2021年，不少大型地产公司的美元债务违约引起了投资者的关注，似乎债务支付的“躺平”迹象不再是孤立的案例。公司债务违约事件的频繁发生，不仅容易导致与投资者关系的进一步恶化，也拖累了积极购买公司债券的信托行业和上市公司。
对于房地产行业来说，2021年是不平凡的一年。许多大型上市房地产公司都出现了债务违约，尤其是美元债务成为了重灾区。虽然目前关于房地产的政策趋势发生了变化，但业内人士仍然判断，房地产公司的违约风险并没有明显下降。例如，新力地产最近宣布可能出现债券违约。
房企频繁的债务违约也拖累了信托业。作为房企非标、体外融资的主要渠道，规模达2.08万亿元的房地产信托业务，在经历了港股市场一家领先房地产开发商的风险后，基本上完全停摆。由于存量产品即将到期，房企逾期债务压力将进一步激增。
上市公司是信托行业的大老板，他们更喜欢购买房地产信托产品。随着今年一些信托产品的融资人出现实质性违约，许多公司用于理财的本金也面临亏损的危险。
信用债违约规模居高不下
部分地产公司债务兑付“躺平”
据Wind统计，2021年以来，国内信用债违约规模已达1513亿元，全年数字将接近去年水平(2020年债券违约规模为1758亿元)。在违约实体中，高评级实体的比例逐渐增加。比如今年违约的上市公司中，AA及以上的违约案例占50%，AAA级实体的违约现象也是从去年开始出现的，比如咏梅、紫光等。
与往年不同，房地产行业是今年信用债风险的重灾区。多家房企违约，今年下半年多家大型房企美元债违约现象加剧了投资者的恐慌情绪。据统计，记者发现，今年新增债券违约主体(或违约主体均为上市公司股东)有：新力地产、宏坤地产、幻想曲、蓝光发展、渤海租赁、巨盛华、紫光、远洋、隆鑫控股等公司。
此前，监管政策限制房企融资，导致不少房企需要资金在海外发行美元债券。据华泰证券张继强团队统计，房地产企业在存量人民币美元债中占比22.77%。如今，随着美元债的逐渐到期，很多房企要么违约美元债，要么续债。今年前11个月，房地产美元债违约规模已超过30亿美元。考虑到2022年将有540亿美元到期(此后逐年下降)，房地产融资政策违约风险依然严峻。
“目前，一些房企在经营和偿债方面确实存在不少问题，已经出现了明显的‘躺平’迹象。”知名地产分析师严跃进对记者表示，企业自身还是要拿出积极履行合同、解决问题的态度，否则很容易导致与投资者的关系进一步恶化。
平安证券在研究报告中也指出，在当前融资紧张、购买力不足的情况下，房企陷入了“销售下滑-房企资金紧张-投资收缩/评级下调-违约-金融机构不愿放贷-买家预期悲观-销售进一步下滑”的负循环。因此，对于目前绝大多数债券发行人来说，满足流动性要求是重中之重，尤其是对于房地产开发商来说。流动性的权重远高于土地储备，减少土地拍卖或紧急措施，但由此产生的土地储备短缺将反过来严重抑制ho的未来发展
一位高收益债领域的专业人士指出，目前上市的民营房企中，只有龙湖、龙光、金地、碧桂园等少数开发商在没有强有力政策支持的情况下发行债券，其余房企大多丧失了债券融资能力。虽然中国证监会近期表示将支持优质房企发债，如允许在国内市场发债的龙光、碧桂园等，但后者发债利率高达6.3%，远高于上次发债利率。
即使有可能发行债券，发行人和中介机构在实际操作中也很谨慎。记者获得的金科地产2021年第四季度超短有价证券借贷《发行方案》号文件显示，民生银行作为主承销商，针对债券认购不足、兑付不足、发行人违约、延期发行等情况作出了相关承诺和退出安排。
记者发现，在房企的融资结构中，以信托业为代表的非标渠道贡献很大，甚至出现了类似泰禾信托融资的情况。据信托业协会数据显示，房地产投资信托资产规模高达2.08万亿元(截至今年二季度末)。如果考虑到投在工商企业、股权、证券上的信托很多都是房地产公司的“实债”，或者底层是房地产债券，或者是房地产企业担保，那么全规模下的房地产信托资产规模要远大于2.08万亿元。
信托业资深人士李奎林向记者指出，恒大风险暴露后，“房地产信托业务基本被完全取消。”
“事故发生在恒大身上，其他地产公司也在想，‘既然恒大倒下了，为什么还要还钱？“典型的例子是上海某知名地产龙头，其通过郭彤信托募集的产品之前就已经兑付。”但最近为了保证债券的兑付，只能放弃非标信托产品”。
恒大事件，连央企信托都无法收回本金，这让投资者普遍对其他房地产开发商缺乏信心。“当信托公司在这个时候再次向客户讲述房地产信托时，就像是在造假，或者是太傻看不清行业趋势。可以说，房地产信托业务现在处于‘过街老鼠’的境地，不能向客户提及。”李先生对目前房地产信托产品的分销困境非常感慨。
记者了解到，在大量房企“躺平”后，一些民营企业信托公司也跟着“躺平”，而央企信托公司仍在苦苦支付，其支付资金主要来自公司本身。
资金+FOF信托计划募得资金(类资金池)、或家族信托类型的产品(存续周期很长，便于承接不良资产)。目前来看，信托公司的兑付压力越来越大。虽然全部信托公司的注册资本总和为3197亿元、净资产之和为6653亿元，但仅恒大一家的信托融资余额就已经超过了两千亿元。
一位要求匿名的分析师也向记者指出：“流动性只能为信托公司提供一定风险防御举措，但是很难都依靠增资来解决债务风险问题。这就需要信托公司提高风险化解能力，综合运用各类资源，推动风险处置。”
或是受地产公司兑付频繁违约拖累，在A股上市的信托公司也表现不佳，譬如陕国投A(000563.SZ)年内跌幅达15%，PB仅有1.05倍；五矿信托的母公司五矿资本(600390.SH)年内跌幅达23%，PB仅0.61倍。中航产融(600705.SH,中航信托母公司)的跌幅虽然只有9%，但公开信息却显示，中航信托在近期“踩雷”了宝能、恒大，其负面影响还在持续发酵中。中航产融在不久前回复投资者称，中航信托的自有资金与恒大及关联企业无业务关系。
地产信托风险规模成谜
信托公司苦求生路
中国信托业协会发布的《3季度中国信托业发展评析》指出，“我国经济发展面临更加复杂严峻的外部环境”，信托业受托资产余额同比环比也持续下降，其中同比下降了2%。但对于信托业的风险情况，从去年年中开始，协会已经不再披露详细数据。
严跃进向记者表示，地产行业面临的压力还没有过去，2022年肯定还会有房企爆发债务危机，“估计到了2022年下半年，类似情况才会逐渐减少”。
严跃进还指出，关键还是要激活合理的住房消费，购房方面的政策管控可适当减少，“合理的改善型购房需求，应给予积极的激活，进而带动房企的销售业绩成长”。
浙商证券宏观首席李超预测：2022年一季度，专项债会有所发力、财政政策或将配合货币政策带动一季度信用扩张，进而推动经济企稳。另据《财新》报道，今年的这轮严监管已接近尾声，商品房销售或在2022年3月触底、二三季度趋稳，不过销售改善对地产投资的拉动作用有所滞后,大约到明年下半年地产投资才会企稳。
相较上述观点的较为乐观，仍有部分业内人士对地产信托业务抱有很悲观态度，认为地产业务肯定无法再做下去了。李奎霖表示，“除非楼市政策突然大转弯，加之大放水，才会有继续生存的空间”。
信托业的未来究竟在哪里？受访者均表示，“城投+标准化债券”的组合是未来信托业较为现实的转型方向之一。“至于热门的证券型信托产品，信托公司缺乏投研能力、可追溯的长期业绩，肯定不如公募券商”。
而前述分析师则表示：长期来看，房地产行业仍有发展空间，只是发展模式、发展要求会有较大不同，基于此，“我国房地产信托也有发展空间，诸如存量不动产盘活、商业地产等，但传统模式和展业思路需要进一步调整，专业化水平也需要提升”。
值得一提的是，中融信托、四大财富管理公司也曾深度参与了地产融资业务，2019年后，其试图从地产领域抽身转而下注股权投资和实业，但如今地产违约接连不断、叠加《资管新规》即将在2022年全面落地，旗下信托、财富管理公司的前路依然坎坷。
地产公司债务违约风暴下
上市公司理财资金或受损
记者发现，在60多家信托公司中，以杭州工商信托、万向信托等为代表的中小型信托尤其擅长地产业务。基于2020年报，杭州工商信托的信托资产中，有超过6成投向了地产领域，万向信托、爱建信托也分别高达58%、44%。值得一提的是，这几家信托公司发行的产品也被部分上市公司青睐，然而在今年的地产公司债务违约风暴中，很多上市公司的理财本金很可能无法完全收回。
譬如，辰欣药业(603367.SH)一年买了20多次信托产品，特别是近期购买的“中建投信托·安泉620号(佳兆业洛阳2号)”、“中建投信托·安泉589号(融侨福州)”、“中信信托·碧桂园江苏融资”等大部分信托产品，均投向“网红”开发商，如今有些融资方已宣告债券或理财违约。
均瑶健康(605388.SH)持有的“爱建共赢-中梁招商中山项目”“爱建-隆祥集合信托计划”等3只信托产品均为爱建信托发行，融资方均为中小型地产商，且中梁地产去年就传出过信托和商品逾期的消息(信托公司表示由于项目去化不及预期、在符合信托文件约定的前提下进行了展期)。
微光股份(002801.SZ)在不久前也购买了“万向信托-地产1059号信托计划”，募资投向浙江海宁的鸿翔许村云望项目建设，其开发商鸿翔房地产有限公司是一家浙江地产公司。而值得注意的是，此前万向信托曾因存在房地产项目贷款审批管理不审慎等问题，被浙江银监局所处罚。
在地产领域风险暴露不断的情况下，万向信托总裁王永刚在今年7月份时曾表示，未来的业务重点是房地产股权基金业务。另外，万向信托今年还发行了投向恒大等项目的产品，如今这些融资方几乎全都出现了不同性质的负面问题。
此外，杭电股份(603618.SH)今年购买过“杭工信·当代置业湖州项目集合信托计划”(已清算)；云意电气(300304.SZ)今年7月也购买了5000万元的“中航信托·天垣20A186号房地产股权投资集合信托计划”；银都股份(603277.SH)、百大集团(600865.SH)、今世缘(603369.SH)等公司也都是地产信托产品的大金主……
就在近期，某白酒龙头就公告坦承：旗下的投资公司出资1.9亿元认购的“中信信托·嘉和118号恒大贵阳新世界集合资金信托计划”到期无法兑付，逾期本息高达1.68亿元。而在此前，该白酒龙头已经披露过持有多只投向宝能等违约房企的信托产品。
