2021年上半年楼市分化明显，上半年市场热情高涨。但随着地方政府加大调控力度，全面去杠杆“三条红线”“两次集中供地”“集中抵押管理”全面落实。更重要的是，信贷收紧后，房企获得资金受限，市场快速下行，销售、土地、投资全部遇冷。
近日，根据多家机构的数据，2021年所有数据，包括二手房交易规模、新房交易增速、土地市场成交、房地产开发投资增速等。都是低创新。对于房企来说，百强房企的销售规模大概率会持平甚至略有下降，进入无增长时代。
2021年市场大起大落有其特殊性，本质上在于资金面全面收紧，降杠杆速度过快，各方预期下降造成叠加共振效应，导致市场出现一波“负循环”。
四季度末，政策设定良性循环，监管部门频频纠偏释放温情，一线城市二手房终于在12月触底。
但真正的市场底部是否已经到来，2022年楼市会走什么样的曲线，房企的运行会如何转向，还有待观察。
房企业绩远不及历史同期
柯睿研究中心数据显示，截至11月底，近30%的百强房企累计业绩同比出现负增长，大型房企整体目标完成率远低于历史时期。1-11月，大型房企平均目标完成率仅为80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。
全年房地产企业销售业绩“先升后降”。一季度市场买盘情绪自去年底持续火爆，企业销售规模较去年和2019年同期大幅增长。二季度后，企业销售增速持续放缓，尤其是下半年市场明显降温。7月以来，行业百强房企月度增速持续下滑，且降幅不断扩大。
但在2020年疫情影响下，房企对业绩增长保持谨慎预期。柯睿指出，2021年下半年市场降温较快，即使全年整体业绩目标没有被夸大，但多数企业实现全年业绩目标的压力仍然较大。
房企销售业绩下滑受多种因素影响。“钱绝对是最重要的限制。”家族式监管模式的上市房企高管向21世纪经济报道记者描述了一个循环效应：自“三条红线”实施以来，房企开始主动或被动降低杠杆，但金融机构对政策的理解相对严格，个别房企的信用风险加剧了金融机构对房企的风险规避，房企融资受到严重制约。
在此前的研究中，不少房企曾透露，即使在“绿色文件”中，金融机构的合作意愿也不强。对于高周转、资金密集的房企来说，“找钱难”意味着要慢下来。
在融资的阻碍下，房企的资金来源更依赖于销售回款。然而，房贷集中度管理的瞬间收紧，使得个人房贷利率上升，放款速度前所未有。在之前的研究中，一些城市贷款超过半年。
“融资困难和付款缓慢影响了住房进入的现金流
新房和土地市场也降温了。新房销售同比增速收窄至2015年以来最低。根据国家统计局在RealData的数据，预计2021年新建商品房销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%，较2020年增速低1.6个百分点。全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿元，同比增长约5.9%，比2020年增速低5个百分点。销售面积和销售金额同比增速为2015年以来最低。
房地产开发投资增速降至历史低位。国家统计局数据显示，2021年1-11月，全国新建商品房开发投资10.36万亿元，同比增长8.1%，为2017年以来同期最低增速(不含2020年受疫情影响)。
自2019年以来，土地交易规模首次同比大幅下降。2021年1-11月，全国351个城市住宅用地累计成交4.98万亿元，同比下降11.15%；本次交易累计规划建筑面积13.43万亿平方米，同比下降30.12%。征地数量和面积自2019年以来首次大幅下降。
其中，三季度全国351个城市住宅用地成交金额1.08万亿元，同比下降37.01%，成交规划建筑面积3.09万亿平方米，同比下降47.55%，为2019年以来季度最低。
年内市场出现“过山车式”下跌，与房企销售业绩属于同一链条的不同侧面。
中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，二手房在信用方面的成本上升，时间拉长，导致改善置换链条受阻，整个市场环环相扣，对新房市场和房企造成负面影响。
RealData将这一现象归因于“连锁降温”，尤其是在房价相对较高的大城市，新房的购买依赖于出售二手房来筹集资金，二手市场不好，新房的购买能力和意愿也受到抑制。二手的
房流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，继而放大了房企的流动性问题。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，与历史周期不同，本轮房地产去杠杆是全方位的，对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施，多项政策叠加实施，让市场出现信用危机。
预计2022年前低后高
信贷的回暖已经体现在数据上。贝壳研究院监测数据显示，12月全国103个重点城市房贷环境保持改善，房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内，利率下调空间和放款周期缩短时间均较上月扩大。
根据央行数据，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。
房企融资规模亦有回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。
许小乐认为，在“良性循环”的指引下，信贷环境的持续改善将对年底的市场成交带来利好，带动市场底部修复。
贝壳研究院预计，2022年市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过渡。
具体到房企未来运营表现上，克而瑞指出，长期来看，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆，以增强企业自身的抗风险能力。整体战略以谨慎经营、防范风险为主，同时，在目前的行业盘整期，企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代，加强产品力打造、提高产品适销性。
行业集中度方面，中信证券研究部分析师陈聪和张全国在一份研报中指出，与之前历史周期中行业集中度不断提升不同，预计本轮变化将促使行业集中度由此开始下降。
