2021年的上海楼市，政策频出，市场瞬息万变。从最初加强信贷资金管理到积分认购制度，再到土地集中供应、住房集中供应新政策的实施，再到下半年“补丁政策”的颁布，楼市调控的一系列“组合拳”对上海楼市供需双方都产生了一定的影响。
对于房企来说，2021年也是规则变化中的及时变化和适应。部分综合实力较强、基本面坚实的房企展现出优越的“韧性”，仍保持稳健增长。
“上海一直是房地产企业必争之地之一，主要是因为上海的去污率明显高于全国市场。在限售限价、限地价的背景下，房地产企业在上海可以获得合理的利润。”8安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者。
17家房企销售额超百亿元。
2021年，上海地区房企整体表现亮眼。
中国指数研究院数据显示，2021年，上海TOP20房企销售总额为3448.5亿元，同比增长3.53%；销售面积721.03万平方米，同比增长7.99%。
其中，17家房企销售额突破百亿元，6家突破200亿元。融创中国、金地、瑞安房地产分别以311.26亿元、282.08亿元、254.43亿元位列销售金额榜前三；销售面积方面，金地乐、招商蛇口、融创中国分别以76.06万平方米、68.31万平方米、54.56万平方米排名前三。
数据来源：中指研究院
值得注意的是，去年底房企为了冲刺业绩、回笼资金，表现尤为积极。
仅去年12月，上海就有42个项目开盘，处于年内高位。其中多家房企推出多个项目，如融创推出4个项目，万科、保利、金地推出3个项目，本土房企大华也推出2个项目年底冲刺。
以融创为例。去年11月全国销售额367.4亿元，12月达到478.2亿元。去年12月，上海多个项目为融创贡献了超过100亿元的销售额。在上海去年12月公布的第六批上市房源中，融创有3000多套取证。
需要注意的是，去年上海住房集中供应导致行业规则变化，极大影响了房企节奏。特别是去年三季度，上海楼市出现供应“空窗期”，行业下行趋势明显，各大房企面临较大业绩压力。这种情况在去年四季度有所好转，市场推动节奏、个人贷款、土地等各方面政策适当放宽。
此外，自去年第五次集中房源投放以来，上海高端房源投放迎来了一波井喷，占比较前几批集中房源明显提升。高端项目一直是业绩的重要组成部分，帮助很多房企冲刺了年终业绩。
比如去年上海最畅销的中粮瑞虹海景1号，总成交额111.16亿元，也是2021年上海唯一一个成交额超过100亿元的楼盘。
“房地产市场的低迷磨炼了企业的健康度和抗风险能力，适度加剧了企业的分化，给行业梳理自身带来很大压力。健康不达标的企业将难以生存和发展。”张博说。
国有企业成为土地市场的主角
在土地市场上，国企和央企成了绝对的主角。
根据来自柯睿的数据，2021年，上海共出售了94块商品住宅用地
据好地王上海统计，2021年上海市三批集中土地拍卖共涉及宅地70宗，总成交额1626.2亿元，其中国有资本企业占土地收购的62%。算上“两集中”前出让的16宗地，全年中央国有企业征地比例达到67%。
中国信息职业技术学院数据显示，在2021年上海房企征地金额TOP10榜单中，招商蛇口、城投控股、上海地产集团分别以170亿元、152亿元、113亿元位列前三。TOP10房企中，除碧桂园、金地、上海复地为民营企业外，其余均为国企、央企。
2021年上海房企拿地TOP10数据来源：中指研究院
以招商蛇口为例。去年，它在上海拿下了6块地，并布局了浦东、青浦、嘉定等区域。今年的价值储备相当可观。尚未入市的保利博览滨江，以及位于静安中兴路社区和静安灵石路社区的两个项目，均位于供应稀缺的内中环，一直以来对置业需求旺盛，预计入市后将为其业绩提升提供强劲动力。
“资本的厚度决定了企业的投资目标。虽然部分房企进入上海的意愿较强，但分解到上海的投资目标并不多。”张博告诉记者，上海土地出让金数额较大，目前融资还没有实质性放松，民营企业获得土地的概率不大。
“房地产开发已经从‘增量时代’走向‘存量时代’，具备坚实稳定的资金实力、产品实力和全面性。
运营能力的房企，才能行稳致远。”张波告诉记者，瞬息万变的市场环境仍然对房企提出了更高要求，就上海市场而言，在日益成熟的产品标准下，如何提高产品实力，也成为房企发展的重中之重。张波表示，2022年的上海市场竞争依然强劲激烈，各家房企纷纷备足弹药以迎接新挑战。传导到土地市场上，在“房地联动”的影响下，楼面地价相对稳定，热门地块受到房企追逐，非中心城区地块遇冷，城投公司托底的局面仍将存在。
