近日，NPC、CPPCC纷纷发声，推动房地产行业和市场平稳健康发展，其中中国银行业监督管理委员会表示，在实施房地产金融审慎管理的前提下，将责成银行、保险机构为房地产、建筑行业提供金融服务。现阶段应根据各地不同情况，重点满足首套房和改善住房的抵押贷款需求，合理分配房地产开发贷款和并购；一是贷款，加大对保障性租赁住房的支持力度。
在监管部门的发声下，不少房地产公司纷纷发布国内融资计划。2021年11月30日晚，保利发展发布公告称，公司拟发行规模不超过100亿元的租赁住房资产支持证券化产品；据银行间市场交易商协会网站信息，2021年12月1日，碧桂园地产集团有限公司、重庆龙湖企业发展有限公司债务融资工具登记发行计划也已受理。
需要强调的是，虽然房地产行业整体融资有松动迹象，但企业间分化依然存在。本轮计划在中国融资的房地产企业，都是信用等级较高、操作较为精细的企业。在“三条红线”的约束下，高杠杆、高负债、高周转的发展模式不复存在，房地产行业去金融化趋势不变。
支持合理融资
受某大型房企流动性危机影响，今年下半年以来，房地产行业融资变冷。然而，监管部门最近的态度让行业看到了新的希望。2021年12月3日，央行表示，个别房企的短期风险不会影响中长期市场的正常融资功能。最近，国内房地产销售、土地购买和融资已经逐渐恢复正常。
随后，证监会也表示支持优质房地产企业发行债券，资金可用于保险企业项目并购。最近，大型优质企业开始发行相关债券。同时，积极发展租赁住房资产证券化业务，探索推进房地产投资信托(REITS)支持保障性住房等租赁住房产业健康发展，促进房地产行业发展转型。金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产与金融良性循环。
事实上，高信用房企的合理融资需求确实得到了满足和回应。比如万科近期计划发行7.77亿元供应链ABS，12月计划发行2021年供应链ABS额度；龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年向专业投资者公开发行公司债券的申请已获中国证监会和上海证券交易所批准。
从数据来看，房企的债券融资也有持续复苏的趋势。据RealData统计，2021年11月，房企境内外债券融资共发行48只，较上月增加17只，发行规模折合人民币约473亿元，较上月增长55.6%。Wind统计显示，11月房企发行债务融资工具金额285亿元，较上月增长128%。
事实上，不仅是债券融资，房地产行业的放贷速度也明显加快。据21世纪经济报道记者了解，2021年11月，房地产贷款在10月份大幅反弹的基础上，继续保持双升环比走势，初步预计同比增加约2000亿元。
前10月，房地产贷款金额为
招商蛇口首席财务官黄近日对住房融资趋势发表了看法，他指出，“我们判断行业在监管层面降杠杆的方向不会改变，但会支持符合监管要求的住房融资。房住不炒是基本原则，房地产去金融化的趋势不会改变。中国银保监会、中国证监会、证券交易所始终支持优质房企发展，积极满足优质房企合理融资需求，促进房地产与金融良性循环。”
金融机构的观点类似。一家股份制银行的员工告诉记者，目前他所在的银行开发贷款采用白名单制度，对房企资质审核有一定要求。“要看实力，每个企业的每个项目都要经过评估和审批。”
明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强在接受采访时也指出，与近期融资相比，确实宽松了一点，但还是精准宽松，尖子生受益。不管是之前招商蛇口、保利等准备在银行间市场发行中期票据，还是最近碧桂园、龙湖、龙光等陆续发布融资信息，无一例外都是稳定房企。
可以证明的是，目前穆迪、惠誉等国际评级机构给予碧桂园“投资级”评级，摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构也看好碧桂园的财务状况和未来发展空间，给予“买入”、“增持”等较高评级。
龙湖也是房地产行业负债结构和财务指标较好的企业。截至2021年6月，龙湖平均融资成本为4.21%，处于行业最低区间，净负债率为46.0%。现金短期负债率为5.48倍。
因此，尽管有融资的暖风，从资本市场和金融机构的反馈来看，房地产企业之间的分化依然存在。一位不愿透露姓名的房地产分析师对记者表示，监管声明发布后，房地产行业将小幅回升，总体来说是非常积极的，但那些高负债、高杠杆的企业面临着更大的挑战。
柯睿在一份研究报告中也指出，目前融资港的破局，对于经营状况良好、资产优质的企业来说，是一个机遇。房企仍应积极推进自身降负债、增加现金支付，确保企业资金链安全，购房人和投资信心的重建仍需持续建设。
