今天是深圳二手房成交指导价一周年。
2021年2月8日，深圳楼市颁布重磅调控政策，宣布建立二手房交易参考价格发布机制，并对3595个住宅小区发布了详细的价格指导标准。
深圳二手房指导价实施后，不仅中介平台逐步调整价格信息，银行也开始按照二手房指导价放贷。
值得一提的是，深圳作为第一个推出二手房指导价的城市，也是第一个将指导价与贷款额度直接挂钩的城市，对其他城市起到了借鉴作用。此后，包括京、沪、广、莞、成、Xi安、甬、锡等至少15个城市相继出台了类似政策。
回顾新政颁布的那一年，可以发现深圳二手房市场有三个显著特征：成交量下降、学区骤然降温、指导价回归。
二手房销售数量创下近15年新低。
整体来看，过去一年深圳二手房成交量明显下降。据深圳市住建局数据显示，2021年深圳新房销售52417套，同比增长15.5%，创2016年以来新高。与之形成鲜明对比的是，同期二手房成交量仅为40699套，较2020年下降57.3%，创下近15年新低。
如果具体到月度成交数据，更容易看出新政前后二手房成交量的变化。
具体来看，二手房指导价政策出台的第一个月，深圳二手房交易量大幅下降，当月交易量降至4166套，较上月的7008套下降40%。
虽然2021年3月有所反弹，但此后深圳二手房成交量走出了7天连败，直到11月才出现回暖迹象，但成交量仅维持在2000套左右。
所谓“正量先价”，当深圳二手房成交量大幅下降时，二手房价格也不同程度下降。
国家统计局发布的2021年12月全国70个大中城市商品房销售价格变动数据显示，深圳二手房价格环比下降0.4%，为一线城市中降幅最大的，且已连续8个月下降。
记者此前的调查走访发现，在二手指导价政策颁布后的几个月里，买卖双方的情绪也发生了明显变化。新政直接影响了双方的心理预期，急于卖房的业主不得不开始降价，而购房者的观望情绪变得更强烈，期待房价继续下跌。
学区受到严重冲击。
作为二手房市场的价格风向标，深圳很多热门区域的学区也开始降价销售。
福田区百花区房产中介罗鸣告诉记者：“深圳二手房指导价实施以来，学区的温度下降显著。去年7月即将推出的大学区招生模式，让深圳学区热度迅速下降。百花区作为深圳顶级学区的集中区域，房价普遍向下调整，降幅超过百万元，甚至下降了500万元。”
罗明说的一点也不夸张。作为深圳学区的顶流，百花区聚集了实验小学、百花小学、实验中学等众多名校。去年初，小区内的国城花园曾出现32万元/平方米的高价。
该地区经纪人吴添曾告诉记者，“新政发布后，很多业主开始降价卖房，但买房人更倾向于观望。
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，过去一年深圳二手房指导价和大学区政策的出台，相当于将泡沫挤压到深圳高价学区，这也是楼市长效机制的重要手段之一。
“过去二手房价格上涨时，学区涨幅往往最厉害，这是心理预期造成的。过去一年的政策实际上打掉了学区房价格继续上涨的预期，阻止了市场对学区房的炒作。”
回归指导价
深圳二手房指导价政策给市场带来了两个最直接的结果。首先，想买二手房的买家会面临首付增加的情况。二是市场上的二手房会逐渐回到指导价。
“指导价发布后，二手房的首付实际上对买家来说是变相增加了。比如一套700万的房子，政策中贷款的前30%可以是210万，但政策后指导价可能变成500万，银行按照指导价放贷，只给150万，就是60万的差价。买家需要自己弥补，买家的首付基本上已经提高到总价的50%到60%。”深圳房地产经纪人徐磊说。
2018年在恒立新湾花园买房的王亚南，见证了房价的上涨和回归。王亚南透露，“2020年，恒立新湾花园88平米的四房挂牌总价普遍在990万元左右，折合单价11.25万元/平米。但2021年2月深圳二手房指导价新政后，挂牌价格开始大幅下降，现阶段挂牌价格为9.64万元/平方米。”
深圳二手房指导价的出现，对楼市整体稳定起到了积极作用，在一定程度上抑制了房价的持续上涨，市场很难看到同小区业主“坐以待毙，开始抬高房价”的情况。
记者注意到，在如今的第三方中介平台，深圳各楼盘业主的挂牌价格基本已与指导价保持一致，很难在市场上找到比参考价高很多的房源。
贝壳研究院称，二手房指导价出台后，一方面合理引导了价格预期，抑制了房源标价过高，进而影响二手房价格；另一方面银行依据指导价发放贷款，也防止了贷款随着房价上涨而上涨，控制了购房贷款杠杆率。
对于未来深圳二手房指导价政策是否有调整的可能，李宇嘉认为，发布二手房指导价或许只是政策的第一步，未来极有可能不断完善和补充。比如定期、按月或者季度更新价格，在调控上实现因片施策。
记者注意到，1月14日深圳发布的住房发展“十四五”规划表示，“强化一二手住房联动调控，加强新建商品住房销售价格管理，完善二手住房成交参考价格发布机制，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款。”
这或许也是2022年深圳楼市调控政策的主体方向之一。
