房地产行业正处于十年未遇的巨变之中。三条红线、集中供地、限购限贷、一系列调控组合重拳，彻底颠覆了原有粗放式、杠杆式的经营逻辑，行业转向效率优先的新发展周期。
恒哲投资集团董事兼CEO林乐峰认为，在国家大战略的思路下，未来房地产行业将在调控的轨道下健康稳步前行，周期性波动将放缓，呈现出区域分化、城市分化、房企分化的特征。
行业发展逻辑的重构加速资本在垂直细分领域寻找“新的利润增长点”，以房地产投资为代表的优质赛道受到越来越多企业的青睐。
从业务特点来看，房地产投资具有稳定的收益和稳定的现金流，同时能够有效平滑资产的投资风险。从市场前景来看，中国已从增量时代步入存量时代，适合房地产投资的国内优质资产规模已达万亿。中国债券研发发布的报告；d中心显示，2020年国内资产证券化产品发行规模将达到2.87万亿元，存量规模将超过5万亿元，发展空间广阔。
下半年中国房地产市场正快速走向存量房地产管理时代。
得城市群者得未来
在存量时代，房地产投资的价值区域在哪里？某知名住宅产业研究院在一份研究报告中指出，参考日本经验和启示，中国虽然人口基数和增长潜力较大，但仍难以支撑所有区域市场改善。未来房地产市场，区域分化将加剧。未来城市化新增人口的2/3将集中在城市群，得到城市群的人将得到未来。
中国有大量的城市群。在“十四五”规划纲要中，明确将19个国家级城市群作为推进城镇化的重要抓手。
其中，粤港澳大湾区作为我国开放程度最高、经济活力最强的地区之一，在国家发展大局中具有重要的战略地位。根据规划纲要，粤港澳大湾区不仅要打造充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、建设“一带一路”的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造宜居宜业宜游的高品质生活圈，成为高质量发展的典范。
站在改革开放的前沿，粤港澳大湾区的经济实力有目共睹。2020年，大湾区GDP将超过11万亿元，约占全国GDP的1/7；人均国内生产总值约16万元，达到发达国家水平。也是明星上市公司的聚集地。截至2021年4月，粤港澳大湾区共有a股上市公司651家，总市值15.12万亿元，包括平安、招商银行、美的集团、格力电器、万科A、保利发展等。
经济持续改善，加速人口进一步向粤港澳大湾区聚集。第七次全国人口普查结果显示，2020年粤港澳大湾区9市常住人口7801万人，比2010年增加2189万人，增长39.02%，远高于京沪。
人口的不断涌入，也为广东大湾区的房地产市场提供了源源不断的刚需购买力。对于房地产资产投资公司来说，一片天然优质的发展土壤就摆在他们面前。
“根据团队的计算，大湾区房地产投资的整体风险、去周期和回报率普遍优于其他市场
“专注严谨，顺势而为，是恒哲投资集团最大的竞争优势。”林乐峰告诉记者，公司自成立以来，深耕湾区，遵循自身核心原则进行投资，通过构建多渠道风险控制体系，严格控制系统风险。
我宁愿不赚大钱，也不愿赚大钱。基于这一管理原则，恒哲投资集团在投资目标领域的选择上极其“挑剔”。林乐峰告诉记者，虽然都在大湾区，但城市之间的发展并不平衡。因此，在布局之前，公司会先严格筛选城市。比如广州、东莞、佛山等一线或新一线城市的预期比其他城市更好，也是公司重点关注的城市。
但即使在目标城市，恒哲投资集团也不会盲目掉队。“比如在广州，公司只会选择核心区域和限制区域，保证项目收益，将风险降到最低。”林乐峰指出。
在精准布局的同时，恒哲投资集团对投资产品的选择更加谨慎。林乐峰指出，基于多年的市场运营经验，公司判断住宅市场仍是中国房地产市场细分赛道中规模最大、最稳定的赛道，因此公司目前的主流产品仍是中小型住宅项目，但不排除会发现一些具有独特市场差异化的独特精品产品。
专业成熟的房地产投资运营经验为恒哲投资集团赢得了良好的市场口碑。恒哲先后与保利、碧桂园中梁、融创、中奥等知名房企达成项目合作。
原因是一般纯金融投资机构会单纯从主体信用和投资结构上采取风险控制项目，而恒哲投资集团则会深度参与项目，从土地招标拍卖、产品设计到销售去营销，在满足风险控制的前提下深度参与全链条、全周期。
“公司始终遵循优势互补的原则，与国内知名房地产投资基金和金融投资机构形成三方合作，充分发挥各自优势。”林乐峰透露，目前，恒哲已与多家知名开发商达成联合开发、项目收购、销售支持等全流程项目合作。
凭借优秀的商业模式、成熟的风险控制体系和不断提升的综合实力，恒哲投资集团分别荣获2021年度“2021年度影响力房地产投资机构”和“最佳财富管理机构奖”“粤港澳大湾区金牌竞争力奖”等多项行业殊荣。
“公司今年整体的经营状况保持平稳，稳中微升。”对于2022年发展计划，林乐丰指出，公司明年依然会专注现有特长，持续关注市场、政策变化，深耕湾区不动产投资领域。另外，公司还会在原有不动产业务上，拓展一、二级金融市场投资业务。
在一级市场，恒哲投资集团主要聚焦在股权投资。在经济复苏预期推动下，2021年前三季度，中国股权投资市场募资环境持续改善，新募基金数量为454只，募资规模达到1.27万亿元，均已超过2020年全年的总量。此外，2021年北京证券交易所的设立，资本市场对于优质中小企业的服务不断加强，退出通道的进一步打开,也对一级股权投资市场产生利好效应。
二级市场相比一级市场则有更好的流动性和透明性，尤其北交所设立后，其对二级市场的流动性改善有着明显的利好作用，二级市场活跃度也将大幅提升。
林乐丰表示，基于对一、二级市场的研判和看好，所以公司提前布局，准备在明年正式启动一、二级金融市场投资业务，寻求新的利润增长点。
