在疫情和管控的持续影响下，房地产市场经历了艰难的一年，销售和土地市场呈现出明显的前高后低趋势，尤其是下半年以来，市场一直“降温”。
数据证实了这一切。1月17日上午，国家统计局发布2021年全国房地产开发投资数据。2021年全国房地产开发投资、商品房销售、开发企业到位资金增速均呈现“倒V”型走势，下半年降幅加剧。
具体来看，2021年全年全国房地产开发投资约14.8万亿元，同比增长4.4%，较2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。从各月同比增速来看，2021年前两个月出现了发展投资同比增速的峰值，随后从峰值的38.3%一路下滑至4.4%。
全国商品房销售再创新高，达到18.2万亿元，同比增长4.8%。自2015年以来，全国商品房销售连续7年保持增长，但2021年是7年来增速最低的一年，也是连续第三年增速降至10%以下。
从同比增速来看，房地产行业正在告别高速增长的时代。2015年至2018年，我国商品房销售同比增速分别为14.4%、34.8%、13.7%和12.2%。受政策调控和疫情影响，2019-2021年我国商品房销售同比增速分别为6.5%、8.7%和4.8%。
回顾过去的2021年，房企普遍遭遇融资难，流动性危机暴露无遗。数据显示，2021年房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%；其中，国内贷款23296亿元，利用外资107亿元，分别下降12.7%和44.1%。这是2019年以来两个资金来源首次出现同比下降。融资受阻时，销售款和自筹资金对房企来说更为重要。2021年房企到位资金中，自筹资金65428亿元，增长3.2%；存预收73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，同比增长8.0%。
金融收紧，房企资金受限，投资开发的意愿也在降低。2021年全国商品房销售达到16.27亿平方米，同比增长5.3%，但新开工住宅面积同比下降10.9%，为2015年以来最低。根据国家统计局历年数据显示，除2015年全国新开工住宅面积下降14.6%外，2016-2019年均为正增长，2020年同比下降1.9%，2021年大幅降至两位数。
同时，销售端也面临压力。国家统计局1月15日公布的2021年12月70个大中城市商品房销售价格变动情况显示，2021年第四季度以来，70个城市商品房销售价格延续下降趋势，同比涨幅也有所下降。
环比来看，12月一线城市新房、二手房销售价格均下降1升，二三线城市销售价格均下降。同比来看，一线城市新房和二手房销售价格同比分别上涨4.4%和5.3%，增速较11月分别回落0.4和0.5个百分点。二线城市新房和二手房价格同比分别上涨2.8%和1.5%，增速较11月回落0.5个百分点。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王靖雯指出，从预期来看，四季度央行调查的居民中，只有16.8%的人预期房价会上涨，这是2015年二季度以来的最低水平，而二季度的预期是36.5%。
“靠新增土地供应和新房开发维持的房地产，正面临全面见顶的局面。从住房供需、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看。未来可能面临下降趋势。但与此同时，一方面，老旧小区的振兴、城市更新，以及保障性租赁住房的筹备将部分抵消下降；另一方面，随着人口向大城市和都市圈集中，住房的有效供求领域也开始向这些领域转移，随着公共服务均等化和居住社区的建设，将推动行业从投资向住房消费转型。”
不过，在新的一年里，楼市的销售压力可能会有所缓解。1月17日，央行发布《公开市场业务交易公告 [2022]第10号》号文件，MLF操作和公开市场逆回购操作中标率下降10个基点，将对LPR等降息产生重要影响。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述政策透露出，今年我们将继续强调保持银行或金融体系流动性充足，这也将对房地产市场产生积极影响，比如房贷或放宽。“据此，我们可以认为今年一季度银行授信额度将进一步放宽，客观上也将促进银行放贷的规模和节奏。此外，关键的一点是，房贷利率可能会进一步下调，这将对购房者产生积极影响。”
