记者胡报道，在房地产市场连续上涨11个月后，新加波还是忍不住向“高烧”的楼市出手。
当地时间12月15日晚，新加坡宣布了一系列为房地产市场降温的措施，包括提高印花税和收紧贷款限制。
新加坡政府在一份声明中表示，尽管受到新冠肺炎疫情的影响，但私人住房和公共住房转售市场一直非常活跃。自2020年第一季度以来，私人住房价格上涨了约9%，而公共住房的转售单价上涨了约15%。
据悉，新加坡上一次调控买方额外印花税(ABSD)利率是在2018年。现在我们再次加紧调控楼市，显然是因为楼市的高涨引起了政府的关注。
财政部、国家发展部和央行在一份联合声明中表示，如果不加以控制，价格可能会跑在经济基本面之前，并增加随后不稳定调整的风险。此外，声明还提到，借款人容易受到未来几年年利率可能上升的影响。
疯狂的楼市，背后推手是强需求
尽管新加坡仍处于奥米克龙突变株的阴影之下，但这并不妨碍其房地产市场持续火热。
今年一季度以来，目前的私人住宅价格上涨了9%左右，而HDB的转售单价(注：新加坡住房发展局投资建造的经济适用房，主要面向中低收入新加坡公民家庭)上涨了15%左右。到目前为止，新加坡的房地产市场已经上涨了11个月。
单从房价上涨速度来看，可能很难看出新加坡房地产上涨的疯狂程度。英国房地产信息公司Knight Frank公布的《全球房价指数》(全球房价指数)显示，今年9月，新加坡房价第二季度上涨6.8%，在亚洲国家中排名第一。
尽管疫情肆虐，新加坡的房地产市场却始终“出类拔萃”。对此，亚洲房地产科技公司聚威易奇集团联合创始人兼CEO卡希夫安萨里在接受采访时表示，去年以来新加坡高效的疫情控制，保持了经济的稳定，在东南亚地区表现突出。此外，在疫情期间，新加坡政府有许多救济政策，住房抵押贷款利率低于2%，这些都促进了人们对住房的需求。
事实上，新加坡本地按揭利率在过去7年一直维持在非常低的水平。但不同的是，新加坡目前的通胀率已升至8年来最高的2.5%。在这种背景下，像房地产这样的避险资产成为许多投资者的首选，其中许多是外国投资者。
「新加坡稳定的政治和经济环境，一直被外国投资者视为物业安全港。根据iQI IQI2020的买家询价数据，新加坡是海外买家在亚洲的第7大目的地国。”卡希夫安萨里告诉记者，所有这些因素都促成了疫情期间新加坡房地产市场的繁荣。
寻求资产对冲的大部分是海外买家，对于大多数本地买家来说，疫情后在家工作是他们增加购买的主要原因。
“空间现在似乎是必需品，而不是奢侈品。”和登集团CEO叶润明表示，很多购房者利用现有楼盘套现，推广到私房转售市场，选择自己买得起的房子。
当房地产市场繁荣时，新加坡的家庭债务水平也在上升。12月6日，新加坡金融管理局发布的《金融稳定评估》报告(以下简称“报告”)显示，过去一年家庭债务增长6.8%，房贷是家庭债务增长的主要因素。报告认为，一旦房地产市场受到冲击，房价回调，内需减少，后续不良贷款增加将影响银行体系，削弱银行向其他部门提供信贷的能力。
有分析人士向记者预测，明年，新加坡的房贷利率将大概率上调。
新加坡国家发展部部长李志胜也对房地产市场的监管做出了解释。他说，这是为了降低私人转售市场和住房委员会价格上涨的风险，这也将影响住房的可负担性。看来现在真的是政府给房地产降温的合适时机。
政府降温有效吗？
为了有效冷却楼市，新加坡政府出台了一系列措施。
根据联合文件，这些措施包括：政府将对外国人的额外买方印花税(ABSD)从目前的20%提高到30%；此外，对于新加坡公民来说，购买第二套住房的印花税从12%提高到17%，而第三套及以上住房的印花税从15%提高到25%。据悉，加征买家印花税是新加坡政府推出的房地产降温措施之一，主要是为了缓解本地及外地住宅物业买家的强劲投资需求，确保新加坡人仍能买得起本地房屋。
新加坡上一轮楼市降温措施是在2018年。当时，分析师称之为“重拳出击”的降温措施。除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家缴纳的买家印花税提高了5%。相比之下，这一轮降温措施明显更强。
“尽管过去有一些降温措施，比如收紧总债务偿还率(TDSR)或抵押贷款服务率(MSR)，以确保房主不会过度使用杠杆，但仍有一些买家可能过度使用他们的财务，包括一些已经卖掉HDB公寓并购买了两套私人住房的家庭，还有一些家庭可能已经在没有足够缓冲的情况下申请了最大抵押贷款。”新加坡房地产经纪公司OrangeTee Tie的研究和咨询部主任Christine Sun告诉记者，今天的降温措施将有助于解决此类问题。
值得一提的是，政府选择在12月15日午夜宣布新政，并于次日(12月16日)正式实施。一些分析师指出，这是2018年楼市降温的“教训”。当时，降温措施是在晚上宣布的。
措施生效前，楼盘前随即出现“人龙”，相信这次是为了避免排队买房的情况再次出现。尽管新加坡政府已经释出新政，但楼市恐怕不会太快降温。
新加坡房产经纪公司博纳集团经纪人黄文富向记者表示，按此前的经验，市场可能需要6-9个月的时间来消化新政。
孙燕清也持有相近的观点，她向记者表示：“预计交易量在未来的六个月内会放缓。2022年新加坡的楼市价格可能会稳定下来，并以更慢的速度上升。因此，我们已经修改了2022年新加坡私人住宅的价格预测，升幅将从6%-9%降至0-3%。另外，2022年组屋转售市场的价格升幅预测将从8%-11%下调至5%-8%。”
在楼市交易价格逐渐放缓的同时，新加坡租房市场或许也会迎来新变。
居住在新加坡的华人张小姐告诉记者，感觉最近一年在新加坡租房的价格持平甚至有所下降。
对此，黄文富向记者表示，对外国买家来说，如果已经打算在新加坡工作或移民到新加坡，在楼市新政后他们可能会延缓买房，因此租房市场会上涨。但同时，他也指出，但对于那些把新加坡当作资产长期避风港的外国买家来说，他们就不会太在乎这个新政。
新加坡向来主张“居者有其屋”，此次新政的出台更是给了本地首次购房者一颗“定心丸”。
“这项措施亦会鼓励公屋市场的置业人士在财政上更加审慎。”新加坡国家发展部长李智陞表示，预计这项改变不会对首次置业人士造成重大影响，尤其是中低收入家庭。
