12月27日上午，一场决定北京全年土地集中供应收官的土地拍卖悄然落幕。与第一批集中土地拍卖的热闹场面不同，大量开发商观摩，获奖者甚至站起来欢呼。第三批集中土地拍卖现场相当平静。
此次拍卖的是房山陈宫街地块，是唯一一幅达到线下拍卖阶段的地块。其余11幅地块最早已确定拍卖截止日期。7宗地块因仅登记一家房地产公司而以底价出让，2宗地块被拍卖，门头沟2宗地块因无人提交线下竞买申请，分别被网上出价最高的金地和金茂获得。
与第一批29宗集中供地地块吸引了230多家房企参与竞拍形成鲜明对比的是，三批集中供地的12宗地块中仅有13家房企和财团注册，最终有3家房企参与了陈宫房山地块的竞拍。金茂没有全程贴牌，经过龙湖与钟健智地40分钟的耐心博弈，钟健智地拿下了18.63亿元的地价上限，既有房源销售面积和竞争高标准没有进一步的建设计划。
然而，与第二批集中供地超过60%地块的数据相比，北京第三批集中供地的结果要稳定得多。
北京全年集中供地的特点，即一暖二冷三克制，几乎是全国市场的缩影，由于政策尝试灵活，北京率先走出了大量拍卖的低谷。
在实施集中供地的第一年，北京先后促成了“竞得政府持有的共有产权份额”、“竞得高标准商品房建设方案”、“现房全部出售试点”、“土地供应模式试点”等创新探索。北京房地产联动的长效机制也得到了住房和城乡建设部的肯定，表示将“推广北京做法，限制房价，控制地价，提高质量，建立土地收购企业资质审查制度。”
在“稳地价、稳房价”的目标下，如何丰富政策工具包，兼顾市场动态平衡，土地供应的探索远未结束。
探索和试点
北京市第三批集中供地10个地块征收277.25亿元。拍卖的2宗地块中，朝阳区官庄02地块因联合体未登记付款而被放弃，最终底价为7宗。门头沟和门头沟地块的地价仅为1.57%和1.64%，整体平均溢价率仅为1.82%。
这次集中供地有两个值得关注的新探索。一是全部现房试销，二是“定时供地”的首次尝试。
朝阳区劲松街0408-646号地块，是北京首个现房全卖试点。资料显示，该地块为F2类公共住宅用地，建筑面积1.25万平方米，控制规模4万平方米。
“虽然建筑面积不大，但位置优越。”据业内人士分析，劲松地块位于东三环西大望路东侧，屈光路北侧。位置很核心，周边商业配套成熟，附近小区多为改善型商品房。
不仅要求现有商品房全部出售，地块还叠加了“竞得最高10%政府产权，高标准房建承诺摇号”的规则，与此前竞得高标准房建方案不同，劲松地块要求参与摇号的开发商提交《高标准住宅建设承诺书》。
作为现房全部出售的试点地块，北京为劲松地块预留了相应的利润空间，起始楼面价仅为2.84万元/平方米。珠江帝景小区二手房均价
北京市土地出让部门相关负责人也指出，一方面，未来购房人可以通过看得见、摸得着的真房，亲自考察项目情况，增强安全感，减少购房纠纷；另一方面也在一定程度上减轻了买家的资金压力，避免了因项目未完成而带来的财务风险。
但东坝3号地块的“预定土地”出让方式也是一种全新的尝试，即地铁停车场屋顶的综合开发，土地将按照地铁建设顺序分期出让。
东坝地块是从北京投资发展底价获得的，该地块涉及的地铁线路为地铁12号线与3号线交汇处。据悉，北京投资发展有限公司将在这里开发TOD社区项目，助力东坝片区打造“北京第二个三里屯”。
在“预定土地”出让方式中，出让底价由政府土地出让收入和土地开发建设补偿费两部分组成。竞买人需在成交后短时间内付清土地出让收入，再分期交付项目并支付开发建设补偿费。
合硕研究院首席分析师郭毅告诉记者，地铁上东坝三地块的区位特点，补充了北京投资发展有限公司的TOD建设经验，预计这种安排可以获得比普通房企更合理的发展节奏。
据土地出让部门相关负责人介绍，在首建车辆段上部结构项目的情况下，开发试点用地的“分期批地”出让可以提前锁定该区域未来的房价和地价水平，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
从热情到谨慎
从第一批天气炎热到第二批突遇严寒，再到第三批成交平稳，北京三批土地供应总量达85宗，成交57宗，成交总额1900.41亿元，均为近年高位。
中原地产研究中心数据显示，在严格的竞价规则下，土地交易平均溢价率仅为5.6%，为近年来最低，2020年这一数字将为14.4%。
加上集中供地前出让的地块，北京市共出让住宅地块85宗，总规划建筑面积953.71万平方米。全年土地供应同比增长一倍多，土地供应面积增长78.4%，是2018年以来的近4倍。
年供地量最高的一年。与之对应的是，房企的拿地情况也从热情到谨慎。
首批集中土拍北京29宗地有10宗都进入了报高标准商品住宅建设方案阶段，朝阳区王四营乡的三宗地块分别吸引了12家、12家、11家房企及联合体参与，并均触及价格上限。三批次集中供地中，原本为劲松、密云、延庆地块设置的摇号确定竞得人完全未发挥作用，三宗地均以底价成交。
郭毅指出，虽然北京三批次集中供地在一定程度上给房企留出了房地差和营销空间，参与北京集中供地的房企依然明显呈现出愈加精打细算的趋势，更加审慎地考量地价、房价、市场消化速度和利润预期之间的关系。
“尤其是今年的住宅用地供应量也达到了最近四年的新高，大量企业在第三批土拍中的补仓诉求并不高，开发商会仔细计算投入产出比。”郭毅表示，这也是第三批集中供地不热的一个重要原因。
她也进一步分析指出，2022年的第一批集中供地也将不远，明年年初房企的资金会相对今年年底充裕，同时明年年初取得的土地能够在当年进入市场成为销售业绩，各方因素促使房企会更加倾向参与下一批供地。
在这个过程中，北京也同步对供地规则进行了持续的加强和更新，有收紧的内容，也有宽松的内容。
中原地产首席分析师张大伟表示，北京集中供地严格执行“一地一策、房地联动”，是在原有“价高者得”竞地模式下的巨大创新，从首批集中供地起，除招标地块外，所有挂牌地块土地总价均设定“地价上限”，土地成交价格得到全面控制。
考虑到集中供地附加的项目扎堆入市节奏，北京在后两批集中供地中未再规定“套内7090”，将产品定位交给更贴近市场的开发商，张大伟认为，该举措应属明智之举，过多过细的行政手段干预，很容易适得其反。
第三批供地量虽然骤减，但规则依然在加码。包括现房销售试点模式进一步升级、扩大，公共租赁住房配建也有增无减。
申港证券分析师曹旭特认为，从2021年土地市场整体表现及近期各城市土地市场成交情况来看，土地市场回温离不开政策与市场的双重引导，杭州三批次土地市场的回暖存在特殊性，其土拍规则和地价限价调整提升了开发商参拍意愿。
未来北京会如何在房住不炒的大背景下更新政策工具，北京链家研究院院长高原预计，政策性工具包将与市场表现实现动态调整。
