柯睿研究中心最新发布的房地产百强城市月度库存报告显示，2021年12月，楼市迎来“捉尾”行情，供需量较大，但供大于求的市场格局仍在延续。
月报显示，百城地产狭义库存(现有库存)小幅上升至6.1亿平方米，去库存期小幅回落至16个月左右，明显高于2020年同期。广义库存(累计新开工面积与累计销售面积之差)回到高位，再次跃升至38.81亿平方米，行业潜在库存风险依然较大。
从不同能级城市来看，房地产行业库存分化趋势依然明显。总的来说，一线城市的市场表现是有韧性的。2021年12月，此类城市狭义库存略有增加，但仍低于2020年同期。去污周期保持在一年左右，库存风险基本可控。二线城市市场表现“相当满意”，窄幅库存波动不大。虽然广义库存呈现同比增长，但增幅基本在5%-6%之间。
值得注意的是，三四线城市库存压力大幅增加：2021年12月，此类城市狭义库存同比增幅在不同能级城市中排名第一，明显超过百城库存平均增幅。
展望2022年，我们认为100个城市的房地产狭义库存将稳定下降，不同城市之间的市场分化将持续。
具体来看，一线城市整体库存有望稳定或小幅增加。2022年以来，一线城市土地交易量大幅上升。在不确定的疫情影响下，一线城市韧性显现，房企回归一二线城市的战略意图明显。同时，即使市场转弱，一线城市仍有成交支撑，中高端改善需求有望稳步释放。
未来一段时间，房地产库存压力将主要集中在缺乏市场基本面和购买力的三四线城市，如北海、防城港、宝鸡、连江等地。这些城市基本都是净流出城市，目前商品房消化周期在40个月以上。即使供应不再沉重，按照目前低迷的成交趋势来看，这类城市的中长期库存风险仍然比较高。
从广义库存来看，行业整体将持续增长，主要是因为国内三四线城市整体项目进度放缓。一方面，房企现金流依然紧张，房企开工意愿不强；另一方面，三四线城市抗风险能力较低，还款期限相对较长，房企的推盘步伐将明显放缓。基于此，房企倾向于选择推动核心一二线城市的进步。在三线城市，未开工建设的土地总建筑面积将稳步上升，最终导致库存普遍上升。
