11月4日，北京市住房和城乡建设委员会就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）（下称《办法》）向社会征求意见。
市住建委相关负责人表示：新修订的《办法》针对当前新房市场存在的突出问题，通过招标选取监管银行、实时共享政务信息、提高资金监管额度、落实属地监督职责等方面制定相关规定，以达到夯实监管主体责任、提高资金监管能力、持续优化营商环境以及推动社会各方监督的目的，从而实现资金的“管好不管死”。
01
加强版政策直指“交房危机”
在北京市住建委的征求意见公示中开宗明义，对此次《办法》出台的原因做出了说明：“去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，我委在总结梳理近年来预售资金监管实践经验的基础上，会同北京银保监局、人行营管部对现行政策进行了修订。”
如文中所说，近两年泰禾部分停工项目的业主为了交房四处奔走，已经引起各方关注。而今年下半年恒大暴雷后，已经购买位于房山的恒大·御峰项目，和位于房山的恒大·上和府项目的业主陷入集体焦虑，这两个项目分别将于2022年和2023年交房。
一个月前，财经新地产去恒大·上和府项目探访时，看到地块上并没有施工，而项目销售也对于项目是否在建设的问题支支吾吾。目前，业主们成立了“恒大·上和府施工进度播报业主群”，时刻关注项目施工动态。恒大北京区域相关工作人员表示，恒大目前在北京的项目都是施工的。
为此，为解决监管银行与开发企业之间信息不对称问题，《办法》提出，监管银行通过北京银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统，实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金。在穿透审查方面，《办法》明确市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。
对比此前在2010年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，以及2013年发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》可以看出，此次的“2021年修订版”是在之前的监管框架基础上，针对在实际执行过程中出现的漏洞与问题做出的升级。
02
监管银行准入门槛提高
此次的《办法》再次明确了银行作为预售资金监管的主体机构，并针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，对银行准入的门槛做出了新规定：明确市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，银行涉足此类业务也会有门槛的要求，这也说明对于银行的约束增大。而在资金拨付方面，也明确了现场查勘的工作要求，防范一些工程不达标的项目违规支取预售资金的做法。因此北京此类政策具有非常好的导向作用，真正推进了预售资金监管工作的有效开展。
合硕机构首席分析师郭毅向财经新地产表示，对于监管银行来说，其能够打通跟住建部门之间的网签后台，形成整体联动的状态。同时，银行端能够更加全面和系统地了解到开发商的销售情况和资金状况，从而更易辨别开发商的真实资质和市场的销售行为。银行也能够在审批开发贷的时候对开发商有更清楚的了解。对于后台系统的打通，这有利于银行对开发商预售资金有一个相对科学的管理方式。
对于银行和房企来说，监管机制的进一步趋严能够减少资金挪用等违法违规行为，进一步深化对于银行及房企相关行为的规范，使得银行的监管主体地位得以凸显。另外，监管银行采用招标方式进行筛选，招标过程对整体监管的施行起到促进作用，而对于招标的公平、公开、公正的环境还需更进一步落实，在政策实行后所带来的后期效应需要银行的自我规范与政府监督。
值得注意的是，《办法》还提到，为确保在资金安全的情况下提高利用效率，《办法》进一步发挥现金保函作用，提出：现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。
郭毅认为，这次政策的制定主要的原因是为了弥补之前政策上的漏洞，防止预售资金被挪用，进而减少项目楼盘烂尾等现象的发生。这一方面是保证购房者的权益，另一方面是防范房地产金融风险。这次的政策统筹兼顾到了预售资金的安全性以及开发商支取资金的灵活性。
