今年下半年以来，随着房企融资需求增加，房企销售业绩普遍下滑，债务违约事件频发。虽然近期融资端政策有所放松，但政策传导不明显，房企仍面临各种限制。尤其是民营房企，面临着更大的挑战。
有专家表示，民营房企要想渡过难关，还是需要靠“自救”。事实证明，房企已经启动了“花式自救”按钮，包括配股融资、出售资产、大股东还债、提前回购美元债务等。
值得注意的是，今明两年四季度，房企美元债到期压力仍较大。据光大证券研究报告数据显示，今年第四季度共有92.95亿美元债务到期，2022年有544.16亿美元债务到期。
房企融资破冰？
11月16日，建发地产发布中期票据招股书，拟发行规模4.4亿元无担保债券，期限5年，拟全部作为融资工具用于偿还到期债务。
值得注意的是，近期多家房企发行了中期票据进行融资。11月11日，保利发展披露2021年第四季度中期票据发行计划，计划发行金额20亿元，期限5年。11月12日，招商蛇口宣布发行2021年第一期中期票据。计划在银行间市场注册发行30亿元中期票据。同时，招商蛇口还将发行2021年第九期超短期融资券，发行金额30亿元。11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据。
近期房企频繁通过中期票据融资，可能与11月9日中国银行间市场交易商协会召开的房地产企业代表座谈会有关。据悉，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业等房企参加了上述座谈会，不少房企近期都有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。据悉，大部分银行间债券市场都有金融机构参与，现在房企也将进入这个市场。因此，上述会议被市场普遍认为是房企融资“破冰”的信号。
事实也证明，上述会议成为房企、城投企业在银行间市场发债的分水岭。据不完全统计，11月1日至9日，房企和城投企业披露的银行间市场债券发行计划不超过10个，但从11月10日起，城投企业和房企密集公布中期票据、超短期融资券等发行计划。
据柯睿地产研究不完全统计，11月10日至16日，共有25家房企和城投企业在银行间市场宣布融资，涉及金额287.8亿元，发行企业数量和金额都比较高。同时，本轮住房融资审批也相对较快。柯睿表示，中票、短期融资券等债券融资计划在多家企业的成功设立，表明当前银行间债券市场融资缺口已经打开，鼓舞了市场信心。
不过，记者注意到，上述25家在银行间市场融资的企业中，民营房企很少。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者，房地产市场的下滑也给国有房企带来了资金压力，但与民营房企相比，国企和央企的压力更大
记者了解到，在7月份房贷额度严重紧张的广州，最近房贷也有所松动。有房管人员告诉记者，目前邮储银行、中信银行、建设银行的房贷放款时间在4.5个月左右，“比以前快了一点”，工行、招商银行的放款速度也变快了，放款时间在3-5个月左右。
据媒体报道，在上海排队6个多月的个人房贷开始陆续放开，长三角二三线城市的个人贷款也开始松动。北京一家大型房地产经纪公司的工作人员表示，北京的个人贷款发放周期比以前略快了15-20天左右。
5Anjuke房地产研究院首席分析师张博对记者表示，11月部分房企融资难度确实有所下降，尤其是绿摊房企融资顺畅度较好。预计最近两个月，房地产金融政策将继续根据市场变化适时适度进行微调。从政策调整的时长来看，目前的情况预计会持续到明年一季度。
此外，根据央行公布的数据，今年10月个人住房贷款增加3481亿元，比9月增加1013亿元。柯睿房地产研究表明，这是央行首次单独发布个人住房贷款月度数据。按照以往的惯例，这类数据在金融机构贷款投资季度统计报告中披露，央行保持房地产稳定的意图很明显。
李告诉记者，目前房地产政策确实已经开始松动，房贷的放款速度会逐渐恢复正常，房企的负债也会减少。此外，如果开发商有完整的证书，开发贷款的发放将逐步正常化，但从市场情况来看，政策没有明显的传导作用。柯睿地产研究也认为，虽然目前政策趋势有所缓和，个人按揭贷款发放加快，但政策并未明确传导至企业贷款，金融机构重建发展企业信心尚需时日。
根据国家统计局公布的数据，
2021年前10月，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%，增速较前9月份回落2.3个百分点。分项目来看，国内贷款和利用外资两部分资金来源仍不乐观，分别下降10.0%和35.4%。克而瑞地产研究表示，当前政策密集发声意在“维稳”，融资端口的破封对于经营状况良好，资产优质的企业来说是机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款，保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。李宇嘉认为，民营企业想要渡过难关，还是需要靠“自救”。
民营房企“自救渡难关”
事实证明，房企已经开启“花式自救”的模式，“自救”的方式包括配股融资、变卖资产、控股股东“自掏腰包”、提前回购美元债等。
11月17日，融创中国（股票代码：01918.HK）发布公告称，其已将3.35亿股融创中国配售股份和1.58亿股融创服务配售股份配售予不少于六名承配人，两项配售合计所得款项净额约9.42亿美元。根据11月14日融创中国公告，融创中国拟将约50%所得款项净额，即4.71亿美元用作其一般运营资金，剩余约50%则用于偿还贷款。
此外，融创中国公告还表示，出于对集团的长远信心和长期支持，公司控股股东、董事会主席孙宏斌将自有资金4.5亿美元提供给本集团使用（无息借款形式），以支持集团经营发展。关键时刻，控股股东与企业共进退，这无疑给投资者带来信心。
同样是11月17日，中国恒大（股票代码：03333.HK）的“自救”也在进行中。中国恒大和恒腾网络（ 00136.HK）发布公告称，中国恒大附属公司出售其持有的恒腾网络全部股份，总价为21.28亿港元，此次出售的股份占恒腾网络已发行股份约18%，交易完成后，恒大将不再持有任何恒腾股份。
另外，据相关媒体报道，为了维持恒大的基本运营，恒大集团主席许家印已经通过变卖个人资产（包括香港的三栋别墅和广州、深圳的豪宅，还有几架私人飞机等）或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿元的现金。不过值得注意的是，截至目前，恒大集团并没有发布相关公告说明。
另外，提前赎回美元债也是房企“自救”的方式。今年10月以来，包括雅居乐、旭辉集团、中国奥园、正荣地产、龙光集团、禹洲集团、祥生控股等在内的多家房企都提前赎回了其发布的美元债。
对于多家房企回购美元债的原因，公众号“地产人才官”认为，今年房企频频暴雷违约，国外市场看空房企的情绪弥漫，债券市场低迷，美元债价格不断走低。对于资金较充足的房企来说，此时抄底回购，不仅能降低回购成本，还能向市场展现自身实力，提振市场信心，稳定相关股票和债券价格。特别是对于在融资上依赖美元债的房企来说，美元债持续走低将阻碍后期新债的发行，新债发不了，旧债还不上，将引发债务违约事件。
值得注意的是，今年四季度和明年房企美元债到期压力仍然较大。光大证券研报数据显示，今年四季度共有92.95亿美元债到期，2022年有544.16亿美元债到期。
