在旭辉CEO LAM Raymond提出房地产行业要进入“青铜时代”不到一个月，万科董事会主席余良就踏入了“黑铁时代”。不管怎么定义，2022年注定是房地产行业新时代的转折点。那么，今年行业会有怎样的变化呢？各类企业应该如何应对？让我们来看看房企老板们在新的一年里都说了些什么。
缩表出清生死战
从“白银时代”到“直播时代”，再到“黑铁时代”，万科作为危机感最强的房企，对行业的判断向来谨慎。年初，于亮在万科集团2022年年会上提出，2022年将是集团破釜沉舟、最后一站的一年，也是新时代的开始。他把这个新时代称为“黑铁时代”。
在于亮看来，房地产行业已经进入了瘦身清仓阶段，也就是去金融化。国家不允许房地产占用过多的金融资源，也不允许居民因为这些金融资源没有有效支撑实体经济而承担高额债务负担。所谓“最后一站”，不是死就是活，没有中间状态。如果你能解决过去积累的负担，你就有机会开始新的旅程。如果你不能摆脱负担，你就不能生活。他提醒万科高管不要抱有幻想，要迅速果断地清除。这是一场生死战。
比于亮稍微乐观一点的是，去年年底，林瑞麟提出房地产已经进入“青铜时代”。一个月后，他进一步表示，2022年是冰与火共存的“青铜时代”的开始。他还认为，整个行业已经进入规模缩减期，杠杆率持续稳步降低。优秀企业平均资产负债率未来五年可能下降到50%，未来十年逐步从75%以上下降到40%以下。“这个过程肯定是痛苦的，但趋势不会改变，如果你生病了，你必须治愈它。”林雷蒙德说。于亮把这个痛苦的过程比作吃了多糖后戒糖，堆积脂肪。这个时候，他已经严重依赖它了，没有糖他会抑郁的。
旭辉董事局主席林忠在2022年新年贺词中指出，2021年四季度以来，同行企业雷动不断，市场信心跌落悬崖，房地产开发进入缓慢增长期，行业过往红利不复存在，微利经营成为常态。房企必须重新审视过去高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的商业模式。
行业剧变后仍将趋稳
作为新时代的转折点之年，今年房地产政策、市场和企业将发生哪些变化备受关注。
对于“房住不炒”的政策取向，于亮认为包括“房住不炒”和“不炒”两个方面。在“房子是用来住的”方面，政策可能会稍微放宽，因为为了有效解决居民合理的居住需求，一些对现有需求过于严格的限制可能会稍微放宽。“不炒房”意味着虽然可能会放开一些购房限制，但炒房仍然不被允许，涨幅限制仍将存在。政府还通过税收或限制转让来控制投资投机。
蓝鸿震也认为，政策不提，稳为主基调，支撑行业良性循环和刚需买房。部分城市可能会因城市政策而部分调整限购、限贷等短期政策。长效机制可能以后出台，比如开征房地产税。
至于金融政策，林瑞敏认为货币政策会宽松，但会有一个滞后期，不会出现洪水。政策效果至少需要三个月才能显现，金融机构信心和动作有待进一步提升，行业流动性危机估计持续到3、4月，期间房企仍可能间歇性爆发。
郁亮还指出，在新的发展模式中，人与人之间的关系——
房价方面，LAM Raymond预测，由于传统淡季和集中支付，一季度房价下行压力较大，二季度将徘徊在底部，预计三季度可能回升，年均值保持稳定。
对于房企的销售，虽然开局惨淡，但LAM Raymond预计下半年可能有复苏的机会。他说，1月份销售额同比下降超过40%，预计第一季度将非常惨淡。二季度有机会触底，看政策落实情况，下半年会比上半年好。
林雷蒙德预测，市场信心和交易的全面恢复可能需要更长时间。要乐观。到了6、7月份，量价将陆续修复。房价已经见底，雷电稳定，政策支持，这些都在共同作用下复苏。
从企业角度来看，LAM Raymond认为，今年房企的分化将是最激烈的一年，尤其是大型民营房企。估计有三分之一会倒下，还有三分之一会失去发展的能力和意愿。腾出的市场份额，除了实力较强的国企和央企，将由城投部门和本土化的小房企分享。
不过，LAM Raymond也指出，2022年房地产的变化会比较剧烈，但在经历了大动荡之后，还是会趋于新的稳定。
头部房企“长肌肉”
面对市场规模萎缩后市场分化越来越明显、竞争越来越激烈，万科提出做出相应的改变。比如在投资方面，需要进一步思考。面对不断萎缩的市场分化和非常有限的利润，我们需要更高质量的投资，应该从过去的统一分散投资转变为在市场表现较好、团队交易能力得到证明的地方进行密集投资，如投资延伸、产品团队建设等。面对利润已经低到10%左右的行业，我们应该向制造业学习，进行流程再造。
作为头部房企，于亮对万科提出了更高的要求。今年，last stand将重点开展三项主要工作，即稳定和促进、缩小桌子以使其清晰和“增长肌肉”。关键是要当专业高手，全能冠军，长跑运动员。“如果我们敢打，能打，愿意合伙打，我们就赢了，而且赢得特别好。”郁亮说。
在LAM Raymond看来，房地产行业就像鹰的中年，只有彻底改变，才能脱胎换骨。改变要有死的勇气，要有刮骨疗伤的决心。降低组织的熵，就像中年健身减肥一样，不是截肢就是抽脂，而是通过不断的运动，就会。
脂肪转变成肌肉，真正提升组织的新陈代谢能力。精简公司数量，精简上下层级，精简部门，精简专岗，真正打造一个“四简”的高效组织。
出险房企“保交楼”
对于漩涡中的出险企业来说，如何全力自救备受关注。
恒大董事局主席许家印在2022年保交楼新年开工动员大会上表示，保交楼是2022年恒大关键之战，同时，还要千方百计恢复销售、恢复经营，全方位积极推进合作，努力化解各种风险。
全面开工建设是第一要务，许家印强调，只有先做好全面开工，保交楼项目正常施工，才能逐步重新恢复市场和客户对于恒大的信心，然后才能恢复销售，恢复经营，才能偿还各种债务，才能走出困境。另外，考虑到部分项目存在资金不足的问题，许家印提出，要加大沟通力度，千方百计做到资金在项目间的平衡，同时加大销售回款和资产的处置，为项目施工的连续性做好保障。
许家印还号召集团上下八仙过海、各显神通，不拘一格地采取各种合作方式。同时，他强调了几个原则：项目合作必须有现金回到保交楼监管专户，项目合作不能只是还债，更不能依靠贱卖资产去还债，处置资产、开展项目合作，可用任何形式跟任何单位合作，但是，一定要建立在保障公司权益的前提和基础之上，而且合作方都必须保证后续资金的投入，确保合作项目的正常开发建设，尤其是对于保交楼的项目。
