在过去的2021年，关于燕郊楼市的消息数次冲上热搜，从房主“免费”交房，到房源、拍卖行的突然增加，从房价的“腰斩”甚至“膝斩”，再到开发商降价清算。
在房价大起大落的“魔幻”情节中，记者与几位投资人、北京人、本地人聊起了他们的“燕郊故事”。
投资客：“回报率还不如余额宝”
2021年6月26日，北京地铁M22号线(平谷)河北段正式开工建设。
这是李杰期待了好几年的消息。“当地铁的建成基本属于‘八字不一撇’时，地铁站的位置已经在燕郊售楼处的地图上放大，然后用显眼的红圈标出。”李杰说，距离地铁站的远近直接决定了房地产的价格和人气。
李杰毫不犹豫地告诉记者，他从2015年开始在燕郊和大厂买卖了好几套房子，但都是纯投资用途。他在燕郊楼市投入巨资的原因有两个：一是有一天，他可以坐地铁从燕郊到北京CBD；第二，随着京津冀一体化的推进，燕郊未来可能就是北京。
官方信息显示，作为北京首条跨省地铁线路，M22西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，串联北京CBD核心区、定福庄组团、北京城市副中心、三河市燕郊高新区、平谷新城等重点功能区。其中，河北段有燕郊站、神威街站、潮白街站、高楼站、七莘庄站(地上)，全长约30公里。项目建设期为2021年至2025年。
虽然2025年没有“一天”那么遥远，但李杰表示，这个消息并没有让他一开始想的那么激动，因为“福利已经透支了”。
“我在燕郊买的第一套房子，每平方米才8000元，然后一路飙升，最贵的一套才3万多元。但如果现在卖的话，大概在12000到15000元左右，可能卖不出去。总的来说，我的投资回报率甚至不如余额宝。”李杰自嘲道。
8安居客房地产研究院研究总监卢启林告诉记者，2016年是北京和环京地区房价的高峰期。一方面，由于当时盛行去库存的政策环境，货币信贷政策相对宽松，国内一二线城市迎来一波上涨，北京部分需求也溢出到北京周边地区；另一方面是因为当时一些区域概念被炒作，比如通州副中心(东、北三县)的概念，大兴国际新机场(固安永清)的概念，冬奥会(张家口)的概念，吸引了全国各地大量具有投资心态的买家。
“2017年，北京“3.17新政”后，市场情绪恐慌，北京周边更多投资需求被挤压，推高了成交量。当年6月，北京周边所有地区陆续限购升级，要求外国人购买三年内有当地社保/税收的房子。从那以后，房地产市场急剧转向。”林露说。
李杰还表示，新闻中的“免费房”和破房大多是在2017年房价高峰期买的。“河北的房子不像北京的房子。它们在出售前必须封顶。他们都得在坑里交钱。房子要两三年才能拆，还得等着拿房本。因此，很多买家刚拿到房产证就出手了，但房价却跌了一半甚至三分之二。”他说。
虽然“十四五”期间，三河市市民可以实现乘坐地铁前往北京的愿望，但李杰并不看好燕郊的房价，包括大厂在内，会重回高点。“盖的房子太多了，尤其是在大工厂，一个庞大的社区。晚上开灯的家庭不多。有多少人能消化？”他说。
卢启林认为，燕郊、大厂等区域，随着各项配套设施的逐步完善，实际上已经止住了颓势，目前楼市稳定且相对健康。不过，他也提醒购房者，尤其是具有投资属性的购房者，环京整个区域的房价变化与北京的规划息息相关，要警惕围绕政策的房价炒作，因为一旦北京市场出现调整，环京区域受影响最大。
北漂族：“再烦心，也是自己的家”
在燕郊，当房价暴跌，很多投资者哭着卖的时候，于君决定结束租房，在燕郊安家，更准确的说，是于君父母的决定。
“我父母认为我们应该先在燕郊买一套房，我会先住在这里。以后等我挣钱了，有资格在北京买房了，让他们住燕郊，这样我们就不远了。”于君告诉记者。这个“购房策略”是由于君的姑姑提供的，这就是姑姑家的运作方式。孩子们在北京上班，表亲住在河北。
据媒体估计，每天睡在河北，通勤到北京工作的北京人有30-40万。他们中的大多数人需要在早上四五点钟起床，才能在九点或十点钟到达公司。每天通勤时间一般为5-6小时。
作为一个180岁的东北男孩，于君说他低估了这种跨城市通勤的艰难。特别是疫情期间，除了晚上堵车、黑车，去北京还需要隔天做核酸，在检查站排队一两个小时是惯例.“疫情让大家知道，离北京更近的也是河北。”于君哀叹道。
让于君更加沮丧的是，他在一家在线教育公司工作。他以前的工资相当不错，这也让于君觉得在北京买房不是遥不可及的梦想。但是现在，公司原来的英语培训业务线已经没有了。他已经转入公务员培训业务线，收入和房价一样“腰斩”。
即便如此，于君仍然认为在燕郊买房是一个明智的决定。“不管你有什么烦恼，这是你自己的家，总比租房子好。”他说。
于君说他和同小区的很多邻居成了好朋友，大家一起打球、骑马、钓鱼。他们非常高兴。“他们都在北京漂泊，有着共同的语言。”他说。此外，疫情也有好的方面。公司允许在家工作，每天节省几个小时的通勤时间。虽然收入低，这让于君的幸福感“爆棚”。
陆骑麟表示，目前整个环京房地产购房人群正在逐步从投资购房为主开始向多元化转变，投资、自住、改善、养老多重需求共存的状况。“限购后，随着配套完善，泡沫挤出，目前的购房者往往是真正有居住需求的刚需/改善，其中大部分是北京外溢的刚需/养老需求和部分本地改善需求。”他说。
三河市统计局发布的三河市第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月1日零时，三河市常住人口为96.51万人，比2010年第六次全国人口普查时相比增长了31.3万人，增幅为48.01%。这个数字是同期河北全省人口增速的12.5倍。
而其中，燕郊（含燕郊高新区4街道及燕郊镇、高楼镇）常住人口为629554人，约占三河全市总人口65%，相比2010年第六次全国人口普查数据，燕郊的常住人口10年间增长约92%。
这意味着，“于军们”是一个相当庞大的群体。当投资概念不再火热，当炒房客暗淡离场，“于军们”或许才是燕郊房价的决定者。
本地人：“燕郊除了好房子，也能有好工作就好了”
作为一个土生土长的三河人，田甜全程见证了燕郊房价的大起大落，但相比燕郊房价的暴跌，更让田甜担忧的是，燕郊的人变少了，尤其是疫情这两年。
“房价起起落落其实挺正常的，但现在买房和租房的人都变少了，很多人都走了。”田甜告诉《中国经济周刊》，房地产火爆那几年，很多燕郊本地的年轻人都不用去北京找工作，在家也能找到事情做，但现在不行了。
和很多还留在燕郊本地年轻人一样，田甜一直都从事与房地产相关的工作。她当过新盘的房产销售，限购之后，她也做过“代办购房资格”的事情。
“从2011年开始到2016年，在燕郊这边干房地产还是挺赚钱的。”田甜回忆了五、六年前燕郊楼市的高光时刻：一个新盘开出，没到晚饭就能卖完；不是售楼员求着客户，而是客户求着售楼员，帮忙去抢好户型和好楼层，售楼处到处张贴着对售楼人员收红包的举报电话。
“限购对燕郊房价有一些影响，但没有特别大的下跌，但疫情影响真的很大。尤其是随着房子越盖越多，房价和房租都一降再降，现在三居只能租到过去两居的价格，过去一居的租金现在能租到两居，一些新盘位置偏的话，租都租不出去。”田甜说，自己家小区门口的一条街上，一度有十几家房产中介，现在只剩下两家了。
田甜说，自己身边的很多朋友都打算去北京找工作了，因为燕郊本地没有好的就业机会，比较常见的就是商场、餐厅服务员之类的。“什么时候燕郊除了好房子，也能有好工作就好了。”田甜说，自己也打算去北京试试看。
陆骑麟认为，与上海、广州、深圳的外溢效应不同，环京地区没有承接太多来自北京的产业外溢和就业外溢，更多只是满足北漂一族的居住需求。因此，能实现北京日常通勤、自身配套逐渐完善的区域（如北三县），经过这几年的调控，泡沫已经挤出，随着规划配套的逐渐落地，价格稳中有升，目前价格已经回到合理空间。
“但那些离北京主城区太远，无法实现通勤，前期主要靠概念炒作的地方，价格缺乏支撑，供应量也不小，市场情绪也很悲观，预计跌势难止。”陆骑麟说。
（应采访对象要求，文中李杰、于军、田甜均为化名。）
