财联社（北京，记者 李洁）讯，继深圳、成都等城市后，“网红城市”西安也加入对二手房价格管控的队列，以期抑制楼市“虚火”。
7月8日，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》”），二手房指导价新政正式出台。
“目前西安尚未公布小区指导价细则，预计在政策的引导效应下二手房成交量将下降，价格上涨动力减弱。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，长期推进二手房参考价将产生深远作用，尤其在控制房价上涨层面的作用会更为直接。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，“从此前出台二手房指导价后的城市市场表现来看，短期内政策效应明显，量价都呈现明显回落，预计陆续还会有其他热点一二线城市跟进二手房指导价机制，对二手房价格的监管或将成为后续市场调控的一个重要方向。”
西安二手房新政“靴子”落地
早在3月31日，在西安市住建局发布的《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，第九条明确便提出“逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为”。
时隔3个多月后，“靴子”终于落地。
“今日发布的通知，也是住建局落实文件有关规定，促进二手住房市场信息透明的具体措施。”中指研究院西安分院研究总监支家骏告诉记者。
据悉，《通知》主要分为四方面，一是西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。
二是房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
三是涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。
四是，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。
多位业内人士认为，西安出台二手房调控新政的原因与楼市持续升温有关。
据安居客线上的二手房挂牌数据显示，西安2021年6月二手房均价为13640元/平方米，同比去年同期上涨9.72%。
“二手房指导价有利于抑制炒房需求，平稳市场预期，对于楼市的调控效果显著。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示，西安建立二手房交易参考价格制度，将直接控制二手房价涨幅，避免其增长带来新房市场价格过快上涨预期。
许小乐认为，“二手房指导价的本质是限贷政策的收紧，二手房指导价低于实际成交价20%左右，如果银行将指导价作为按揭贷款的依据，相当于降低买房人的贷款成数，提高购房首付。”
有助间接抑制“打新热”现象
事实上，西安的新房价格近年来呈现明显的上升态势。贝壳研究院报告显示，自去年下半年起西安楼市成交价呈波动式上涨走势。
根据国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，2021年5月，西安新建商品住宅销售价格同比增长8.0%，环比上涨0.5%；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，环比上涨1.0%。
业内专家认为，由于西安对新建住宅开盘项目设定了价格上限，但同时二手住宅成交价格则由市场决定，令其二手房销售与新房销售出现明显价差，导致投机性购房行为频发。
此前，西安一手房、二手房价格倒挂催生了“打新热”现象。尤其在是去年以来，“千人摇”盛况在西安频频上演。据报道，仅2020年11月西安就有15个楼盘出现“千人摇”，在2021年1月也有6个楼盘出现“千人摇”现象。
“西安主城区实行限价政策，市场需求旺盛，由此引发的捂盘惜售现象进一步加剧市场供不应求的局面，导致房价持续上涨。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。
西安市商品住房销售公示平台显示，今年以来西安住宅供应量有所下降。2021年西安限购区128个商品住宅项目开展登记，房源约3万套，低于2020年含疫情期间的上半年同期。登记通过核验家庭数量约29万人次，其中82个项目登记人数超过房源人数，仍须摇号销售。
为遏制楼市过热，西安市住建局接连在2020年12月1日以及2021年3月31日发布调控政策，加强楼市调控。
“西安不断提升调控力度，一方面强化房地联动机制，采取集中供地的方式来稳定地价和市场预期，另一方面则加强交易管理，提高购房门槛。”张波告诉记者。
潘浩表示，西安市政府及时出台调控政策，从供需两端双向调节市场，未来或将进一步出台调控细则落实到市场操作层面。
多城建立二手房参考价格机制
值得关注的是，不只是西安，今年以来已有多地建立了二手房成交参考价格机制，包括深圳、宁波、成都、无锡、东莞等热点城市。
今年2月8日，深圳率先公布了全市3595个小区二手房成交指导价；3月22日成都明确出台二手房指导价，并在5月28日公布第一批201个小区指导价细则，7月8日公布第二批286个住宅小区指导价细则；5月10日，宁波公布9个热点学区、112个小区指导价。
“各地推行二手房参考价格政策，本身的目的就是为了落实房住不炒，通过锚定二手房小区维度的价格来对市场形成影响。同时政策的落地可以引导合理的市场预期，有利于市场公平、公正交易。”张波表示。
不过，各城市实行二手房指导价的力度不同，其中深圳是全市范围实施，而宁波、成都是部分区域或部分项目实施。
目前来看，深圳执行的力度最大，不但设定二手房成交参考价格，并据此来审批贷款。张波认为，这大大提升参考价格本身在实际落地过程中对市场的影响力，对市场价格预期起到强引导作用。
中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，从目前的数据来看，深圳二手房市场降温明显。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年6月，深圳二手住宅平均价格为76474元/平方米，环比下跌 0.56%, 跌幅在全国百城中位于首位。
“指导价出台后深圳二手房成交量下降近七成，近几个月成交量保持低位，房价停止上涨。成都、宁波的二手房也出现成交量下降、房价涨幅收窄的走势，特别是成都首批试点小区的成交量价下调幅度要超过未执行指导价的小区。”许小乐告诉记者。
