年底。
在2021年底的投资者大会上，许世坛表示：“有一些优质资产之前不愿出售，这些资产几乎没有负债。偿还贷款后，100亿资产可以拿回50亿到60亿左右。”
除了建筑群，一些新拍摄的住宅地块，也被纳入本次资产出售的范围。
其中在北京，世茂集团就有3个住宅项目待售。其中包括分钟寺的两处住宅用地，世茂方面投入超19亿元；西铁营的一处住宅项目，评估值21.92亿元。
此外，酒店资产也是世茂本次出售的重要组成部分。其中不乏一些标杆酒店资产。
资料显示，本次待售酒店资产共7个，上海酒店独占4家，南京、武汉、武夷山各占1家。
其中，上海世茂佘山洲际酒店评估值为22.5亿元、上海佘山茂御臻品之选酒店评估值为16.6亿元、上海外滩茂悦大酒店评估值为56亿元、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场绑定在一起出售评估值为135.5亿元。
这些世茂期望转手的酒店类相关资产共计260.5亿元，约占整体资产待售清单的33.8%。
值得一提的是，根据资料，“世茂深坑酒店”项目前后历时12年，斥资逾百亿，在废弃矿坑建造的一家地下16层的奢华酒店，是世茂集团董事局主席许荣茂引以为傲的得意之作，如今22.5亿元出售，这背后或是世茂对回笼资金的高度渴求。
不仅如此，世茂待售清单显示，“深坑酒店”的融资余额有20.73亿元未偿还，这也意味着，如果以22.5亿成功出售，世茂仅能回款不足2亿。
“从最近的资产出售力度，可以看出世茂自救的决心非常大。”曾任职于世茂的一位人士对搜狐财经表示。
“过多炒作项目出售的事情，可能不利于卖一个好价钱。”一位业内人士对此表示担忧。
截至2021年12月29日，根据官方公告数据统计，世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产，完成处置香港西九龙项目资产，收取资金20.86亿港元。
今年以来，仅1月下旬，世茂集团就出售了上海北外滩项目、广州亚运城项目、上海外滩茂悦酒店三项资产，合计金额74.05亿元，超去年全年2倍。相较之下，世茂集团去年上半年归母净利润62.83亿元。
加上去年的资产出售，世茂目前已处置内地资产总金额108.26亿元。算上香港项目，出售资产的总金额折合人民币约125.2亿元。
年内到期债券200亿，出售资产能否自救？
80.2亿，能否解世茂偿债之急？
一位此前曾任职于世茂集团的人士对此向搜狐财经表示，如果世茂顺利出售上述优质资产，凭借所得资金，或有可能实现自救。
从世茂集团整体债务规模来看，截至2021年上半年表内负债为4636亿元，而总权益为1629亿元，其中包括了高达723亿元的少数股东权益。
截至去年上半年末，世茂集团有息负债总额1645亿元，其中短期债务占27%，长期债务占73%。
其中，衡量一年内到期的债务指标——短期有息负债合计444亿元，其中一年内到期票据97.9亿元，一年内到期借款346亿元。此外，账面现金823.8亿元，现金及现金等价物747亿元，预售监管资金约219亿元。
国际评级机构惠誉估计，2022年，世茂集团有约200亿元的公共资本市场债务到期，包括在岸公司债券和离岸票据。此外，世茂集团还有信托融资和资产支持证券，其中56亿元资产支持证券将于2022年到期。
表外负债虽然没有精确数据，不过，瑞银在2021年12月发布一份研报称，世茂的表外负债大约1200亿元。
除资产出售外，世茂还展开了其他自救举措，包括债券展期、回购美元债等。
1月份以来，世茂建设共有7笔ABS到期，到期规模30.3亿元。其中，世茂已兑付其余5笔，总金额18.3亿元。
另外两笔ABS，其中发行规模为4.5亿元的“平裕5优”，以及发行规模为7.15亿元的“鑫荃1优”均展期一年，由许世坛提供不可撤销的连带责任保证担保。
公司债方面，1月14日，世茂股份发布债券“19世茂G1”的兑付进展，称已连本带息还清。
此外，世茂集团及其下属公司存续的境内债券共计26笔，涉及四个发债主体，存续总规模约265.25亿元；存续的境外债券共计9笔，涉及两个发债主体，存续总规模约78.3亿美元。
德银发布报告称，世茂延长其主要针对信托贷款、ABS、应付账款的还款期限，同时希望保持公共债务工具的有序支付，旨在为可交换要约或再融资铺路。不过，德银判断，世茂可能在2022年的大部分时间难以从资本市场融资。
在销售端，2021年全年，世茂集团的销售金额和销售面积分别为2160.7亿元和1227.5万平方米，分别下降10.13%和10.47%，市场排名分别为第14位和第18位。
从“买买买”，到“卖卖卖”
从去年下半年到今年年初，世茂被传遇到流动性危机、票据逾期等信息。历次“债务危机”，世茂均予以否认。
第三方票据平台“票眼”中可以看到世茂的商票逾期也越来越多，其中一个下属子公司南京世茂房地产公司，拒付商票有94笔，不过，关于商票的情况暂未得到证实。
2021年11月5日，网上一则“世茂集团与陆家嘴信托谈延期”的消息不胫而走，此后，世茂集团遭遇“股债双杀”，多只世茂系债券价格大幅跌超20%。2022年1月6日，中诚信托公告称旗下资金信托计划出现实质性违约。
虽然前期涉入陆家嘴信托和中城信托的违约风波中，但是，目前从公开市场来看，世茂还尚未出现公开债券市场违约。
作为“三道红线”下的绿档房企，曾经的“优等生”世茂是如何走到“卖资产偿债”的？
事实上，从“买买买”，到“卖卖卖”，相隔仅有一年。
此前，世茂集团曾有“并购王”的称号，其中不乏买入一些一二线城市的地标性综合体项目。
2019年，是世茂高歌猛进的一年。这一年年初，许世坛正式接手世茂，随后便开启了“买买买”战略，并在年内完成收购泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计22宗并购交易。
据统计，上述交易总价款204.13亿元，收并购权益建面超500万平方米，对应权益货值超800亿元，使得世茂成为彼时仅次于融创的“并购黑马”。
由于项目收购增加了货值，这也促使世茂2019年销售规模大增。2019年全年，世茂实现销售金额达2600.7亿元，同比增长47.6%，排名行业第9。
“与福晟的并购事项，成为世茂随后的分水岭。”一位曾经在福建地区工作的地产人士对此认为。2020年初，世茂与福晟召开发布会。不过，世茂对与福晟的收购事项一直称之为“战略合作”。
彼时，许世坛表示：“世茂会通过品牌介入，代销代建等方式参与合作，有好项目也会陆续做转股。”
事实上，世茂集团的“收缩”动作早在2021年初就可以发现。
今年上半年，世茂新增土地储备仅301万平方米。其中，在今年首轮22城集中供地中，世茂在多个热点城市并未拿地。
原有存货出售，新增土储减少，世茂土储还够吗？
中报数据显示，截至今年上半年末，世茂集团的权益前土地储备约为7283万平方米，土储货值1.3万亿元。
投资职能收回总部，未来或战略收缩
除了“卖卖卖”以外，从近期的人事及架构变动中，也可以窥见世茂的收缩战略。
1月27日下午，世茂集团内部连发多则公告，内容主要围绕各区域和集团各职能部门的人员任命。
根据公告内容，此次的架构呈现和人事任命基本为此前调整的延续与落地，区域设置层面，其中有区域降级、缩减管理范围，也有区域扩大范围。涉及苏沪区域、华中地区、华北地区、西部地区和浙江地区。其中，浙江区域多负责人将于近期离职。
据悉，原浙江区域公司与原浙东地区公司一起被撤销，浙江区域浙江省内项目以及沪苏区域皖赣片区江西省项目一同归新的浙江地区公司管理。
此外，原皖赣片区安徽、江西所属项目划归华中地区公司、浙江地区公司管理。
同时，此次调整后，区域、地区公司职能部门由11个调整为7个。值得注意的是，在此次优化调整中，投资职能的调整幅度最大。本次将裁撤区域及以下层级投资中心。
去年12月以来，世茂已进行多次组织架构调整。
2021年12月13日，世茂委任原集团高级副总裁、浙江区域和华中地区公司董事长兼总裁谢琨为执行董事。同时，世茂宣布组建“大运营”中心。大运营中心由谢琨负责。
此外，世茂海峡董事长兼总经理吕翼在这轮架构调整中管理权限进一步扩大，其即将负责世茂管理公司、城市更新平台及分管新设立的资产管理中心。
这并不是世茂的首轮人事调整。此前，世茂就曾大刀阔斧调整了区域组织架构和人事变动。彼时世茂集团内部人士表示，对于区域公司考核，现在更看重的是利润而非销售额。
去年初，世茂山东地区公司的负责人在离职信中曾写道：“2021年，我们面临市场问题、发展问题、考核问题。房地产面临深刻转型，未来的道路难走是肯定的。”如今看来，一语成谶。
“投资职能以前被下放到区域公司，现在重新收回总部，这反映出世茂已经从过去的大举扩展转为收缩。”一位地产业内人士对搜狐财经表示。
另有地产人士称：“如今，不少民营房企都处在收缩过程中，等年后各房企公布2022年销售目标时，或许可以发现，相较过去会有明显的下调。”
