某种程度上，上海楼市的走势是一线城市楼市温度的风向标。
自2022年初以来，上海楼市的交易和租赁活动开始上升。原因包括：上海去年放宽了引进人才落户政策；新经济驱动的租赁需求爆发；城市居民的购房需求在郊区释放等等。
尽管2月份受集中供应和春节假期影响，供应量和成交较1月份有所下降，但活跃度持续升温，是各大中介判断上海楼市小阳春将如期而至的主要依据。
据多家机构统计，春节后上海楼市上涨中发现以下关键词：60平米、200万元、郊区。
RealData的数据显示，2月份，上海在售二手房中，60平米以下刚需房占比较1月份上升4.5个百分点，一居室占比上升3.3个百分点。上海中原地产监测，春节后上海市区租金小幅上涨。
韩毅智库研究总监俞晓宇透露，他最近跟踪观察了十多套二手房。虽然春节后这些房源的挂牌价涨跌不一，但活跃度明显较高。俞晓雨指出，信贷对楼市的支持力度有所加强；上海一套二手房的房贷门槛虽然没有降低，但是提高了授信额度，加快了审批速度。二手房活跃后，新房需求一般会上升。
上海中原地产市场分析师陆文熙发布的上海2月房价地图显示，2月楼市成交量有所回落，当月上海新建商品住宅成交面积达80.9万平方米，环比下降37.5%。但很多地区的房价涨幅明显，尤其是嘉定区。
“现在的上海很像2015年的春节。小阳春快到了。”于晓宇指出。
小阳春不远。
根据韩毅智库研究中心的观察，大多数购房者都试图将自己的二手房出售给“全新的”。新房有价格优势，税费低，首付比例可控。
2022年上海第一批集中供应2月公布。这波供应将推出11812套房源，再次为当前楼市“补血”。上海链家研究院首席分析师杨分析，市区房地产供应量增加，成交均价会有一定幅度的上涨，但这种结构性的增长是在合理范围内的。考虑到房地产联动价格不松动，上海新房价格近几年仍将保持稳定。
然而，上海楼市的回暖气氛已经开始弥漫，这波行情是从总价较低的郊区和小户型开始的。据上海本地一家市场占有率较高的机构统计，截至2月27日，上海二手房成交1.2万套，环比下跌19.3%。但二手房主要中介2月挂牌均价为59095元/平方米，环比1月上涨约0.4%。
这种小幅涨价的背后，是郊区成交的变化。家住嘉定新城的王斌(化名)从2021年下半年开始关注置换房源。今年春节上班，和中介沟通后，发现嘉定新城房价涨了。年前一套总价400万的两居室电梯房，已经卖到420万到430万。
据嘉定新城某中介业务员介绍，2月初卖了一套400万的房子，到2月底，同样面积和户型的房子卖到了425万到430万元。在他看来，嘉定新城房价半年来呈现U型走势：2021年上半年房价上涨，去年底走低，求
在市区成交量相对活跃的杨浦区，二手房报价也大幅上涨。以新外滩花园为例，一位准买家发现，他关注的房子报价比2021年的低点上涨了不少。
有中介透露，在嘉定新城核心区域，部分新房报价接近8万元/平方米。陆文熙指出，嘉定区新品较多，交易活跃度恢复正常。
此外，从2月成交量最高的板块临港新城可以看出，在人才落户政策放松、房地产信贷投放逐步修复后，区域楼市成交量呈上升趋势。
2022年2月，临港新城新房成交以1641套新房位居全市第一，成交套数和面积均为排名第二的灞桥板块的两倍。与此相对应的是，位于上海郊区以外的某楼盘成交量排名第一，也可以证明刚需购买力在此轮行情中占据主导地位。
通过分析2月份的成交数据可以看到，2-3万/m2的房屋成交均价依然居高不下，单价在2万/m2以下的房屋占比明显上升。总成交量在200万元以下的房屋占总成交量的36%，是2021年7月以来成交量最大的房屋类型。
二手房租售价格上涨。
第三方机构对上海二手房交易数据的进一步分析显示，楼市回暖信号已经释放。
RealData首席市场分析师徐小乐表示，包括一线城市在内的30个城市的抵押贷款利率与LPR一起下调了5个基点。北京和上海的抵押贷款利率自2020年年中以来首次下降。2月份，首套房和二套房贷款利率均较上月回调9个基点，为2019年以来单月最大降幅。
事实上，上海二手房成交量已经超过2021年11月和12月的15000套干荣线。2月份春节过后，第一周，上海某主流机构的房源只有几百套，房源正在被迅速消耗。但第二周之后，房源数量逐渐恢复正常；上海中原地产的周报价指数在2000点后开始反弹，在2月的最后一周超过了干荣线的50%。
此外，上海市中心的房屋租赁量和价格都有所上升。上海中原地产陆文熙认为，春节后的房子租赁量价齐涨与上海去年放开人才落户政策有关。据中原地产城市租金指数显示，上海租金指数在过去一年涨幅超过10%。
一线城市楼市上涨始终存在管控压力。分析师指出，二手房带动下的上海楼市小阳春能否如约而至，更多取决于信贷支持力度、房价上涨预期与供需平衡情况。此外，市场情绪也很重要，一方面新房热销释放出楼市回暖信号，另一方面，近期部分城市楼市微调政策提振信心。在这些信号的传递下，购买冲动会增加，而且当下是传统的小阳春，固有的惯性思维也在发挥效用。
