随着行业监管不断收紧，房企的整体销售规模增速明显放缓。虽然2021年上半年，全国商品房销售规模实现近5年新高，但下半年，伴随调控政策的收紧，房地产市场显现下行态势。
整体市场下行，再叠加前期部分高地价项目进入结算期，当前，房企的利润空间持续受到挤压，企业利润规模增速也呈下行趋势。
利润增速维持低位，典型房企盈利指标探底
2021年上半年，克而瑞研究中心监测的80家典型上市房企整体实现营业收入26839亿元。仅从数据看，房企的营业收入增幅较2020年同期有明显回升，且处在历年较高水平，但这种情况并不具备可持续性。主要原因在于疫情导致行业项目竣工及交付结转普遍延迟、企业收入无法如期确认，从而使2020年上半年房企结算基数处在较低水平。
2021年上半年，80家典型上市房企的毛利润、净利润、归母净利润的增速明显低于营业收入的增速，且处在历年较低水平。
近几年，行业整体盈利能力下行压力直接体现在企业利润率指标的变化上。2021年上半年，80家典型上市房企的三大核心指标：房企毛利率中位数、净利率中位数、归母净利率中位数，均呈现下行趋势。
值得注意的是，与往年相比，房地产行业的整体利润率已达到近6年以来的最低水平。2021年上半年，80家典型上市房企中，有近半数房企毛利率和归母净利率实现双降，而作为衡量企业运营水平的重要指标ROE(净资产收益率)，有接近六成的房企出现下降。
“稳利润”成行业关键
尽管房企盈利空间承压，但2021年上半年，仍有部分房企实现了利润方面的逆势增长。我们发现，有商业、城市更新等复合属性的企业在市场中具备比较优势，这也反映出当前多元化业务对提升房企利润率的重要性。
其中，投资物业及酒店运营成为房企多元化的重要组成部分。2021年上半年，疫情修复期下，80家典型上市房企中，超过六成房企的投资物业租金及酒店运营收入同比得到提升。
随着土地、金融红利消失，房企更加重视“向管理要效益”，营销管理费用成为企业开启精细化管理的重要切口。此外，为对冲调控风险，房企不断“抱团”开展合作，进行优势互补。2021年上半年，80家典型上市房企中，有25家联营及合营投资收益同比增长，其中有13家增幅超过100%。
总体而言，短期内，房企盈利水平承压、毛利率下降已成为行业的整体趋势。随着2017年、2018年高价地的逐步去化，以及土地市场价格预期趋稳，我们认为，从长期来看，房企利润率在触底后或将略有回升，未来行业利润率水平将稳定在20%-25%之间。
