过去的春节，上海春节楼市新房销售一枝独秀，成为拉动一线城市春节成交量的关键因素。
与往年不足2万平方米的成交量相比，1月31日至2月6日，上海新房市场成交10.3万平方米，可谓巨幅增长。
原因是什么？大多数业内人士首先会认为集中供应导致集中交易，网签滞后导致集中网签数量增加。
上海中原地产市场分析师卢文喜指出，今年新房市场表现好于预期。第一，前期新房供应量大，这些项目都在热点区域和热点板块。特别是临港基于自身特殊的政策和产业优势，吸引了大量人才前来购买，促使房企在春节前完成“抢丰收”。第二，这些项目总价不高，通常不到400万，能承受的客户比较多。三是1月政策氛围回暖，市场信心正在恢复。
他认为，上海新房成交趋势为3、4月楼市“小洋春”蓄势待发，但市场预期不必太高，因为二手房市场才能真正验证市场“温度”。
上海正在为“小洋春”造势
中指监测数据显示，2022年春节期间(1月31日-2月6日)，重点监测城市新建商品房成交面积较去年春节下降51%。其中，在上海交易规模的带动下，一线代表城市交易规模较去年春节有所增长，二线代表城市交易规模较去年春节下降约50%。上海成交量较去年春节增长646%，市场热度和活跃度回升，楼市率先回暖。
这与过去一年上海实行集中供应的政策密不可分。作为一线城市，上海每一批次集中供应的成交热度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57个新盘中，多达12个超过10万平方米的豪宅项目扎堆入市，新房供应量以81830套创下新高。上海在春节前夕推出如此大量新盘，为春节成交量的大幅增长做了一个铺垫。
根据上海中原地产的数据，1月31日至2月6日，上海新建商品房成交量为10.3万平方米。
据中原地产统计，春节假期有签约记录的项目有30个，单从项目数量来看并不多，大部分项目签约都没有超过10套。但积极支撑整个春节楼市成交数据的，恰恰是个别项目。多个排名靠前的项目签约了首批改革和中高端改善产品。从区域分布来看，五大新城所在的区域较为突出。同时，通策研究院的数据显示，今年第四周，也就是春节前一周，别墅市场供应大幅增加，量价双增。
值得注意的是，郊区楼市活跃度上升的重要原因之一是人才引进和落户政策的刺激。2021年11月29日，上海开放第二批2021年非沪籍应届高校毕业生在沪就业落户，试点自贸区五个新城、新区就业的上海应届毕业生符合基本条件可直接落户政策。
值得注意的是，此次落户的附加条件是必须在5个新城临港新区就业(或研究生需与5个新城上市公司签订劳动合同，且有一定服务年限，具体以细则为准)。
这意味着上海落户的门槛不仅再次降低，还有政府对五大新城和临港新区的支持。特别是临港新区的特殊政策变化，原本要求至少三年社保才能在不落户的情况下至少购买一套，这让外来单身人士更容易在上海买房。这个新政策不再需要社保，直接落户，作为上海无房户，可以买2套。
根据柯睿的数据，2022年春节，只有沪宁等少数城市会出现热销楼盘售楼处人潮，但一般售楼处节假日只留1-2人值班，没有促销或大型活动。其中，深圳的售楼处只有50-60%保持开放，与往年80%以上的售楼处开工率相比，房地产企业的销售热情相对较低。
在记者走访的一个四线城市，除了碧桂园项目，其他房企的售楼处只有几家在值班，看房的人也不多。
2021年，在新房供应与成交都处于最近5年高位的状态下（供应接近9万套，成交超过9万套），上海2022年春节楼市闪现回暖信号。然而，这个信号是真实的吗？
部分受访业内人士对上海春节楼市是否真的回暖持保留态度。一位从事新房销售代理业务的中介表示，春节期间售楼处人不多，除非有项目促销房源。
他们的共识是，二手房市场能够反映楼市的真实情况。
相比新房，上海二手房的成交热度明显下降了不少。有观察人士指出，春节假期第五天很多二手房照常开业，但来店咨询的顾客数量较少，更符合前一个春节假期的“温度”。这还是比新房的成交价格差了很多。春节期间，二手房市场接近“停工”。
纵观2021年上海二手房成交量，“三价更低”政策实施后，上海二手房成交量从9月份开始见底，连续三个月上涨。但从成交量曲线来看，上海二手房成交量只是在恢复过程中，2021年12月已经突破1.8万套，但还没有恢复到之前2万套/月的正常水平。2022年1月，上海二手房成交量为1.5万套，环比下降16%，同比下降66%。易中介
门店业务员指出，去年10月开始，二手房贷放款周期有缩短迹象，这是成交量逐月上涨的重要因素。而今年1月二手房有所缩量，他认为是新房供应量大增所对冲出来的结果。而上海二手房市场每年年底都会对网签价格进行一次调整，相关依据是过去一年房价上涨或下跌。去年底则上调了今年的二手房核验价。
事实上，上海二手房成交量的恢复，是以价格让渡为前提的。链家研究院数据表明，去年上海二手房成交均价39094元/平方米，环比持平，同比下降10%。
在二手房成交活跃度居前的嘉定新城，某中介门店的业务员对记者表示，最近与房东们交流下来，他们愿意把一些好房源拿出来卖了，且价格比去年年底稍微低一些。
由此可见，上海二手楼市仍处于缓慢恢复成交量、价格下探的过程中。这也表明，楼市的整体回暖还需要经历一次供需博弈。
