3月4日下午，佛山房产中介刘鹏(化名)像往常一样打开公司内网。页面上弹出两条房屋交易的消息，让他兴奋不已。
“保利田玉娥今天卖了2套上千万的，单价接近7万元/平方米。”告诉刘鹏记者，其中一套188的3居室，上市不到3个月，成交总价1316万元。另一套面积较大，为230m2。“佣金肯定不低。”
保利田玉娥位于佛山千灯湖，项目定位高端住宅，距离广州珠江新城20多公里。
2021年3月，保利田玉娥推出高层别墅，均价5.3万元/。时隔一年，保利田玉娥二手房成交近7万/m2，再次刷新佛山二手房天花板。
“目前千灯湖板块整体均价在4-4.5万元/，保利田玉娥是板块内的标杆，卖这个价格是合理的。”刘鹏指出。
不过，合富辉煌研究院高级分析师曹少林认为，保利田玉娥只是个例，不具有代表性。
“保利田玉娥的一手房卖的时候，价格已经很高了，类似于股市的‘跳空高开’。”曹少林对时代周报记者表示，把这种顶级豪宅板块作为佛山楼市的价格接受度或风向标并不合适。
房子越便宜风险越高
从拿地开始，佛山保利田玉娥就一直被光环包裹着。
2018年7月，保利集团以85.78亿元竞得千灯湖梁溪地块(后命名为保利田玉娥)。扣除配建(不含建设成本)，楼面价高达16158元/平方米，在当时稳坐佛山总地价第一把交椅。
从价格涨幅来看，保利田玉娥是“一年一个价”，频频刷新该区域成交纪录。
2019年12月，保利田玉娥推出新房，装修均价约36500元/平方米。当时千灯湖的新房均价只有25300元/。
2021年12月，保利田玉娥正在以6-7万元/平方米的价格销售高层住宅。当时千灯湖新房均价31500元/平方米。
高价并没有削弱富人的购买热情。
2020年，保利田玉娥销售额58.3亿元，位居豪宅总销售额第一，是第二名的4倍多。2021年，保利田玉娥销售额突破30亿元，位列佛山商品房销售项目前6名。
曹少林告诉记者，经过多次房地产周期，越来越多的购房者认为房子越贵越值钱，面积越便宜风险越高，所以大家都倾向于在核心区买房。“对于有钱人来说，绝对是地段好的房子，哪怕贵一点。”
和硕研究院首席分析师郭毅告诉记者，无论是有钱人还是刚需客户，买房的逻辑和考虑问题的方式都是一样的，只是看事情的眼光不同。
“对于有钱人来说，一旦经济环境、政策环境等宏观环境有利，往往就是他们买房的时候。”郭毅继续说道。
非限购区降低首付比例
与鼎好地产屡次突破价格上限形成鲜明对比的是，佛山非限购区域是希望适度放松限贷政策，释放购房刚性需求。
据媒体报道，近期佛山高明、三水等非限购区域，部分楼盘首付下调至20%。
“去年上半年这些地区一直是两成首付，后来银行贷款政策收紧到三成，最近又调回来两成。”一位房产中介告诉时代周报记者。
其实两成首付对于佛山非限购区来说并不新鲜。
柯睿研究中心指出，首付20%在佛山楼市相当“正常”。调控收紧，银行贷款额度紧张，市场上很难看到两成首付。当市场下行时，20%的首付会再次出现。
根据柯睿研究中心的数据，2021年，一手网上交易面积“较低的首付会刺激部分潜在购房者的需求释放。适当放宽限贷政策，有利于市场平稳健康发展。”根据韩毅智库的测算，结合当地在售项目的实际情况，假设新房总价为70万元、100万元、150万元。首付比例调整前后，“无房无贷”购房者首付分别下降7万元、10万元、15万元。
RealData高级分析师潘浩告诉记者，首付比例的调整，尤其是首套房的调整，有助于释放购房刚性需求，对加快市场稳定有积极意义。
