在今年的全国人大政府工作报告中，关于房地产政策的表述与去年底召开的中央经济工作会议基本一致：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设， 支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。
与前几年NPC、CPPCC的政府工作报告相比，“促进房地产业良性循环”是一个新提法，是根据房地产市场新形势提出的有针对性的政策要求。
2021年下半年以来，房地产市场出现了一定程度的调整。房价下行后，市场有观望情绪。特别是在部分龙头房地产开发企业出现财务违约后，房地产市场出现了一定程度的信贷收缩：金融机构大幅提高了对房地产开发企业信贷融资风险的控制要求，地方政府明显收紧了对按揭贷款的监管。直接表现就是房地产融资增速的快速放缓。导致房地产市场销售下降，房价也有不同程度的下降。房地产市场存在典型的资金与价格的“负反馈”，是市场的恶性循环。促进房地产业的良性循环，就是要阻止这种恶性循环。
在3月2日举行的国新办发布会上，银监会郭树清主席针对房地产金融政策发表了有针对性的观点，称房地产需求结构的一些变化对金融行业来说是好事，但我们不希望调整太剧烈，对经济影响太大，但还是要平稳变化。去年随着房价的下降，房地产的泡沫化和货币化已经得到了根本性的扭转。
郭树清过去几年多次提到房地产金融的风险，担心房地产行业占用金融资源过多，担心房地产价格泡沫破裂对金融运行的冲击和影响。对比他前后的讲话，可以明显感觉到他对房地产市场的看法有了很大的变化。如果说之前的讲话是对房地产金融的严厉警告，那么现在的讲话已经释放了相当程度的温暖。
还有各个城市的房地产调控政策的变化。自去年第四季度以来，各城市根据当地房地产市场情况，采取了一系列措施来化解房地产企业的债务风险。例如，针对上海某房地产开发企业债务逾期问题，上海市发改委等政府部门牵头与金融机构协调。河北省政府帮助华夏幸福(600340)于2021年12月通过债务重组方案。
为了稳定市场预期，采取了各种措施来稳定房地产预期。多地出台购房扶持政策，包括住房契税补贴、消费券补贴、新居民“购房券”、住房公积金贷款优惠等。支持合理的需求；近期部分城市将房贷首付比例降至20%；广州和其他主要商业银行正在协调，以降低利率的按揭贷款在同一时间。
在政策暖风下，房地产市场成交量开始触底反弹。从二手房的成交数据来看，今年2月的日均成交量比1月上涨了30%左右，扭转了之前的下跌趋势。二手房价格也止跌回升。一线城市北京、上海、广州二手房价微涨，深圳二手房价也环比微涨，结束了连续6个月的
据RealData数据显示，2022年2月，贝壳50城带访客量增长约10%，新增房源量增长近60%。市场预期方面，2022年2月，贝壳50城二手房景气指数升至21，市场预期不变。预计3月份二手房市场整体成交量会有较大幅度的增长，价格会保持平稳。从以往的经验来看，二手房市场比新房市场对政策更为敏感，新房市场在二手房交易回暖一个季度后就会开始出现变化。
在市场整体向好的同时，我们也不能忽视潜在的风险。目前，影响房地产市场良性循环的主要问题是个别大型房地产开发企业的债务风险尚未得到根本解决，行业债务平均水平仍然过高。如何实现房地产行业金融去杠杆的“软着陆”，是今年房地产调控的重要问题。
