虽然天气温暖晴朗，但仍然寒冷，北京楼市和最近的天气一模一样。
2021年12月，记者以买家的名义走访了位于朝阳区王四营板块的一个项目。对于一套应该首付40%的房子，项目销售人员告诉时代周报记者，他们可以先付20%的首付。“如果聚不到一起，去售楼处帮你找机构办理贷款(解决首付不足的问题)。”
“首付贷”似乎成了救命稻草。除了这一极端措施，特价房、认购19折等优惠措施也不断涌入北京楼市，都指向一个根本因素：市场环境差。
北京楼市“举步维艰”的根本原因可能是贷款难批，新房扎堆入市。今年9月以来，北京一批项目扎堆入市，供应近3个月处于高位。
据中原地产研究中心统计，仅11月份，北京市场新增商品住宅供应7335套，较上月增长49.12%，成交均价56962元，较10月份增长18.58%。然而，交易量明显萎缩。11月份，网上新销售住宅4844套，环比下降12.77%。
而未来楼市的走向也不明朗。有业内人士对记者表示，整体来看，北京楼市正在酝酿明显的年底价格战，12月市场将继续调整，贷款缓解后有可能企稳。
一位TOP15的房地产交易员告诉时代周报记者，即使环境不好，他也绝不会躺平，拼尽全力冲刺。
“首付贷”重出江湖
上述项目是北京王四营第一批集中用地的三个地块之一，也是30个拍卖地块中五环路内仅有的四个地块之一。凭借其固有的区位优势，最初被市场所期待。但在征地之初，该地块楼面价近6万元/平方米，但销售限价为7.1万元/平方米。面粉和面包的价差只有1.5万元/平方米左右，这让外界对征地企业的利润率产生了质疑。
由于本项目为非普通房屋，需首付40%。其销售人员不止一次提到，“周期可以讨论。如果现在签合同，最长可以推迟到2022年3月。”销售意味着首付款的支付周期可以延长，以确保买家在一定时间内可以补足40%的首付款。“买家可以先支付20%，剩下的20%可以在一定时间内分次支付。周期可以根据买家的实际情况应用到领导身上。”
在记者表示自己首付只有20%后，销售建议记者可以做首付贷款。"售楼处可以帮你找一家机构贷款."者问及什么样的机构、利率、最长贷款时间时，销售表述含糊不清，只表示不同楼层、不同房子不同，无法用一两句话解释。
随后，记者联系了项目的物业经理，物业经理告诉时代周报记者，找第三方机构帮买家贷款，其实就是首付。“首付贷款现在严格把关，操作起来有点困难。而且，如果从第三方机构贷款，贷款年限极低，只有3-10年，利率在17%和18%左右。”
物业经理也给出了另一个解决方案。“如果首付真的参差不齐，可以通过银行以消费贷款的名义借款，但没有抵押物最多只能贷20-30万。”但显然，20-30万远不是20%的首付。在时代周报记者表示没有抵押物后，物业经理表示，“我们需要和银行商量。”
所谓“首付贷”是一种金融产品，通过不同的相关机构向购房者提供首付阶段的“贷款”
针对首付问题，七部委明确表示，不允许提供或与其他机构合作提供首付等违法违规金融产品和服务，不允许向金融机构收取或变相收取佣金。
北京金诉讼律师事务所执行主任王家弘对记者表示，分期收取首付，帮助购房人联系贷款机构办理首付，都是变相的以首付卖房，属于违法行为。
项目间分化明显
近日，记者探访位于大兴区旧宫地段的西岳云。那天售楼处有点惨淡，大厅里只有两三组买家在和销售谈话。
西云商也是北京第一批集中供地项目，由虎宗、首开、保利联合开发。11月16日开业，共278套房，均价6.5万元/平方米。
记者作为买家走访，售楼处的销售极力劝说记者先订阅，锁定房子。“买房的人很多，把好的楼层和户型锁起来已经来不及了，基本都被拿走了。”记者走访的其他项目也出现了这种现象。
实际销售数据是多少？有业内人士告诉记者，第一批集中供地项目分化严重，仅有少数项目销售乐观，整体情况仍处于低迷状态。
北京市住房和城乡建设委员会数据显示，截至11月底，海淀村1号书院网上签约率达21.1%。据悉，该项目选房当天去污率已达到90%左右，销售金额已超过100亿。如果项目能在年内网签，网签金额可能会超过目前的红盘“海淀幸福里”。
值得注意的是，一院是共有产权房，政府持有20%的产权。数据显示，书院一院指导价为8.96万元/平方米，成交均价为8.95万元/平方米，而周边其他建筑单价约为11万元/平方米。
但大多数赛事“奔跑”的速度并不快。作为一个批量的大型土地供应商，目前朝阳区共有10个项目，其中只有保利金尚以15.96%的网签去污率领跑市场，其他项目去污率不足10%。北方
京住建委数据显示，截至11月底，朝阳壹号网签去化率仅为0.87%，和光悦府为6.27%，龙樾合玺为3.29%。此外，大兴区的未来云城自9月27日开盘以来已有2个多月，还未能查询到网签数据。
合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，目前有两类项目销售情况较为理想，一类就是共有产权商品房，房价跟周边区域的房价形成倒挂；另一类则是户型设计和整体定价合适，能够匹配刚需购房者。
位于大兴区的和悦璞云就是上述所言刚需盘，有户型小、单价低的特点。据悉，和悦璞云共推出692套房源，单价3万元/平方米，实际成交价格2.93万元/平方米。走访中，和悦璞云销售告诉记者，截至11月月底，已经卖出了300多套房子，网签去化率达8.24%，在大兴区域属于网签套数最多的楼盘。
大量供应与贷款难批
对于目前北京楼市萧瑟的情况，身处熙悦雲上售楼岗位一线的小李深有体会。她告诉记者，熙悦雲上共278套房源，仅卖出去了40余套，“很多购房者需要先把自己原本的房子卖掉才能购买新房，但现在信贷卡得这么死，购房者没资金。”
中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者表示，2021年下半年开始，全国楼市速冻的最关键原因是信贷收紧。新房二手房放款速度放缓，严重制约了北京区域楼市成交。
12月6日，中共中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，“良性循环”近年来首次出现在政治局会议中，具有明确的方向性指导意义，居民按揭贷款有望继续松绑，房企整体融资环境有望改善。
然而时代周报致电多家银行得到的消息是：贷款能不能放下来，还没有具体时间。其中，某国有银行信贷部工作人员明确表示，目前还没有接到通知说放开额度。
除信贷问题外，区域集中供应导致的项目竞争加剧，也是当下楼市低迷的原因之一。
时代周报记者发现，第一批集中供地项目中，仅朝阳区的崔各庄、王四营乡板块，就有共6个楼盘集中入市，如王四营乡板块的保利锦上和朝阳壹号在9月份入市，崔各庄板块的和光悦府和龙樾合玺也几乎是同一时期入市，而中绿东岳府和望京养云也于11月份加入了战斗。
某TOP10房企在京操盘手对时代周报记者表示，“朝阳区是目前竞争最惨烈的区域，客户选择余地非常大。”
据中原地产研究中心数据显示，9月，北京楼市入市1.15万套新建商品房住宅，是8年来最高月度记录。张大伟向时代周报记者表示，10、11月供应继续高位，超过成交量，使得库存开始明显积压。从市场预期看，第二轮集中供地中依然有大量即将入市项目，市场供应继续明显增加。
