769块涉宅用地，超9000亿元的土地出让金，从4月至6月中旬，全国20个城市迎来首轮“两集中”供地，随着各大房企的“血拼”，各宗地块也“名花有主”。
所谓“两集中”是指地方政府在出让土地时，集中发布出让公告以及集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过3次。政策最初在今年2月出台，并率先在北上广深等22个重点城市试运行，旨在分流房企拍地资金，给地市降温。
但从首轮供地的结果来看，效果似乎差强人意，业内评价褒贬不一。有人诟病热点城市高温难退，土地溢价率并未下行；也有人吐槽头部房企“马甲”横行，垄断资源，造成拿地分化。
地产行业进入下半场，招拍挂市场已然成为各大房企拼资金、拼胆量、拼运气的竞技场。一场场“饥饿游戏”正在上演。
“两集中”失灵 难抑高溢价？
5月13日，深圳开启首轮集中供地，因为常年供地数量较少，因此对于深圳土拍市场来说，集中供地并不是新鲜事。
但这一场土拍还是吸引了众多房企投拓人士和媒体的围观，拍卖大厅前所未见地人头涌动。“但凡喊得出名字的房企都来了，哪怕不是来拍地的，都来学习一下。”一位TOP20房企投拓人士告诉新浪财经。
而让“看官”们万万没想到的是，深圳土拍的焦点竟是西丽板块的一宗商住地块，最终的“参赛选手“也仅有两位——龙光和万科。经过近2个小时的轮番举牌、反复“厮杀”，前者最终以总价69亿将该地块收入囊中，溢价率高达45%。
实际上，在一二线以及长三角、大湾区的部分三四线城市，溢价率高企成为了首轮集中供地的共同现象。
根据中原地产研究中心统计数据显示，从平均溢价率来看，在已经完成首轮集中供地的20个城市中，最高的是重庆、深圳、厦门、杭州，首轮供地的平均溢价率分别为38.82%、30.9%、29.37%和26.05%。
整体来看，20个城市平均土地溢价率达到15.8%，对比2020年22个城市完成的住宅土地出让情况，平均楼面价上涨了8.8%，平均溢价率也上涨了3个百分点。
而像成都、北京等地，虽然溢价率相对来说并不算高，但在土拍过程中，房企竞价一旦触及最高限价，随后便多采用“竞配建”或“竞自持”的模式。因此，对于拍地的房企来说，实际算下来的溢价率并不算低，很大程度上将压缩项目的利润空间。
针对龙光获得的这宗深圳商住地，前述投拓人士就指出，地块设置了5.54万元/㎡的最高售价限制，而且商办自持比例较高，因此对于龙光来说，短期内现金流会比较有压力，项目盈利难度也比较大。
众所周知，在拍地前，房企往往需要缴纳较大金额的保证金，而22城“两集中”供地政策出台，初衷原是为了分流房企资金，间接降低土拍激烈程度，从而起到稳地价、控溢价率的作用。但从首轮集中供地的结果来看，房企拍地并没有出现明显的降温。
“房企竞争这么激烈其实也是意料之中的事。”一位粤系房企投拓人士指出，首轮集中供地时间集中在4-6月，刚好与房企上半年的纳储窗口期重叠。“很多房企为了冲全年业绩，都会在年初拿地，快周转下当年下半年就可以开盘预售。”
该人士还提到，在首轮集中供地中，部分城市也确实推出了一些比较优质的地块，一定程度上加剧了房企的竞争。“比如杭州未来科技城板块的商住项目，不仅成交价超过百亿，是这轮供地中总价最高的，地块溢价率算下来也达到了30%。还有北京朝阳和海淀区、厦门思明区以及深圳南山区等，这一轮都有比较好的地块出让。”
“马甲“横行 头部房企疯狂补仓
在首轮集中供地中，除了部分热点城市溢价率高企之外，房企多“马甲”“围攻”地块的现象也屡见不鲜。比如广州首轮供地中的黄埔军校小学地块，参与“围猎”竞拍的房企“马甲”就多达320家。
在广州，当房企竞价、竟配建均封顶后，土拍流程就会进入摇号环节；而在苏州，“游戏规则”则是采取“中止价+一次性报价+近均价者得”的方式。
而不管是哪种方式都催生了房企“马甲”大户，以提高拿地成功率。即房企的“马甲”越多，在摇号环节中被摇中的概率就越大，或者最后“猜中”最接近均价的命中率越高。
前述提到的广州地块，在开拍后30秒便进入摇号阶段。而参与摇号的房企包括华润、龙湖、中交、中海、越秀、天健集团、龙光等34家。其中，仅中海地产就出动了60个“马甲”，最终中标的深振业则出动了6个“马甲”。
事实上，针对“马甲”抢地的乱象，从去年下半年至今，包括南京、无锡、苏州、南昌、东莞等地相继发布了新规加以限制。此外，有市场消息指出，广州第二轮集中供地同样禁止房企“马甲”参与。
这意味着，对于同一宗块，一家房企只能以旗下一家子公司的名义去参与竞拍，而不得以多个控股子公司的“马甲”参与。违反相关规则的房企，大多会面临严格的处罚，失去拍地资格时间长达1-3年。
这无疑将对房企火力全开设立“马甲”的行为起到警戒作用。房企大肆用“马甲”拿地，相当于变相“围标”，不但抬高了参拍门槛，也提升了地块溢价率。这种现象的结果之一，将会加剧房企拿地的分化。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，一般来说，并非每家房企都能通过大量“马甲”公司去参加拍卖。参拍房企都要缴纳金额不低的保证金，对资金要求相当高，因此能养得起“马甲”的房企，都是规模不低、实力较强的公司。
根据克而瑞统计数据，在20个城市首轮供地中，TOP30房企共拿下273宗含宅地块，占出让地块总数的超4成。TOP50房企在20城拿地金额则达到6299亿元，占总成交金额的超6成。
而哪怕在同一梯队中，房企拿地分化的现象也是非常明显。以TOP 30房企为例，在首轮集中供地中，融创拿地总量达到41宗，万科和保利拿地总量也分别达到30宗和21宗，奥园、祥生、雅居乐等房企，拿地数量多在个位数的水平，而恒大甚至从统计榜单中“消失”。
（图片来源：克而瑞）
值得注意的是，在成都首轮集中土拍中，踩了“三条红线”和严重失信的房企被限制“进场”。这个“黑名单”制度使得不少房企严重“内伤”，直接让华夏幸福、首开、富力、恒大、绿地等“红档”房企失去了拍地资格。
可以预见的是，后续其他城市很有可能会如法炮制，以防范部分房企因资金问题而导致的烂尾楼问题。在此背景下，对于“踩线”的头部房企或者本来资金就捉襟见肘的中小房企来说，拿到好地甚至只是拿到地，都会变得难上加难。
进入6月，厦门、长春的第二轮集中拍地已拉开序幕。前述TOP20房企投拓人士指出，头部房企在首轮供地“补仓”后，后续拿地动力会减低，对于之前未拿地或者只拿了有限地块的房企来说会迎来窗口期，而且溢价率有望下行。而首轮供应的项目很有可能会在年底集中亮相，有业内观点预计，届时房价或迎来新一轮上行。
