连续六年上涨的房价今年开始下跌。8月，国家统计局公布的70个城市二手房均价指数出现6年多来首次下跌，次月新房价格也出现6年来首次下跌。
此外，房地产行业的一些核心指标也出现了转折。根据RealData的统计，今年年初以来，我国二手房成交量创下7年新低；新房销售同比增速收窄至2015年以来最低；房地产开发投资增速降至历史低位；土地交易规模也大幅下降。
随着这种“全链条”的降温，楼市已经进入“触底”阶段。2022年房地产市场如何实现“良性循环”？四个关键问题值得关注。
一是“房住不炒”穿越周期。
七年前的中国房地产行业似乎已经走到了“十字路口”:再往前，楼市将继续调整，真正告别“黄金时代”；退一步讲，又是一轮涨价和去库存的循环。
这次楼市会走向何方？其实官方已经给出了答案——，“不炒房”将贯穿未来几年楼市的发展。在“十四五”规划纲要中，明确提出坚持“房住不炒”的定位。
中国住房和城乡建设部部长王近日表示，未来将牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，短期内不把房地产作为拉动经济的工具和手段，加强预期引导，通过城市政策促进房地产行业良性循环和健康发展。
今年楼市经历了意想不到的降温和周期变化，这一政策的底线没有被动摇，中国调控楼市的决心和战略决心不言而喻。
近日，黑龙江省“全力冲刺房地产增长”的政策出台不到一天就迅速退出，也证明了当地“宅在家里不炒”的政策无法突破。
二是房企可能告别“高负债”发展模式。
今年以来，个别房地产企业的债务违约风险已经显现。房企“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式被认为是其背后的主要原因。
根据RealData的统计，房地产开发企业的资产负债率从2010年的74.50%上升到2020年的80.68%，近十年的增速远超其他行业。
广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，过去，房企通过加大杠杆和“快周转”来扩大规模，进入行业顶序，登上金融机构“白名单”，再用杠杆进一步扩张。但这种循环就像在走钢丝，依赖于不断扩大的负债和不断上涨的房价。
王近日明确指出，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。
RealData报告指出，2021年楼市的波动打破了“房价不会跌”的迷信，房企“大到不能倒”。未来房企需要颠覆性变革。其中，包括商业模式的转变。
三是房地产税试点临近。
房地产税提速，拖延多年。今年10月，十三届全国人大常委会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
12月27日，全国金融工作会议在总结2021年金融工作时，提到了房地产税试点的准备工作。这意味着
除了商品房，人们有更多的渠道解决住房问题。其中，发展保障性租赁住房被视为稳定大城市住房租金水平和房地产投资的重要途径。
此前，住房和城乡建设部表示，在新增市民和年轻人较多、房价偏高或上行压力较大的城市，“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例要力争达到30%以上。
根据北京市近日发布的信息，通过集中供地建设，今年全市已建成公共租赁住房和保障性租赁住房25个地块，建设规模46万平方米，可售房源约5700套。
