随着政策监管日渐趋严，房地产周期论彻底失效，债务“爆雷”的房企开始增多。而近一年的时间里，千亿房企甚至头部房企也开始出现了重大经营问题，这也引发了行业内外的热议。
最近，网络流传一份风险房企爆雷指数清单。虽然在业内人士看来，这份清单并不是基于专业的计算，但其意义恐怕更多在于提示风险。之于购房人来说，大笔的投入选择买房，如果遭遇烂尾，可谓损失惨重，所以出手前能够看看这份清单或许一定程度上也能帮自己避免“踩坑”。
但对于广大专业投资者和相关机构而言，还需要掌握更为核心的根本性指标与对政策的精准把握，从而预判企业的风险，所以特为您奉上这份避雷指南。
三大核心指标看房企
“房地产是非常复杂的。”在资深地产专家朱酒看来，不是专业人士，很难一眼看透房企。
原因在于，周转、毛利率、现金、经营性现金流量净额、净负债率、流动负债、融资利率、土储质量、少数股东权益和损益，信贷环境和宏观经济环境等因素，都是研判房企健康与否的重要指标。
但实际上，每个财务数据并不是孤立存在的。以存货周转率为例，存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，影响到企业的短期偿债能力。存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。
一般来讲，在信贷环境、宏观经济环境趋紧已成既定事实的情况下，土储质量会在一定程度上影响存货周转率，而周转率的快慢又会进一步影响现金、经营性现金流量净额、流动负债等指标。
朱酒表示，相对于其他指标，净负债率代表性更强一些。净负债率是房地产行业的一个专用指标，指有息负债减去货币资金与所有者权益的比率，是衡量企业长期偿债能力的一个重要指标。按照“三道红线”要求，房企需要在2023年中期前将该指标降至100%以下。
最终反映企业经营能力、回馈投资者能力的当属毛利率，这一指标反映的是一个商品/项目经过生产转换内部系统以后增值的那一部分，与房企的成本、营销等息息相关。
因此，透过存货周转率、净负债率、毛利率三个体现企业偿债能力、经营能力的财务指标，大约可以窥测出一个企业的经营能力以及面临的风险。
陷入恶性循环
实际上，如今爆雷或处于危险期的房企，都或多或少在这三项指标中表现不济。而这三个数据之间存在着千丝万缕的联系。
从存货周转率切入来看，若企业存货周转率低，将推高存货，进而增加成本，不仅影响销售速度，也将侵蚀毛利率；若毛利率一降再降，就没有足够的空间打折促销，导致销售进一步承压；没有业绩支撑，便很难获得足够的现金流缓解债务压力，净负债率也无法从根本上下降。
一位资深地产专家告诉财经网，现在不能说这是一个闭环，因为闭环意味着百分百的确定性，但据此定性分析一个房企出现这几个指标异常的时候，也可以判断（房企面临危机）是一个大概率事件。
我们可以从蓝光发展的发展历程中，更为清晰地看出这一规律。蓝光发展被业内广泛关注，源自2015年。那一年，蓝光发展重组上市，是一家年销售额184亿元的百亿房企；从百亿到千亿的进阶，蓝光发展仅用了4年时间。
在销售额增速最为快速的2015-2017年，企业的存货周转率远远高出行业平均水平（中值在0.25左右），但却开始一路下滑。据wind数据显示，2015-2021年中期，企业的存货周转率分别为0.63、0.36、0.32、0.29、0.26、0.22、0.08。
直到爆雷后的第一个期中考，蓝光发展的净负债率飙高至227.78%，利润则下滑至-5.24%。
如今，这一恶性循环，在外部条件不断恶化下，大有愈演愈烈之势。在各地不断加码的政策调控下，房地产市场表现越发“乏力”。从市场端看，据中指院、广州中原研究发展部数据显示，8月广州共成交商品住宅7180套，成交面积77.44万平方米，成交套数、成交面积环比分别下降8.3%、9.2%%，几乎跌回“春节月”2月份7062套的水平；新房共计网签6711宗，环比下跌12%，创下今年成交新低。
从房企来看，克而瑞统计则显示，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。这也是7月、8月百强房企连续两月单月业绩同比下跌。这预示着，今年房地产市场“金九银十”依旧承压，成色恐不容乐观。
如今，“限跌令”又在各地落地，以大幅度促销去库存的空间也被限制。据财经网不完全统计，截至9月17日，已有株洲、江阴、菏泽、岳阳等至少7个城市通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价。
什么样的企业最危险？
外部环境多方挤压之下，究竟谁是下一个“爆雷”的企业？
如今，每个指标已经有了行业标准。从净负债率来看，中原地产分析师卢文曦告诉财经网，“三道红线”之前，业内普遍认为净负债率高于150%属于高风险的企业。为平稳达标绿档，至少要以每年降17%的速度递减，房企今年中期应该处于133%以内。
据贝壳研究院数据显示，截至2021年中期，尚有14家房企未进入这一行列。其中包括格力地产、光明地产、京投发展、金融街、中交地产、首开股份等多家知名房企。
朱酒认为，尽管房企的净负债率虽然下滑，但并不是靠经营，而是以增加股东权益、永续债或者是卖资产的方式也同样危险。比如，金科股份在2020年新发行永续债融资13.42亿元，通过债务置换来降低净负债率水平。
在存货周转率方面，朱酒表示行业平均水平基本处于0.25-0.35之间。据wind数据显示，直至2020年底尚未达到最低标准0.25的房企有52家。其中包括陆家嘴、张江高科、格力地产、泰禾集团、京投发展、滨江集团、首开股份等多家房企。
对于利润，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在接受媒体采访时表示，房地产业要调整预期，行业最终会走向“平均利润”。Wind数据显示，2021年上半年房地产行业的平均毛利率为20.98%，低于这一标准的房企有62家。其中包括美好置业、世联行、光明地产、建发国际集团、绿地控股、首开股份等。
多位专家告诉财经网，在房企生存环境日益复杂的状况下，房企虽然可以通过减少买地、卖资产的方式实现降负债、增加现金流，但这并不是长久之计。没有土地对销售产生的影响会有多大？高负债的项目降价谁要收购？优质土地可卖掉回血，但手中还有哪些筹码？这些问题才是房企需要面临的关键。
IPG中国区首席经济学家柏文喜直言，这些指标单独的意义不大，例如融创净负债率高，但周转够快、现金流非常好，企业风险就相对较低。但叠加效果将完全不同。如果净负债率很高，存货周转率又很慢，“那（企业）离死不远了”。
多位业内人士提醒，如果企业在这三个指标中涉及两项或更多，那就要格外提起注意了，触发危险的概率将大大提升。
