今年，城市更新迎来了新的转折点。2021年8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(以下简称“通知”)。
《通知》明确指出，要稳步实施城市更新行动，防止出现房地产过度开发、大拆大建、急功近利等问题。这意味着，过去拆城村建新城、拆老连片的玩法和趋势将彻底改变。
事实上，城市更新是解决“城市病”，为城市发展提供新增长点的重要手段。但是在推广的过程中，出现了拆大建急功近利的倾向。有的地方随意拆除旧建筑，搬迁居民，砍伐古树，变相提高房价，提高生活成本，从而产生新的城市问题。
与此同时，曾经以“变旧为新”为主导的城市更新，割断了城市的传统格局和街道肌理，破坏了原有的城市文脉，更有甚者形成了土地的财政依赖，变相抬高了房价。
新规明确了城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调，从过去单一的“开发模式”向“商业模式”转变，避免重复城市粗放开发建设的老路。
未来的城市更新将彻底告别“大建设、大消费、大排放”的城市开发建设模式和过度的房地产，正式走上集约高质量发展的新路。
各地积极响应
“十四五”规划明确提出实施城市更新行动。据不完全统计，7月以来，广州、北京、上海、成都、沈阳、南宁等城市相继出台了相关规定或行动计划。
城市更新不仅是一项国家战略，更是一项城市行动，“不搞大规模拆建”将考验城市的取舍能力，各城市也纷纷引导市场落实政策。
10月20日，广州发布《实施城市更新行动防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》号文，明确表示不会脱离实际，杜绝体育和盲目实施城市更新，不遵循过度房地产的开发建设方式，坚持分区政策和分类指导，系统推进城市更新，将暂停过去“押一马”的城市更新推进模式。
北京在《通知》中也明确，要严格控制大规模拆迁，不要大规模强制拆迁居民，不要改变社会结构，不要割断人、地、文化的关系。
上述改革不仅体现在一线城市。10月21日，沈阳发布的《城市更新管理办法》明确表示，鼓励存量资源发展文化创作、养老等产业，合理引导居民参与整治。11月5日，南宁发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》号文，也要求我们要量力而行，严格控制大规模拆迁，防止城市更新被扭曲，坚持尽量留下来，尽一切努力留住城市记忆，稳步推进城市转型升级。
挑战与机遇并存
对于房企来说，随着中国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，城市更新成为未来发展的第二曲线，各大房企纷纷涉水城市更新业务。
而“引入市场力量”也成为各地更新的主线。而且，上海、成都、石家庄、天津等地已经开始尝试利用城市更新资金探索补齐项目的做法，并在政府主导的背景下，通过引入更多的市场力量，因地制宜调整拆迁、改革和保留，同时完善体制改革。
9月，成都启动设立首个城市更新基金，总规模10亿元。12月17日，上海城市更新引导成立私募股权合伙企业(有限合伙)，注册资本100.02亿元。这是上海支持城市更新金融发展的又一落地项目
凯撒集团控股副总裁兼首席经济学家刘策在公开场合表示，对于房企来说，参与“城市更新基金”的核心之一是减轻资金压力，二是转变发展模式。
然而，尽管城市更新是一片广阔的蓝海，但在机遇下，房企仍面临诸多挑战。
钟志源在《2021城市研究报告》中指出，如今，城市更新所涉及的商业周期长、资金需求大、专业性强，仍然是房企不得不面对的挑战。未来企业在布局城市更新时，需要充分考虑自身条件，了解城市更新的复杂性。
毛大庆说，城市更新要“以人为本”，更新模式不再是推倒重建，而是在社区和社会组织的参与下，谨慎而逐步的细化完善。政府对城市更新的态度不仅仅是城市发展和重建的常规活动，也是塑造城市形象和城市管理的手段。
刘策还表示，新政后，将是对房企可持续经营能力、产业能力、文化能力更深刻的考验。
告别“拆建”，城市更新的颗粒度越来越小。其实从结果导向来看，城市更新最终需要解决的是人的需求。如何更好地满足人们对宜居城市生活的新期待，让人们在城市的生活更便捷、更舒适、更美好，是企业需要思考的重中之重。
