有人说我们太保守，但我认为企业核心是走得更远，从目前看，我相信我的策略是对的。”3月16日，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年全年业绩会上如是说。过去的保守在2020年体现出了优势：销售目标超额达成、“三道红线”全绿、平均借贷成本同比下降31个基点……
稳步向前的越秀地产也终于要在2021年迎来千亿跨越，销售业绩目标定为1122亿元。“这个目标达成以后，我们就稳定在1000亿以上的企业规模。”
满意的2020年
在回顾2020年业绩时，林昭远表示“比较满意”。
报告期内，越秀地产实现营业收入约为462.3亿元，同比上升20.6%;权益持有人应占盈利约为42.5亿元，同比上升21.9%;核心净利润约为40.2亿元，同比上升14.6%。
同期，越秀地产的现金及现金等价物约为373.1亿元，较2019年底上升23.6%;总借贷为678.4亿元，较2019年下降了4.5%，债务规模有所下降，其中一年内到期的债务占比为24.4%，第3年-第5年到期的债务占比达到了40.6%。
越秀地产的融资成本也在2020年大幅下降至4.62%，明显低于2019年的4.93%、2018年的4.82%。
“从2020年8月份、12月份的两个政策出台之后，融资环境就变得有些紧张，今年上半年我们做预算的时候，就比2020年的成本会稍多一点，”在被问到融资成本能否保持或进一步降低时，越秀地产财务总监兼执行董事陈静坦言，“不过我们也希望通过跟金融机构和融资产品的结合，尽可能维持这一成本。”
所谓“8月份的政策”即是让业内众多房企紧张的“三道红线”。据披露，截至2020年底，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%和2.25倍，位列“绿档”中。
一串向好的数据中，还是有一项出现了明显的下滑。年报显示，越秀地产2020年的毛利率为25.1%，较2019年的34.2%下挫了9.1个百分点。
对此，越秀地产投资者关系部总经理姜永进解释称，除了行业整体毛利率水平下行之外，“2020年，毛利率水平比较高的大湾区的入账占比有较大幅度的下降，华东地区的占比有较大的提升。”
具体来看，2019年，大湾区入账销售的贡献是75%，华东地区的是16.4%;2020年，大湾区这一比例降至51%，华东地区的提高到34%;同期，越秀地产的入账销售均价也从22500元降低至18200元。
“我一直强调保持30%以上的毛利率，这个行业是非常暴利的，能控制在25%-30%，就是非常优秀的水平。目前我们还是处在优秀的水平。”林昭远续称，2020年毛利率的下滑也是因为结转的产品从均价的角度看存在结构性的变化，同时由于过去两三年有些地区的限价，也在一定程度上影响毛利率。
2021年目标破千亿
越秀地产在物业销售方面依然保持着较好的表现。
2020年，其实现合同销售金额约957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%。其中，大湾区实现合同销售约636.6亿元，同比上升51.1%;华东地区实现合同销售约199.2亿元，同比上升18%。
不过，由于2020年上半年疫情的影响，越秀地产的销售主要集中于下半年，使得回款率稍低，“今年应该可以有一定程度的提升”，林昭远表示，“今年回款率目标大约在70%。”
越秀2021年的销售目标也提高到了千亿以上：1122亿元。“按照可供的货值、60%的去化率来铺排”，林昭远表示，“当然这个目标达成以后，我们就稳定在1000亿以上的企业规模。”
这其中，越秀地产给TOD项目的销售提出了更高的期待。2020年，越秀地产的TOD项目实现合同销售约170亿元，同比上升236.6%，“未来稳定在200亿以上的规模，是可以期待的”。
事实上，包括TOD在内的多种方式是越秀地产近年来着力发展的纳储方式。在其2020年新增的560万平方米土地储备中，非公开市场方式增储占比54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储方式分别占比18.5%、25.2%、10.4%。“这对我们控制土地溢价起到了关键的作用”。
对于2021年的拿地计划，越秀地产定下了520亿元的目标。“2020年我们土地的投资支出是410亿元，今年的计划是要有所增长”，越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰介绍，“我们会保持一个适度的投资强度，把握一些市场机遇，使公司的业绩能够得到一个稳定的发展。”
林昭远在回答《国际金融报》关于“两集中”供地政策对公司的影响时也表现出了较为乐观的态度，“我们的资金面还比较充裕的，应该有能力去应对这个事情，所以总体来看，我们把这个当成正面的来看，当然具体还要等落地以后，边操作边总结。”
