就在2010年12月之后，一则消息激励了当时的房地产行业。消息称，万科2010年总销售额已超过1000亿元。这个数字相当于美国四大住宅公司的销售峰值之和。而1000亿元是万科2014年的长期目标，但当时他们提前49个月实现了。
嘉里研究中心2021年12月31日发布的《中国房地产成企业销售TOP200》显示，按照交易口径，排名第一的碧桂园销售规模已经达到7208.6亿元，而万科的销售金额已经达到6122.8亿元，1000亿元现在只是TOP30房企的门槛值。
但这并不意味着房地产行业仍能大踏步前进。柯睿还注意到了这份榜单之后的一组解读，其中指出，2021年规模房企的销售增速很少出现负增长。大型房企整体目标完成情况也远不及历史时期，平均目标完成率不足90%，明显低于近三年105%以上的平均水平。
这组解释隐藏了行业共识的结论。新常态下，高杠杆、高负债的运行模式无法持续。未来房企的经营逻辑将加速向“以销定投”转型，更好地平衡财务杠杆，提升企业自身抗风险能力，实现稳健高质量发展。
目前行业格局正在重塑，优质企业市场份额持续提升。长期来看，“高杠杆、高周转”的模式亟待改变，管理红利的大幕徐徐拉开，股票时代多元化业务发展的重要性增强，将考验开发商包括财务、管理、运营在内的多维度实力。
告别“白金时代”
克里的上述解释也夹杂着悲观的预测。2022年，该比例将为20年来的首次负值。我们告别了2021年，意味着我们真的要告别“白金时代”了。
每个行业都有自己的自然发展规律，房地产也不例外。
回顾万科实现千亿的那一年，当时全国商品房销售额5.25万亿，城市化率只有47%。以此为前奏，中国房地产市场开启了一个波澜壮阔、快速发展的时代。特别是在2015-2016年，整个住宅行业的规模从11亿左右跃升到14亿到15亿，然后大踏步前进。
根据柯睿研究中心的数据推演，2021年，这一数据有望再创新高。预计全年商品房销售面积和金额将分别超过18亿平方米和18万亿元。
硬币的另一面是，虽然中国城镇化率还没有达到峰值(中国社科院报告预测中国城镇化率峰值将在75%至80%)，但规模增长已经进入稳定通道(预计70%的城镇化率将是一个平台期)，成交量已经见顶，增量空间正在逐渐消失。
数据可以证实，2021年下半年销售和融资大幅下滑。2021年7-11月，百强房企近5个月累计成交量同比下降27.8%；7月至11月，融资总额较上月下降40%。这在过去五年中从未发生过。从历史数据来看，基本上每年下半年的销售数据都高于上半年，也优于上年同期。
这是短期周期性波动吗？看当前环境，“三条红线”限制房企融资规模，“房贷集中度”设定银行涉房贷款占比上限，“两集中供地”要求22个试点城市分批集中出让土地，都对房企现金流管理提出了更为严格的考验。叠加调控、城镇化等诸多考虑，现在恐怕没有人会轻易得出这个结论。
所有这些都表明，市场的重组无疑正在加速。
由于当前融资市场和资本市场更加注重对房企现金流水平的考量，招商证券近日根据稳定性和成长性对港股市场47家上市公司的现金流进行了分类。最后得出的结论是，在开发领域，保利地产、金地、万科A等。其中具备“可持续内生现金流创造能力”的，关注港股龙湖集团、华润置地等。高杠杆房企应选择“质量杠杆”，而资源型公司仍可获得稳健回报并关注华侨城A等。
销售方面，2021年百强房企全年销售额同比下降3%，而龙湖集团、华润置地等企业仍能逆势实现稳健增长。比如龙湖全年实现销售金额2900亿元，同比增长7.2%，支付率保持在90%以上的行业高位。融资方面，部分房企受制于资金紧张局面，难以“以旧换新”，而国企和优质民房企业继续受到金融机构青睐。2021年12月10日，龙湖控股集团有限公司发布公告称，公司间接子公司重庆龙湖企业发展有限公司已于2021年12月7日、8日公开发行2021年第一期中期票据，规模10亿元，期限15年，票面利率仅为3.70%。
短期阵痛与中长期重塑，地产参与者表现分化：以国企和优质民企为代表的稳健型房企将受益于融资和征地，率先走出困境，进一步扩大优势；中长期来看，新房需求高位波动，多轨空间开放提供更多发展可能，模式优化和综合实力凸显，房企有望持续增加份额，实现高质量发展。
以上可以总结为行业共识。
两岸之间的路径也变得清晰起来：“管理红利”成为引领地产公司成长的核心变量，这是行业估值体系重构的最大特点。在多轨竞争中，房地产生态链的价值逐渐显现，提供了更多的发展可能。参考2020年，全国物业管理行业总面积为259亿平方米，2020年百强物业企业平均物业费为3.84元/平方米/月，预计2020年全国基础物业管理规模为1.2万亿元。后续新房交付、存量房源渗透、非住宅业态拓展都有望推动管理面积增长，成熟的增值服务也有望带来更多想象空间。根据佛若斯特沙利文的报告，2020年中国商业运营总收入(包括商业运营收入和租金收入)为836。
9亿元，至2025年有望达到1.3万亿元。存量房时代增量业务机会同样存在，物管、商业等多元赛道价值逐步体现，将为开发模式转变提供更多可能。为了提升运营管理水平，招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市战略，全面提升各城市公司的操盘能力。招商蛇口也在加大数字化建设。由招商蛇口与明源云链联手打造的工程管理协同平台“墨斗”就是其中一个代表性成果。该平台包含全景计划、质量安全、云监控与名匠工坊四个功能模块。
中海在最新的“十四五”战略确立了独特的“982”战略布局，并把整个中海的业务航道分为“今天，明天、后天”三个层次。即今天业务：90%的业务仍然做住宅开发；明天业务：8%业务是购物中心、写字楼、星级酒店、长租公寓等商业运营；后天业务：1%-2%开拓新业务，比如数字科技、供应链管理、新能源新基建、教育、康养、物流产业园及上下游产业投资等。
2022年1月7日，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称为“龙湖智创生活”）于联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。龙湖智创生活，是中国领先的提供物业管理，和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。龙湖智创生活有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是龙湖集团基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌。
《基业长青》作者、美国管理学家詹姆斯·柯林斯曾对28家优秀企业进行追踪，针对卓越企业特质进行有效的提炼。柯林斯发现，公司从优秀到卓越，与从事的行业是否在潮流之中没有关系，事实上，即使是一个从事传统行业的企业，即使它最初默默无闻，它也可能卓越。柯林斯提出了一整套观点，“只要采纳并认真贯彻，几乎所有的公司都能极大改善自己的经营状况，甚至可能成为卓越公司”。
无论是“黄金时代”还是“白金时代”，真正的卓越企业所拥有的特质都能助力其达彼岸，并穿越周期。
