2022年1月以来，百强房企陆续发布2021年销售成绩单。虽然不少房企下调了销售目标，但在“由热转冷”的市场环境下，超过80%的房企未能实现目标。
柯睿数据显示，截至2021年12月31日，百强房企全年销售总额超过11万亿元，销售增速目前为负3.5%，销售目标平均完成率约为90%，明显低于近年来105%以上的平均水平。近20%的百强房企业绩下滑超过10%。
2021年，随着调控收紧，企业融资难，规模不再是评判企业标准的最重要指标。与此同时，行业赛道收紧，梯队更迭，头部房企重新洗牌，一些昔日得意洋洋的人开始在排名中消失，央企、国企成为主角。
对于房地产市场来说，今年是艰难的一年，行业的底层逻辑发生了实质性的变化。业内呼吁房企健康发展，摆脱“中年危机”。在万科余良提出“活下去”的口号后，旭辉控股CEO LAM Raymond也通过公司官方罕见地高调发文，称房地产行业放弃幻想，认真降杠杆，进入“青铜时代”！
近八成房企未完成销售目标
虽然大多数房企预测了行业的变化，降低了2021年全年的销售目标，但大多数房企仍未能完成全年业绩。
来源：中国指数研究院。
具体来看，在公布2021年销售目标的30家代表性企业中，只有绿城中国、华润置地、金地、滨江集团、郑融集团、越秀地产、大发地产等8家房企实现了销售目标，其中绿城中国、滨江集团、龙光集团的完成率分别为113%、112%、115%，位列前三。
此外，未能实现销售目标的22家房企中，12家房企完成率高于90%，5家房企完成率高于80%，其余4家房企目标完成率低于80%。
其中，招商蛇口2021年全年销售额为3268.34亿元，同比增长17.73%。但以3300亿元的销售目标为基准，其最终完成率为99%，是唯一一家如此接近“及格线”的玩家。
此外，房企完成率包括保利发展、龙湖集团、旭辉集团、中国金茂、融信集团、远洋集团、凯撒、敏捷、美的地产等。都在90%以上。
值得一提的是，万科地产、中南置地、金科集团的销售目标完成率均下滑至70%-80%梯队。截至2021年12月底，万科地产实现销售6203亿元，占7900亿元销售目标的78.52%。中南建设全年销售额较2020年下降11.8%至1965.3亿元，也占销售目标的78.61%。金科集团为74.9%。
龙头房企中，碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别为87.45%、78.52%、93.38%，均未能完成全年目标任务，而常年占据房企前三席位的中国恒大，2021年实现全年销售额4612亿元，约占7500亿元销售目标的60%。
由于销售目标完成率较低，中国恒大整体销售规模已跌出房企第一梯队。中国融创借此机会以5976亿元收购恒大，仅次于碧桂园的7588亿元和万科的6203亿元。
政策回调
2021年，由于疫情、国内外经济形势不确定、房地产金融监管和市场调控政策持续收紧等多重因素，房地产行业面临诸多新变化。
不过，业内人士认为，虽然已经告别了高速增长的时代，但行业整体发展趋势I
这一政策传导到市场，可以看到很多城市已经开始在2022年发力。1月6日，一线城市广州将二手房房贷利率下调至5.85%，而二线城市南京的主流房贷利率为6.15%，二手房房贷利率为6.35%。
此前，深圳、北京、上海的房贷利率政策均有不同程度的放松。深圳首套房贷利率可低至4.95%，第二套房贷利率可低至5.25%。北京几家股份制银行的二手房贷款周期明显缩短，上海房贷发放速度也明显加快。
业内人士表示，2022年个人贷款松动是趋势，主要体现在利率下调、贷款审批流程缩短。预计部分城市可能会从“认房贷”转变为“认房不贷”，对于首套改善需求或置换需求可能会有政策放松，让其享受首套房的利率和首付比例。
除了利率之外，中国许多地区还采取了一系列措施来稳定房地产。
据此前媒体报道，广东省政府召集多家房企开会，其中包括不少民营企业和国企如奥园、R & ampf、保利和中海。据报道，部分保险公司在会上介绍了经营情况和项目。
业内人士认为，对于已经购买了这些风险房的买家来说，这是一个不错的表现。“别的就不说了，房子没完工的概率会大大降低。”
购房者持观望态度
政府发布好消息，企业积极促销。
据相关媒体报道，2021年最后一个周日，北京通州碧桂园和世界报出了6万元/平方米的价格，以及项目取得土地时的限价。
为6.2万元/平方米，已然低于限售价。此外，项目销售人员表示如果三天内交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受两个9.9折优惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，还能再打折扣。2022年，元旦三天假期也成为新房的主战场。北京石景山万科翡翠山晓西麓推出了元旦三天签约立减5万元的活动。此外，该项目还根据首付额度，增加折扣优惠，从首付40%立减5万元到全款立减20万元不等。
不过，企业在销售方面虽然在持续发力，但购房者似乎并不买账。据中指研究院重点监测城市数据显示，元旦假期，15城新建商品住宅成交面积较去年同期下降42%。其中，一线城市新建商品住宅成交规模同比降幅超两成，二线、三四线代表城市新建商品住宅同比降幅近六成。
具体来看，元旦假期期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交25.11万平方米，同比下降24%，二线和三四线代表城市市场则更加低迷。元旦假期，二线代表城市新建商品住宅累计成交13.74万平方米，同比下降57%；三四线代表城市新建商品住宅累计成交1.65万平方米，同比下降58%。
中国企业资本联盟柏文喜表示，虽然监管部门希望金融机构能够做一些微调，但是房地产行业自身的信心目前还没有恢复，那么金融机构对房地产行业的信心就更难恢复了。
同时，对于2022年一季度和上半年房地产市场，柏文喜预测整体流动性紧张的情况应该还是比较难以改善的，尤其是近期可能还会有一些房产百强民企爆雷。另外，在美联储加息的情况下，会导致流动性回流美国市场，而房企主要在香港资本市场融资，也会导致香港资本市场流动性趋紧，这对于房地产整个行业的流动性非常不利。
各地扶持政策发力显效以及市场恢复信心显然仍需时日，短期市场调整态势也还将延续。2022年一季度以及整个上半年，对于房地产企业来说，仍旧处于能否“活下去”的关键时刻。
