近日，银监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(以下简称《意见》)，提出构建以人为本、市场化、风险可控的多层次、广覆盖、风险可控、可持续的保障性租赁房金融服务体系。
多主体供给、多渠道保障、租购并举是我国住房制度建设的目标前景。未来十年，中国将有三分之一的人选择租房，城市中的年轻人和农村人将是租房的主要群体。租赁住房市场不仅关系到大量新城市市民和年轻人的生计，也是稳定房地产市场的重要力量。根据住建部的数据，全国40个城市今年将新增240万套保障性租赁房，“十四五”期间将新增650万套保障性租赁房。
但无论是扩大租赁住房的增量供应，还是稳定租赁住房企业的存量服务实力，都需要足够的资金支持。据北京大学课题组测算，“十四五”期间租赁住房年均投资需求约6000亿元。然而，从存量市场来看，目前国内租赁房企完全依靠租金差价的盈利模式，租金回报率普遍在2%-4%之间，远低于国际平均水平的6%、8%，难以激起商业资本的投资胃口，急需寻找新的资金支持渠道以摆脱沉重负担。
住房金融模式主要包括债权融资(包括银行信贷和债券发行)、股权融资(包括IPO上市融资和风险投资融资)、资产证券化(包括资产支持证券、商业地产抵押贷款支持债券和资产支持票据)和房地产信托投资基金(REITs)。目前商业银行向租赁房企提供的贷款年利率在4%以上，风险投资的资金成本一般在12%-18%之间，因此IPO的融资成本更高。虽然资产证券化看似品种繁多，但由于竞争激烈，债券利率不断被压低，很难吸引投资者。此外，目前国内规范公募REITs尚未启动，在现有体制下，相关REITs产品存在对投资者和融资企业双重征税的问题。
基于上述判断，目前国内租赁住房项目和企业主要以债务融资为主，股权融资、资产证券化、REITs等融资渠道要么过于狭窄，要么没有完全打开。即使是债务融资渠道，企业也面临着盈利能力弱、融资成本高的巨大制约，其中银行信贷作为最重要的融资工具，存在期限错配问题。同时，以产业投资基金为核心矩阵的股权融资未能有效进入，金融支持租赁住房的功能尚未充分释放，需要从行业制度、融资业务、具体产品等创新层面予以推动和鼓励。
针对租赁住房行业利润率低、收益周期长、风险暴露大等特点，商业银行介入意愿不强，《意见》还提出支持保险机构为保障性租赁住房建设运营提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障，同时还提出加强与融资性担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府融资性担保机构在加大信贷支持方面的作用。作为政策工具的延伸，地方政府还可以尝试建立租赁住房发展风险补偿基金，或者建立租赁住房财政专项资金，通过提供直补、以奖代补、财政贴息、税收减免等方式，降低租赁住房企业的融资成本和风险。
的确，租赁住房投资除了收益率低，还具有前期投入高、回收期长、资产整体流动性弱的特点。REITs的价值主张只是稳定的现金流和持续的分红，它注重的是长期的投资回报。估值逻辑和商业逻辑应该是最适合租赁房项目的融资工具。因此，《意见》鼓励银行、保险公司、信托等金融机构在依法合规、控制风险的前提下参与公募REITs。然后，需要在落地和实施公募REITs的过程中，给予REITs足够的税收优惠，即基于税收中性原则，在REITs的发行和投资中避免重复征税，同时对REITs财产资产运营重组中涉及的土地增值税、业务增值税、所得税给予一定的税收优惠支持。
