随着部分城市第三批集中供地陆续结束，国家“两集中”供地政策对稳定地价效果明显。
今年下半年以来，楼市快速降温，房企面临销售回调超预期、融资难等多重不利因素。11月房企征地积极性下降，大部分房企放弃了年底补仓的机会。前11个月百强房企总征地23461亿元，同比下降17.7%，其中11月50家代表性企业总征地创今年新低。40个典型城市土地交易溢价率回落至6.5%，创近10年来新低。
受此影响，全国300个城市住宅用地供需规模较2020年同期大幅下降。中央指数研究院指数部分析师毛大鹏表示，“由于土地交易收缩，新开工地区下降趋势难以改变，开发投资增速将持续回落。”
住宅用地同比明显下降
受楼市降温影响，今年全国土地市场供需规模明显萎缩。
综合来看，据中国中央指数研究院统计，1-11月，全国300个城市各类用地规划建筑面积166418.21万平方米，同比减少18.06%。11月单月300城建筑面积15471.44万平方米，同比下降19.98%。转账金额3964.12亿元，较上月增长14.47%，较去年同期下降19.3%。
住宅用地同比大幅下降。据初步统计，1-11月，全国300个城市推出住宅用地10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平。住宅用地成交7亿平方米，同比下降28.3%；转让费为4.1万亿元，同比减少9.2%。
“两集中”供地模式对控制溢价率效果显著。据易居研究院统计，11月份，40个典型城市土地成交溢价率为6.5%，环比和同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点，创下近10年来的历史新低，半数城市溢价率为0。
回顾2021年全年走势，一季度40个城市土地溢价率为12%~13%。二季度开始，随着土地拍卖集中在热点城市，40个城市的土地交易溢价率继续小幅上升；第一批集中土地拍卖在6月份告一段落，随后第二批集中土地拍卖在多个地方暂停或中止。9-11月，受“溢价率不超过15%”政策及楼市降温影响，第三批集中土地拍卖成交溢价率持续下降。
“虽然限费率政策给房企留下了一定的利润空间，但房价下行压力抵消了这部分利润的预期。”易居研究院研究员唐表示，民营企业在信贷层面的融资端口并没有放松。第三批集中土地拍卖中，国企、央企、地方城投仍是征地主力军，房企间分化进一步加剧。预计第三批集中土拍将在剩余试点城市继续进行。
一二线土地成交仍居前列
同时，城市与板块之间的热度分化更加严重。11月份，土地出让金排名前五的城市分别是苏州、南京、无锡、上海和深圳。
40个典型城市中，三四线城市土地出让金同比增速仍在下降。根据易居研究院的测算，1-11月，桂林、昆明、南昌的土地出让金增长率分别为-71%、-71%和-61%。
11月底前，上海、深圳等20个城市率先完成第三批集中供地挂牌，土地拍卖规则略有调整，包括放宽房企开发资质、土地保证金比例、划拨和建设质量要求、土地缴纳时间等。降低房企参与资格和资金门槛，提高部分地块的利润率。但在市场短期调整、企业流动性压力较大的情况下，很难大幅提升拍卖的人气，拍卖取消的情况可能会有所改善。
以上海为例，随着三批集中土地拍卖的顺利收官，被挂的27宗住宅地块没有一级拍卖，拿到了470多亿元。截至目前，2021年上海集中土地拍卖结束，全年土地拍卖募集资金超过1700亿元。
“回顾2021年上海各批次集中供地情况，第一批集中土地拍卖非常火爆，大部分宅地都触发了报价，要‘争速度’才能拿到地；第二批集中土拍在调控影响下回归理性，“随机值”补丁及时打开；第三批集中土拍继续保持稳定。”中央指数研究院企业事业部高级分析师舒端表示，在行业调整的大环境下，上海第三批集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜，“地产联动”锁定房价缓解住房刚性需求，“模范生”的态度得到充分彰显。
值得注意的是，今年深圳住宅用地市场已经走出了一波独立行情。根据中央指数研究院中国住宅用地成交总价TOP10，11月份挂牌的地块中，有4宗位于深圳，成交金额门槛为30亿元。由于11月多城市第三批集中供地关闭，一二线城市成交仍处于靠前位置，因此挂牌地块主要集中在一二线城市。除深圳外，苏州有3块，无锡有2块，南京有1块。
百强房企拿地金额大跌
今年1-11月，TOP100房企累计征地23461亿元，同比下降17.7%。
与往年年底企业纷纷加码补仓不同，尽管多个城市在今年11月集中供地，但企业拿地极为谨慎。据中指研究院数据，50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%、环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，单月拿地总额也创下去年以来新低。
从拿地金额排行榜上看，11月百强房强房企拿地门槛值为59亿元，与去年同期的73亿元相比下降14亿元；百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为49.3%，与1~10月相比下降2.5个百分点，占比持续下降。
从拿地金额来看，1~11月TOP10房企在长三角城市群拿地金额达3957亿元，居四大城市群之首。其中碧桂园仍继续战略布局，领跑长三角。粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1943亿元，位列第二，中海地产继续强化粤港澳大湾区的拿地力度，拿地金额404亿元；中西部TOP10企业拿地金额1836亿元，位列第三。
从拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积达3970万平方米，依旧居四大城市群之首。其中碧桂园拿地面积1143万平方米，远超其他企业。
在市场巨变之下，龙头房企纷纷调整战略，持续聚焦重点城市。头部企业仍在多个重点城市广泛布局，中海地产、万科、金地集团、华润置地、保利发展、招商蛇口多次上榜拿地金额TOP10。
