1月25日，有消息称世茂集团拟对外报价151亿元出售旗下第一高楼世茂深港国际中心。据悉，该项目位于深圳，世茂集团已动用其92.7亿元融资。值得一提的是，今年以来，世茂集团明确表示将加大资产处置力度，仅上海就有300亿元的项目上架。
急于出售房产的背后是为了筹集资金，以实现确保交付和如期偿还债务的目标。世茂集团不是个案。在此之前，中国奥林匹克公园曾多次出售该房产，试图避免债务违约的命运，但即使你想成为一名优等生，你仍然达到了还清债务的步骤。
1月19日晚，中国奥林匹克公园发布公告称，在审慎考虑流动性后，不会支付2022年1月到期的票据剩余本金和最后利息。30天宽限期到期后，将不会支付2023年和2024年到期的票据的最新利息。同时，中国奥林匹克公园表示：“本集团拟对本集团其他海外金融负债采用相同原则。”这意味着中国奥园海外债务停止还本付息。
在这种市场结构下，2022年初，惠誉、标准普尔；三大评级机构标准普尔和穆迪分别发布了2022年房地产行业的信用前景。除了销售规模和利润下降外，三大评级机构的信用评级仍以降级为主。从他们的态度可以看出，2022年房企境内外融资环境依然严峻。
面临海外债兑付和再融资双压
众所周知，2021年9月以来，销售市场转冷，一家大型中资房企开始出现债务违约。债权人信心和市场基本面受到影响，海外融资环境紧张。四季度以来，中资房企境外融资大幅下降，房企“借新还旧”境外债务之路受阻。
“海外融资环境紧张的同时，房企仍面临较大的海外偿债压力。”柯睿表示，据不完全统计，2022年100家典型房企境外债务融资到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月是境外债务融资的小还款高峰。这意味着2022年房企海外债务将迎来四次赎回高峰，压力可见一斑。
公开数据显示，2022年房企境外到期债务约3560亿元，其中上半年到期规模1967亿元，占比超过55%。"海外债务的债务风险仍然很高."通策研究院研究总监宋宏伟对记者《证券日报》表示，形势严峻，上半年房企面临较大资金链风险。
“从2022年全年来看，将有6589.4亿元债券到期(数据来源于中国中央指数研究院)，其中47%为信用债，53%为境外债。”中央指数研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，2022年3月、4月、7月为偿债高峰，信用债和境外债总到期金额分别为776.3亿元、690.3亿元和922.6亿元。
“通过数十家样本企业的测算，信用债市场的问题只是当前债务市场的冰山一角，供给融资规模约为信用债市场的10倍，因此资金链问题依然严峻。”宋宏伟表示，根据样本房企的测算，2022年到期的房企信用债将有60%超过2021年，2022年到期的房企信用债约有20%是2021年的2 -5倍。2022年偿债压力更大，部分房企上半年也可能面临资金链断裂的风险。
不难看出，2022年不仅是房企偿债高峰，上半年还面临海外集中兑付的风险。与此同时，由于房企债务违约对行业基本面的负面影响，再融资难度依然较大，“借新还旧”之路仍不平坦，房企将面临海外偿债和再融资的双重压力。
仍需积极自救最大限度回笼资金
对行业来说幸运的是，从政策角度来看，整改正在进行中。近日，中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产行业表达了积极态度，提出“推进保障性住房建设，支持商品房市场，更好满足购房人合理住房需求”。此外，并购；a类贷款不纳入“三条红线”，优质房企境内债券融资政策边际放宽。
“虽然目前出台了稳定房地产市场融资松动的相关政策，但从政策内容可以看出，主要导向是支持优质房企收购资金链有问题的房企及其项目，而不是直接为问题企业融资。”宋宏伟说。
刘水还表示，近期整个市场和金融机构的预期没有改变，金融机构避险情绪依然较重，市场销售行业没有明显恢复，房企年初的资金压力依然较大，不排除仍有房企出现债务违约。因此，正如宋宏伟所展示的，这主要取决于企业的自助，但自助是否成功取决于房企自身的能力。
对此，刘水表示，房企在偿债压力下自救有几个措施：一是加快销售，加快资金回笼，增加现金流水平；二是出售资产，如出售项目和出售股权，以获取资金；三是债务展期，使即将到期的债务得到展期，减轻短期偿债压力；四大股东贷款，特别是公司控股股东贷款，也可以获得资金；第五，减少支出，谨慎拿地，甚至停止拿地，同时减少人员支出，节约成本费用。
一般来说，房企自救的核心逻辑是用各种策略来省钱，尽量最大限度地提取资金，包括从销售市场提取现金和融资现金的进入。
销售方面，中央指数研究院指数部研究副主任陈文静指出，2021年下半年被抑制的部分需求有望在2021年上半年入市，将带动市场交易活动改善，但受
2021年上半年高基数影响，2022年上半年全国商品房销售规模同比或逐渐探底。在融资端，虽然评级机构未来预期偏悲观，但仍有部分房企获得了偏正面的评价。这类房企的共同点主要体现在再融资空间较大、存货质量良好等，未来有望在逆势中维稳发展，甚至是逆势破局。从近期房企发行海外优先票据的情况来看，绿城、宝龙、中骏及旭辉等均有优先票据的发行。而那些出现流动性紧张的房企，则更容易出现信用质量持续恶化的现象，从而在2022年中掉队。
在克而瑞看来，对于房企而言，一味使用内部现金支付到期债务是不可持续的，如何提升债权人及购房者的信心才是扭转负面循环的关键。对此，刘水也表示，随着各地因城施策，需求和供给的支持信贷政策会有实质性落地，预计在2022年中前后，房企资金压力会有好转。
