从数据来看，2021年上半年，房地产市场似乎充满生机。
58同城、安居客于近日发布的《2021年上半年楼市总结》报告显示，2021年1-6月，商品房销售额92931亿元，同比上升38.9%；销售面积88635万平方米，同比上升27.7%。其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
与此同时，上半年新房市场访问热度同比上升5.9%，二手房找房热度同比上升1.7%；重点城市整体租房访问热度同比上升1.5%。
不过吊诡的是，市场行情一片大好，房企却是“两手空空”。Wind数据统计，在一年一度的“半年报行情”开启之际，截至7月23日，沪深两市共计47家上市房企公布了2021年中报业绩预告。其中，19家房企预告亏损、20家房企预告减少。
虽然上述47家房企尚不能代表全部房企的整体表现，但在47家公布2021年中报业绩预告的企业中，40.4%的房企预亏、42.6%房企净利润下滑，也在一定程度上折射出房地产行业整体下行的趋势。
有专家预计，预计今年利润亏损、下滑的房企将不在少数。
14家续亏、5家首亏
房地产市场降温的直接表现就是房企的净利润在不断下滑。
据Wind数据显示，在47家已经公布2021年中报业绩预警的企业中，19家房企预告亏损。项目结转时间未到、新业务模式受阻、融资成本上升等因素成为企业亏损的主要原因。
来源：wind
其中，预计亏损额度最高的是泰禾集团。上半年，预计亏损8.5亿元-11.5亿元。近年来，泰禾集团的债务压力有目共睹。7月7日，泰禾回复深交所问询函时表示，已到期未归还借款444.91亿元，年内到期债务319亿元。
而ST中迪、美好置业的亏损下滑幅度甚至高达10倍之多。对此，美好置业在公告中解释称，利润下滑是因为装配式建筑业务尚未达到相应的规模，本报告期产生经营亏损2亿元。
不过，转型带来的阵痛在美好置业身上已经持续多年。自2017年通过增资扩股的方式进入装配式建筑赛道后，公司业绩就开始呈现下滑态势。
此外，美好置业称，受房地产开发周期影响，2021年1-6月房地产项目结算面积、结算收入较少，造成美好置业报告期业绩亏损。其房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入。
实际上，预计亏损下滑幅度达到937.7%至1284.29%的美好置业是首亏。但像美好置业一样首次出现亏损的企业并不罕见。据财经网统计，在上述19家净利润亏损企业中，有5家企业为首亏。而这5家亏损企业的下滑比例位于189%到1319%之间。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，4成企业预亏、预减的比例的确有些高。他预计，在融资环境全面收窄的情况下，会有不少房企运营压力加大甚至亏损，但是如此大比例的下滑是“超出预料的”。
“由此看来，今年出现亏损的房企会比较多，因为下半年的行业调控并无放松迹象，业绩亏损和走弱的企业下半年的情况未必会好转，可能还会进一步恶化。”
“真正艰难的时期到了”
从目前公布的2021年中报业绩预告的上市房企来看，业绩预亏、预减的中小房企占比较大。但也不乏新华联、泰禾集团、嘉凯城、光明地产等知名房企。
而房企的净利润之所以如此“难看”，一位业内专家认为要很大程度上归于高价地的原因。而政策高压之下，房企为快速回笼资金，不得不采用“以价换量”的策略，这一定程度上也会侵蚀掉很多利润。“尤其是中小房企，没有可以平衡成本的项目。如今，中小房企这股风也吹到了中型房企。”
无疑，在这种市场背景下，中小房企更难以摆脱净利润下滑的困局。毕竟，“人找房子”的市场已经没有了，依靠土地溢价赚取利润的优势已去。
在上述业内专家看来，去年疫情的原因，导致很多房企的业绩下滑还可以理解。今年行情还算不错，那么企业如果在去年本来就低的水平上再下滑，只能说明房企可能早就是硬撑了。
柏文喜进一步解释称，这说明一方面是行业环境发生了根本性变化，另一方面说明企业自身的商业模式以及根据行业环境变化调整经营策略的应变能力并未改善和提高，房企转型的压力之大由此可窥其一斑。
“怪就怪在现在市场行情数据显示很好，但很多企业竟然亏了。那如果行情真的下滑，估计会有很多的企业死掉。”上述业内专家说道。
实际上，今年已有不少房企走向破产。根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。亿翰智库则指出，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。
“我印象中，即使是在2017年到2018年楼市调整的时候，破产、亏损的情况也没现在这么严重。今年中报出来，亏损、下滑的企业预计会更多。”上述业内专家直言，“房企的日子没以前好过是真的。”
而在逐利的资本市场，已经更早一步认识到了房地产市场的“衰落。”据wind数据，截至7月23日，A股地产行业总市值为17361.799亿元，较2021年1月1日的19696.016亿元跌去2334亿元，比例为12%。
“房企净利润下滑严重，所以地产股股价一直‘趴在地板’上。其实这几年调控令越来越厉害，理论上，地产股股价是不会大幅好转的。无非到年报季、季节性带动一轮波动。”上述业内专家如是说道。
文/王亚静（责编：高雅）
