12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。关于备受瞩目的房地产问题，会议提出“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，促进房地产行业健康发展、良性循环”。
这一提法与过去两年大不相同，引起了市场各方的高度关注。在以往“促进房地产市场平稳健康发展”的基础上，会议对行业的描述升级为“促进房地产行业健康发展、良性循环”。最重要的两件事，经济适用房的建设和满足购房者合理的住房需求，也是当前房地产市场的焦点。——前者着眼于供给结构的长期调整，后者着眼于需求的短期释放，防范大规模流动性风险事件。
我认为，措辞的改变意味着房地产行业之前担心的硬着陆风险不会出现，行业最终会实现软着陆，这也符合2022年中国经济稳定的框架。过去一段时间，由于部分房企债务风险不断释放，市场对房地产行业有些悲观。因此，有观点认为，房地产行业的重组和行业的自洁是必然的。但从这种说法来看，决策者对房地产行业在整个国民经济中的作用及其长期改革方向极为清楚。
促进房地产行业健康发展、良性循环的具体内涵是什么？我认为至少有以下两点。一是房地产行业不会因为一些高杠杆企业的调控而遭遇全行业危机，保持行业健康发展是政策意图。从近两个月的政策变化来看，行政层面的一些过度做法已经陆续得到纠正，政策正在向稳定市场的方向调整。
第二，良性循环有两层含义：长期和短期。短期来看，意味着更多缓解房企流动性压力的政策将陆续出台，金融部门也将满足购房者的合理需求，从而促进房企销售回款，恢复自我造血能力，进而稳定市场；从长远来看，这也意味着财税体制改革、土地市场改革等旨在降低地方政府对房地产依赖的措施将继续推进。只有这样，房地产行业才能摆脱以往“高负债率、高杠杆率”的模式，开启新的周期。
需要特别指出的是，此次政策调整虽然是综合考虑房地产行业和中国经济、权衡利弊的结果，但并不意味着“房住不炒”的大政方针被搁置，决策层改革房地产行业的决心及其背后的深层次弊端不容小觑。事实上，推动经济适用房建设，配套商品房市场，更好地满足购房人合理的住房需求，本来就是房无投机的意思。同时，稳增长和结构调整是中国经济转型的两面，但在不同时期、不同条件下侧重点不同。
过去，房地产行业的债务风险已经相对充分释放。像潮水一样，市场已经看清楚哪些企业在裸泳。市场企稳后，更有针对性的政策解决方案将接踵而至。笔者预测，随着央行RRR降息和银行贷款供给加速，房地产行业有望在明年一季度触底，二季度“软着陆”，从而实现房地产行业的“新常态”。这种“新常态”就是中低增长率下的平稳健康发展。
