全国房地产开发投资已从“过热”区间转向“适度”区间

11月16日讯：全国房地产开发投资已从“过热”区间转向“适度”区间。

11月15日，国家统计局发布2021年房地产开发销售月报。

从房地产开发投资完成情况看，1-10月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%。与2019年1-10月相比，增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，同比增长9.3%。

我们认为，房地产开发投资正从“过热”区间进入“适度”区间，应防止行业进入“过冷”区间，即房地产开发投资同比增速低于5%。由于房地产开发企业抵押贷款的合理需求得到满足，客观上有助于此类数据不要下降过快。

从房地产开发企业土地购置情况看，1-10月，房地产开发企业土地购置面积为15824万平方米，同比下降11.0%；土地成交价格11410亿元，同比增长0.2%。

目前行业的土地市场确实面临一定的压力，但随着第三轮土地供应节奏的加快和各地土地拍卖规则的不断优化。我们预计中国部分城市的土地市场年底仍有反弹的可能。这取决于房地产开发企业拥有的土地储备和2021年住房市场的预期。

从房屋销售情况来看，1-10月，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%。与2019年1-10月相比增长7.3%，两年平均增长3.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；与2019年1-10月相比，增长18.3%，两年平均增长8.8%。

2021年，房地产行业经历了一波密集的政策调控。但从行业整体发展来看，我们预计房地产商品房销售面积年增长率不会为负，仍将保持一定的合理发展规模。临近年底，按照惯例，房地产开发企业的销售节奏会加快，四季度可能会加大降价促销力度，有助于防止此类数据过快下跌。

1-10月，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。与2019年1-10月相比，增长14.8%，两年平均增长7.1%。

短期内，房地产行业整体资金没有过快改善的可能。未来，我认为房地产开发企业实现资金真正宽松必须具备两个前提条件：一是房地产相关信贷政策确实实现了边际放缓；第二，在建房地产项目，以及合理的住房需求，可以得到更充足的资金支持。

从房价涨跌来看，根据国家统计局公布的商品房销售金额和面积，1-10月，我国商品房均价约为10290元/平方米，较2020年上涨约4.2%。

总体来看，目前房价保持稳定，较2020年略有上涨，仍在风险可控范围内。但在具体的市场发展过程中，需要重点防止部分城市房价无序下跌。最近，虽然一些城市的房价没有明显下降，但在实际购房过程中，出现了首付、首付分期等一些操作方式。对此，相关部门需要保持关注和警惕。