2月23日下午，06158.HK郑融房地产召开了投资者电话会议。郑融地产董事局主席黄仙芝及一批高管出席了会议。在会议上，郑融管理层与投资者就公司的资本状况、债务展期和资产处置交换了意见。
黄仙芝表示，2021年对整个房地产行业来说将是非常困难的一年，外部经营环境发生了很大的变化。公司和其他同行面临前所未有的困难，困难来得突然，无法提前做好应对准备，让人措手不及。
关于债务展期，地产执行董事兼董事局副主席刘透露，海外美元债券的换股要约和同意征集是债务展期计划的一部分。除2月22日公告披露的境外债务外，公司还计划就其他境外债务达成类似的延期安排。
刘坦言，寻求换股要约是因为境内外债务压力，尤其是非项目层面的债务到期压力，已经逐渐延伸到公司管理层面和公开市场融资。“公司无法弥补现金流和债务的现金缺口。为了避免大规模违约，我们希望将债务延期一年，以恢复流动性。”
在寻求债务延期的同时，郑融地产管理层表示，已梳理出一批合作项目和投资物业，正在与现有合作方、央企、国企就项目股权转让事宜进行协商。预计今年上半年可完成约30亿-40亿元规模的资产处置。
“如果资产处置顺利，将有助于郑融获得一定的现金流，对缓解其债务压力将起到积极作用。但郑融能否渡过难关，还要看债务能否成功展期，以及后续的经营业绩。”香港一位投行人士告诉记者。
境外债能否展期存变数
在投资者会议之前，郑融地产于2月22日披露，计划以五笔海外债务交换要约，并寻求批准。5只海外债券将分别于今年3月、4月、6月、8月和9月到期。除1只离岸人民币债券外，其余4只债券均为美元债券。人民币债券未偿金额16亿元，美元债券未偿金额合计约7.98亿美元。
根据公告，郑融地产将对同意交换招揽的5名境外债务债权人给予一定金额的同意费，其中提前同意的债权人获得的同意费为期限届满后同意费的一半。同意的最早日期是伦敦时间3月4日下午4点，到期日期是伦敦时间3月11日下午4点。
新兑换的美元债券和人民币海外债券将于2023年3月6日到期，利率为8%，每半年支付一次。根据郑融的公告，成功交换的前提条件是获得持有现有票据未偿本金85%的债券持有人的同意。
“公司追求债务展期，主要是今年偿债压力大。这种压力不仅与总规模大有关，还与偿债时间节点有关，几笔境外债务的到期时间相对集中。”上述香港投行人士指出。
然而，郑融提出的交换提议能否通过仍不确定。
对于这5个境外债券交易所要约和同意请求如果不通过是否有替代方案的问题，郑融地产财务总监康弘在投资者电话会议中表示，“如果本次交易不能顺利完成，公司只能考虑整体债务重组，但债权人和公司的不确定因素会更高。”
除了上述五笔海外债务，郑融在最近的一份公告中表示，它还准备同时征求其他八个2024年至2026年到期的美元债务债权人的同意，以寻求建议的修正案
在电话会议上，有投资者询问郑融地产将如何处理近期到期的国内债务，以及是否会“放弃国外保险”。对此，郑融地产管理层表示，将在公平原则下平等对待国内外债权人，同步积极沟通协商债务展期事宜。但由于ABS结构不同，可能会采取差异化的应对措施。此外，对于其他债务，公司希望至少展期一年。
可动用资金仅占账面资金5%
引起投资者广泛质疑郑融的一个事件是，郑融在今年1月4日宣布将于今年3月5日赎回一笔2亿美元的永续债务，但该公司在2月18日宣布，公司内部可用于偿债的资金日益有限，因此预计其现有内部资源可能不足以赎回这笔永续债务。
为什么郑融在不到一个半月的时间里就对这笔永续债的赎回“变脸”了？对此，康弘在投资者会议上解释称，今年1月的公告是基于公司当时的资金安排计划，但在过去的一两个月里，整个公司的现金收支与去年的预期有很大差异。
此外，1月份，郑融的全尺寸销量同比下降约30%。当月，郑融还款近55亿元，但仅拿到约14亿元贷款，融资净流出约40亿元。Xi和广州的融资贷款失败，一些银行在一些合同到期前收回贷款，这些都进一步恶化了郑融的现金流。另外，春节前，工程款集中到期。今年1月现金流出81亿元，超出预期50多亿元。
“公司现在面临的流动性压力非常大，主要是受限资金比例极高，导致整体可用资金非常有限。”康宏说。
郑融管理层表示，由于各地对预售资金的监管政策收紧，公司有限的资金占账面资金的95%，真正可用的资金只有5%。今年1-2月，项目公司回笼的资金只有2亿元左右。
“今年的公开市场债务到期，这使得郑融房地产面临巨大的还款压力。因为公司规模大，债务结构复杂，只能通过本金展期来保证利息的偿还。如果这次
交换要约不成功，公司偿还债务的不确定性将更高。”正荣地产管理层在投资者会议上说。2月21日，惠誉将正荣地产的长期发行人违约评级从“B”下调至“C”。该公司的高级无抵押评级也从“B”下调至“C”，回收率评级为“RR4”。
惠誉认为，正荣目前很难通过资本市场募集资金，不得不依靠目前不断缩减的内部现金来源应对偿债问题。而其对于到期债务的偿付能力，也将取决于市场对于该公司及房地产行业的信心恢复程度。
