9月70城房价数据出炉，专家再提“楼市拐点”

10月20日，国家统计局公布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据测算，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比上月分别回落0.4和1.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和3.0%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

业内人士认为，在调控政策的指挥棒下，房价正在缓慢筑底。同时，各方要防范楼市在过短时间内从“过热”转为“过冷”，从而使市场显现出“脆化”风险。在“房住不炒”的前提下，各地宜因城施策，适度留出行业发展的弹性空间。

专业人士再抛“市场拐点”论

数据显示，9月，全国70城共有36个城市的新房价格环比下跌，二手房价格环比下跌的城市达到52个。即使在新房、二手房价格实现环比上涨的城市中，房价涨幅也多维持在低位。

值得注意的是，据易居研究院测算，9月全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，这是自2015年5月以来，楼市出现的首次普跌现象。而从历史数据看，70城有52个城市的二手房价格出现下降，这也是楼市自2015年以来，二手房房价下跌城市数量最多的一次。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，国内楼市房价从普涨到普跌，仅仅只用了3个月，可以称之为“速冻”。房地产调控对房价的影响越来越明显，楼市已经出现了明确的“市场拐点”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，9月，70城的新房、二手房价格下行，经历了一个由二手房市场向新房市场的传导过程。

9月，全国新房商品住宅销售面积也创下了2016年以来历史新低。此外，在土地市场，第二轮集中供地中，房企普遍拿地积极性降低；而市场预期不断下降、成交量持续低迷，从而导致了房价的下跌。

许小乐指出，9月，一线城市的二手房市场价格下跌幅度超过二三线城市，主要是一线城市以存量房为主，信贷、调控收紧下供需双方预期调整更快。而在新房市场，三线城市价格率先下跌，是因其以新房市场为主，房企对项目去化、销售回款的需求更为迫切，从而导致新房价格下行的压力超过了二手房。

张大伟指出，历史上，楼市调整基本表现为限购、限贷下的缓慢降温，而2021年楼市三季度楼市的全面“速冻”，最大原因是房地产信贷的持续收紧。上半年，房地产信贷相对宽裕，但在进入第三季度后，全国普遍出现了放款难的现象，特别是一些热点城市，这很大程度上制约了楼市成交。

张大伟预计，第四季度，全国大部分城市将进入楼市调整周期。从10月开始，房贷若无明显放宽政策，一场房企“价格战”或将在所难免。

未来信贷环境或将改善

9月底，央行针对房地产市场定调：“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，此后又多次释放信贷维稳信号。贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示，进入10月，房贷利率在年内首次出现了环比下降。

许小乐分析认为，这表示局部市场的住房信贷环境或将有所改善。第四季度，市场的住房信贷环境或将继续边际改善。相关政策将向首套置业客群、“卖一买一”的改善客群倾斜，这将利于修复市场预期，减缓市场调整压力。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则提醒，房地产市场明显进入了降温周期，尽管近期有一些包括信贷政策在内的“放松”政策陆续释放，但其最终真正作用于市场基本面，还有一个时间的滞后性。从降温周期的历史规律看，这个时间段往往需要约8个月。

同时，严跃进指出，要密切关注降温周期中，各类市场交易主体的风险把控，防范因房产价格短期波动，引发的市场恐慌情绪。