2021年12月21-22日，为期两天的杭州市第三次集中土地拍卖结束，35宗住宅地块(含1宗租赁土地)全部出让。
本次拍卖总出让面积176.2万平方米，总建筑面积416.1万平方米，总起拍价712.9亿元。70%的地块达到最高价，进入第二天的抽奖环节。据中央研究院统计，最终成交额为762.8亿元。今年，杭州本地拍卖市场收了3000多亿元。
房企的参与也变得多元化，绿城中国(03900)等本土房企的参与热情。香港，简称“绿城”)，滨江集团(002244。SZ)和德信高；此外，拿地的外资房企也不少，如上海新黄埔、魏星、深特发等，都是首次进入杭州市场的新面孔。当然，央企依然活跃。华润拿下一处宅地和一处商业综合体地块，招商局携手北京科技园拿下运河新城地块。
即使是大部分地块已经登记的绿城，也只能把4块地收在袋子里。滨江集团此次还查封了4宗地块，分布在上城区、滨江区、萧山区、钱塘区。
同策研究院研究总监宋宏伟认为，结合杭州第二次集中供地，当时整体市场偏冷，这也与严格的土地拍卖政策有关。因此，杭州的土地拍卖政策最近有所调整。房企之所以能积极拿地，主要是杭州重启了土地申请政策，在推地前与房企充分沟通，杭州的预售价格打破了原有的限制，很多板块的预售价格都有不同程度的上调，这也提升了房企对未来卖价的预期。
土拍规则大幅修改
在溢价率上限降至10%的前提下，杭州第三次集中土地拍卖整体溢价率高达7%，70%的地块达到顶价进入抽签。24块地中了10%的溢价率，登顶进入线下抽奖。底价出让9宗，溢价出让2宗，成交总额759.54亿元。
回看杭州第二次集中供地，当地拍卖市场冷清：很多地块在拍卖前就被终止，17个地块被拍卖，最高溢价率只有11.04%。这些地块都没有获得最高溢价，更不用说是自持了。
杭州本地拍卖的人气逆势上涨是有原因的。杭州第三次拍卖的游戏规则进行了全面、实质性的修改。具体来说，新房限价提高了；恢复了“预公告”政策，延长了出让金支付期限，减轻了房企参与拍卖的压力；取消“竞争性品质，限售现房”，改为固定品质；土地溢价率上限由15%降至10%，保证金由地价的20%降至10%，最高不超过5000万。达到最高限价后，将不再竞争自持或施工，摇号可以为房企节省更多利润；部分地块起拍价下调。
虽然70%的地块以最高溢价出售，但由于溢价率上限降至10%的影响，大部分地块的实际成交价格有所下降。在拱墅、商城、西湖、萧山等城市郊区，地价从4%下降到20%，平均地价下降约2000元/平方米。
以本次拍卖楼面价最高的拱墅青龙小河地块为例。经过27轮竞价，该地块达到顶峰，进入抽奖阶段。楼面价为34611元/平方米，而周边地块的楼面价已经达到了36100元/平方米，实际下降的楼面价为1489元/平方米。这个阴谋被杭州当地的地勤组动摇了。
12月22日，当地历史上第一次“线下公开抽奖大会”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，绿城和滨江近期的资金和销售数据都非常好；杭州的土地市场此前因大环境而降温。修订规则后，降低了土地拍卖的溢价率，客观上有助于房地产企业控制土地成本，增加参与意愿。
在大多数业内人士眼中，预计杭州的拍拍温度会回升。上海中原市场分析师卢文喜指出，近期楼市暖空气频频吹来，信贷端口放松，预售证书发放加快，销售速度相应加快。这些都增加了房地产企业获取土地的信心。关键在于第三次集中供地降低了出让门槛，给房企留下了一定的利润空间。柯睿研究中心分析师指出，杭州第三次集中供地明显回暖。除了地方拍卖规则放宽等方面，也与近期的政策环境密切相关。近日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，提出加大债券融资支持力度，明确支持优质房企在银行间市场注册发行债务融资工具，并为重点房企风险处置项目并购募集资金，这无疑给房企资本端带来了积极信号，一定程度上提振了市场信心。因此，展望下一轮第三轮拍卖城市，随着拍卖规则的放宽和资本环境的改善，拍卖热将在一定程度上回暖。
此外，宋宏伟还指出，当地方财政面临一定压力时，也会增加对拍卖市场的依赖。公开资料显示，近三个月来，杭州市一般公共预算收入一直低于财政支出。
省会城市近郊地块受关注
龙湖与浙江贸易有限公司联合竞得的余杭航腾未来社区地块成交价为88.24亿元，成为杭州第三次集中供地最高价地块。这块地以底价出售。事实上，在杭州第三次集中供地中，部分地块的起始楼面价明显下降。这些地块大多分布在城市郊区。
此前，在第二次集中供地中，上城区布桥地块出让终止，出现在第三次集中供地名单上。除取消现有售房要求外，分配到杭州的公租房比例从13%降至8%。同时，起始楼面价从25169元/平方米降至23129元/平方米，下降2040元/平方米，降幅约8%。
随着城市郊区地块供应量的增加和土地拍卖规则的改变，房企的征地成本确实有所下降。此外，许多情节
未来所建商品住房的销售均价上限较板块内目前在售项目有了上调，并且限价的调整范围较广，涉及杭州多个板块，单价上调幅度从500-2000元/平方米不等，尤其是上城区艮北牛田、拱墅运河新城、拱墅庆隆板块、申花板块、萧山市北等多个城市近郊板块，限价涨幅均超2000元/平方米，调整之后，房企的利润空间充裕。杭州此次首个触发最高限价的桥西拱宸桥地块也是一幅城市近郊地块，该地块在正式开拍之前就已经有11轮报价封顶进入线下摇号阶段，足以看出该地块热度之高。具体来看，该地块起始楼面价为31128元/平方米，溢价率为9.7%，成交楼面价为34153元/平方米，而该地周边土地已经断供6年，新房十分稀缺，即使按照现房精装限价51440元/平方米测算的话，地价/房价比也能达到66%。这次出让的地块地价/房价比多在65%以下，盈利空间相对充沛。
目前已完成第三次集中供地城市中，省会城市近郊土地开发价值获得体现，也是房企需要积极关注和投资的区域。相对来说，此类省会城市地价可控，也是房企新一轮扩张可以重点关注的领域。
12月22日，长沙举行了第三次集中供地。据严跃进分析，此次土地交易有两个特点。第一、地方平台公司拿地受关注。相比此前经常提及的央企和国企，此次长沙的平台公司的拿地，也说明拿地成员的新特点，即平台类公司往往可以对土地市场托市，具有积极的作用，能够防范土地市场流拍，同时也启发其他房企，可以积极和此类企业合作；第二、对于此次土地分布，一些外围片区土地的供应和交易相对活跃。
第三次集中供地“集体松绑”
杭州并非个案，目前已完成第三次集中供地的广州、深圳、杭州、苏州、南京等多个热点城市，对土拍规则都进行了适度松绑。
11月25日刚刚结束土拍的深圳，土拍基本延续了“三限双竞摇号”，但取消竞“全年期自持租赁住房”，调整为“可售公共住房”。这一调整被业内认为是给房企适度利润空间的信号。
南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上；苏州供给数量增加5宗，出让面积增幅达到45.2%，同时放宽房企保证金要求。
除了在土拍规则限制上“适度松绑”之外，苏州还调低了地块的起拍价。11月25日，苏州土拍中的木渎板块一宗宅地由合润地产底价竞得，楼面价仅15500元/平方米。而木渎板块近两年吸引了中铁、国瑞、金茂等众多房企，他们所拿地块楼面价普遍在2.4万－2.89万元/平方米不等。
广州第三轮集中供地中，6幅此前“流拍”又重新拿出来出让的地块起拍价同样出现小幅下调，平均起始楼面价下调了1200-3200元/平方米，个别地块单价下降5240元/平方米。此外，部分地块还取消了新房限售价。
杭州第三次集中供地中，有4幅地块是第二轮流拍的土地块，最终笕桥单元地块本次出让地价为20.25亿元，较第二次供低价格22.04亿元减少1.79亿元，减少了8.11%；富春湾新城7号地块前批次出让地价7.2亿元，直接下降了12.5%至6.3亿元；临平开发区地块较此前起拍价8.32亿元直接降低1.39亿元，降了16.67%。
第三次集中供地如此明显的地价下调，对消费者房价预期的影响目前还无法测算，但房企开始重拾信心，市场也在等待复苏。
