3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从支持合理住房需求、改善住房市场供应、加大信贷融资支持、推进安置房建设改造、优化房地产市场环境五个方面出台19条稳定楼市措施。
据《通知》报道，郑州成为首个取消“认房又认贷”政策的大城市，对郑州的大学生、农民工、探亲老人、改善型需求等四类群体给予了更大的支持。这也让郑州成为近期市场支撑最强的城市。
据不完全统计，今年以来，已有近50个城市发布了多项楼市政策，其中“支持合理需求”成为当前楼市调控的主旋律。
这些措施在支持房地产市场方面不可忽视。近期，以长三角、大湾区为代表的热点地区楼市出现一定程度的回暖，似乎意味着持续半年的低迷态势已经结束，随着传统销售旺季的到来，市场继续反弹。
从利好刚需到支持改善
2021年10月，央行金融市场司司长邹兰在新闻发布会上透露，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会已于9月底召开房地产金融座谈会，指导各大银行准确把握和落实房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。此后，央行、银监会、保监会等主管部门都做出了“促进房地产业健康发展”的相关表态。
去年年底，房地产信贷政策执行开始松动，房贷利率下降，放款周期缩短。这种情况一直持续到今年。
据RealData监测，今年2月，103个城市主流首套房和二套房贷款利率环比平均下降9个基点，放款周期缩短12至38天。
地方政府的政策调整主要集中在2022年。据不完全统计，今年已有近50个城市出台政策松绑市场。政策主要集中在降低首付比例、放宽落户限制、松绑公积金政策、发放住房补贴等四个方面，都是从需求端入手。
这些做法也是有迹可循的。
去年底召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好地满足购房者合理住房需求。今年2月24日，国新办举行新闻发布会，住建部副部长倪虹表示，“保障刚性住房需求，满足改善性住房合理需求”。
支持合理需求被认为是一个重要的政策导向。据住房和城乡建设部部长王介绍，我国目前仍处于城市快速发展阶段，住房刚性需求比较旺盛。但去年以来，由于信贷门槛高，需求释放明显受阻。
因此，在频繁的“地方版”调控中，对需求的支持成为了主要内容。
但值得注意的是，现有“地方版”调控政策主要惠及首次购房刚性需求，对改善型需求的支持力度仍显不足。
直到郑州的政策出台，才正式提出支持改善性需求。根据郑州市相关政策，“对因家庭人口增加、收入条件改善等原因，实行卖小买大、卖旧买新的居民，可在个人房贷、网上登记、不动产登记手续等方面提供便利。”同时，“认房不认贷”的做法也被认为是改善型需求的一大利好。
中原地产研究院首席分析师张大伟称郑州是“第一个降低即兴表演门槛的城市”
IPG中国首席经济学家柏文Xi告诉21世纪经济报道记者，郑州等城市的做法可能会导致其他城市陆续跟进，财政压力较大的城市是出台类似松绑政策的首选城市。考虑到很多城市仍有回暖潜力，这也是“逆周期调节的政策导向下的必然举措”。
RealData也认为，长春、哈尔滨、石家庄、青岛、太原等房地产景气指数较低的北方城市，“市场修复仍需要时间和政策支持”。
支持需求的政策不断出台，说明楼市调控的主旋律正在发生变化，但并不意味着调控的初衷有所调整。
在2月24日的新闻发布会上，住建部将“保持房地产市场平稳运行”列为今年的重点工作之一。为此，住建部重申了“房住不炒”的导向和“短期内不把房地产作为刺激经济的工具和手段”的原则，并强调要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的准确性和协调性。
中信证券表示，坚持房住不炒的政策决心，是指促进房地产市场健康发展的决心，即持续进行逆周期调节的决心。该机构认为，当前房地产政策的主旋律是稳定市场，鼓励需求。
然而，以鼓励需求为名，突破“红线”的尝试将受到限制。
张大伟表示，地方政府松绑楼市的冲动一直存在，但根据以往经验，当政策松绑规模过大时，通常会要求收回，即出现“一日游”现象。所以，给楼市松绑的措施，最终不会超出监管部门设定的框架。
对于此轮政策的效果，中信证券(600030)表示，2022年3月或为房地产市场销售底部，市场基本面将在今年二季度后出现逆转，开发企业投资信心有望在二季度逐步恢复。
