“三道红线”压顶，房企的窘迫姿态显露无疑。
有的房企已经出现债务违约，有的房企在想尽办法降负债，有的房企则挣扎在高息债补血的困境中。
据不完全统计，7月以来，多家房企发行美元高息债，发债利率均超过10%。其中，上坤地产拟发行2.1亿美元优先票据，利率12.25%；汇景控股拟发行1.38亿美元优先票据，年利率10.5%。
如今，这一份长长的名单中又加入了一个并不十分“起眼”的房企——力高集团。这一大肆拿地，积极寻求扩张的房企，还没如愿迈入千亿，便已进入了高息债回血的困境之中。
三个月连发三笔高息债
力高集团急需资金来缓解即将到来的债务压力。
7月20日，力高集团发布公告称，拟发行额外于2022年到期的1.008亿美元优先票据，利率11.0%。此笔票据将与于2022年到期的2.2亿美元11.0%优先票据合并及形成单一系列。
公告称，集团有意将额外票据发行的所得款项净额，根据集团之可持续发展融资框架，用于为其若干现有中长期离岸债务再融资，有关债务将于一年内到期。
这一融资成本大大高于力高集团所处位置的行业平均值。在克而瑞公布的权益销售排行榜中，力高集团位列第100名。据乐居财经研究院数据显示，截止2021年6月，克而瑞权益销售排行榜Top50-Top100房企美元债券加权票息平均为8.33%。
据财经网不完全统计，这已是力高集团三个月来发行的第三笔高息债券。7月6日，力高集团发行6亿元优先票据，利率10.5%，以资助具有环境效益的新项目及现有项目、业务，票据的发售价为票据本金额的99.323%。
4月14日，力高集团发行2.2亿美元优先可持续性票据，利率8%，用于为其若干现有中长期离岸债务再融资，有关债务将于一年内到期，票据的发售价将为票据本金额的98.375%。
对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，企业着急发高息债，意味流动性压力较大，急需补充现金流来维持企业运营。
事实证明，力高集团并没有有利的现金流支撑，经营现金流至今尚未回正。根据wind数据，截至2020年底，力高集团经营活动产生的现金流为-11.94亿元。
对于力高集团的债务压力，机构已经有所担忧。6月10日，标普确认力高地产集团有限公司的长期发行人信用评级为“B”。同时，鉴于公司有抵押债务增加，标普将该公司现有高级无抵押债券的长期发行评级从“B”下调为“B-”。
大量囤地推高存货
而力高集团之所以对现金流如此饥渴，很大程度上缘于在土地上耗费过高。
在克而瑞发布的2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜上，力高集团以316.7亿元位列第45位，甚至力压荣盛发展、佳兆业、远洋集团等一众千亿房企。
而这甚至达到了企业2021年上半年权益销售金额的3倍之多。在克而瑞公布的权益榜单中，力高集团2021年上半年权益销售额仅为107.1亿元，位列第100名。
此外，财经网梳理了力高集团自2021年上半年摘取的7宗位于广州、赣州、株洲、无锡等地的土地发现，力高集团面临着土地成本居高不下的困境。
从城市来看，力高首次进入广州便以11.4亿元的总价摘取一宗土地，在当天增城区集中出让的9宗土地中，总价仅次于金地、融创与厦门国贸联合体拿下的两宗土地；首次在无锡招拍挂拿地，经过最高37轮竞价，最终以封顶价8000元/平方米+200平方米租赁住房面积摘取无锡惠山区一宗土地。
从溢价率来看，无锡惠山区地块溢价率19.36%；赣州南康区地块经过115轮激战，溢价率达到38%；晋江高铁新区的地块溢价率甚至高达148.97%。
这与市场表现形成了鲜明对比。据中指研究院发布的数据显示，2021年上半年，全国300城住宅用地平均溢价率为17.5%。另据诸葛找房数据显示，在22城首批集中供地中，平均溢价率达14.7%。
而这仅仅是力高集团近年来大量囤地的一个缩影。据公开数据显示，2018年-2020年，力高集团的土地储备分别为1000万平方米、1456万平方米、2340万平方米，增速分别为104%、45.7%、60.7%。
而同期，力高集团实现合约销售额219.86亿元、274.12亿元、409.75亿元，增速分别为66.6%、24.7%、49.5%，均低于土储增速。
随之而来的是其存货的不断堆高，存货转换周期也在不断拉长。据wind数据显示，2018年-2020年，存货周转天数分别为1039.26天、1651.38天、1685.39天。这意味着力高集团在土地市场加速扩张的同时，销售规模却未实现同步增长。而项目周转期限变长，无疑将让力高集团的资金端承压。
柏文喜表示，力高集团在2020年只是一个销售额400亿元的小房企，但土储达到2340万平方米。这对于一个小房企来说，盘子铺这么大，会面临较大的资金压力和运营压力。
在中原上海分析师卢文曦看来，楼市发展存在周期性，既有上涨周期，也有下跌周期。在整个过程中，上升周期与低谷时期出现的差值将被磨平。“房企也会随之出现周期性，但有个前提，就是开发商要一直滚动开发，不能停。”
卢文曦称，恐怕企业面临的不仅仅是土地价款的问题。“土地在手里最多一年时间，不可能一直压着，总归是要开发建造。一旦开发建造，就需要很大投入，也是一大笔的开支。”
野心与实力实难相配
力高集团成立于1992年，近年来确立了“1+3+N”全球化的战略布局，将长三角城市群作为第“1”个深耕的核心主区域，粤港澳大湾区、长江中游城市群、环渤海经济区作为布局拓展副区域。
在一众知名房企聚集的深圳，力高集团一直显得很不起眼，长期原地踏步。用力高集团自己的话说就是“多年位列中国地产TOP80”。
但力高集团不甘心于此。2020年1月，时任力高集团总裁的王卫锋在接受媒体专访时透露，力高要在未来3年力争保持30%左右的复合增长率。按照彼时409.75亿元的销售额计算，3年时间力高集团将达到900亿元，接近千亿。
对于千亿目标，力高集团野心十足。据力高集团官网显示，在力高集团于1月16日至17日举行的2021年度经营会议上 ，力高集团总裁黄若青代表董事会发布新一轮三年战略规划，正式开启“千亿”目标的新征程。对此，各部门负责人甚至签署了责任状。
柏文喜表示，力高集团提出3年冲刺千亿，年增速30%，在现在这样的行情下困难和压力十分明显。不过，市场盘整与转折期往往孕育着超常的成长机会，力高的目标也未必一定不能实现。
“未来三年要看清趋势，适应形势，紧盯目标，破局突围。”力高地产控股集团总裁武磊在上述2021年度经营会议上表示，财务状况良好，负债水平健康的房企或将迎来下一波发展的空间。
只是，力高集团的债务水平还没有完全降至“安全线”以下。乐居财经研究院数据显示，依照"三道红线"融资新规，力高集团剔除预收款后的资产负债率为78.1%，净负债率为48.7%，非受限现金短债比为1.44，脚踩“一道红线”。
标普在报告中称，力高集团追求增长将继续推动2021-2022年债务上升。力高集团在拿地上花费210亿元后，其债务增长了20%，相当于2020年合同销售的51%。
标普认为，由于力高集团拥有2040亿元可销售资源，可支持三年以上的销售，因此，在2021-2022年，力高集团将适度将其土地购买规模缩减至合同销售的38%-42%，这将导致2021-2022年债务每年增长14%-18%。
不过如今，还未带领力高集团走上一个新高度，5月28日，王卫锋便选择了离职。一边是规模一边是不断攀升的债务，力高集团又将如何两全？
文/王亚静（责编：高雅）
