“现在很多城市的调控已经放松，房贷利率进入下行通道，今年的调控环境比去年有些宽松……了。”等了一年多，90后徐辉(化名)一直想在深圳买套房，最近又接到类似房产中介的电话。“我曾经错过了两次上车的好机会。现在真的是上车的时候吗？”惠听到这个“好”消息，心里有点慌。
2022年，多地楼市似乎开启了宽松模式，“小阳春”的声音无处不在。深圳作为全国楼市的风向标之一，“小阳春”真的能来吗？
传闻搅动市场
近期，多地为房地产市场纾困，从提高公积金贷款额度、实施购房补贴等动作，逐渐扩大到“首付”、“降息”、“宽松限购”，包括三四线城市，甚至部分热点城市。比如，郑州近日出台楼市新政，包括首套房由“认房认贷”改为“认房不认贷”等。政策支持力度大，引起了很大反响。
据记者采访了解，在银行信贷和监管政策方面，深圳并未出现明显变化。其中，深圳房贷首付比例目前没有变化，首套房贷首付比例仍为30%，首套房贷利率普遍为4.9%。不过，多家银行的个贷经理都表示，深圳的房贷额度比较充足，放款也比较快。近日，部分房产中介朋友圈、微信群流传部分银行“不要求查首付来源，流水不再要求为月供两倍”的消息。但证券时报记者询问了包括中国银行(601988)在内的多家银行的个贷经理，他们都坚定地表示：不可能不查！对自来水的要求并没有放松。
在徐辉看来，深圳楼市很容易被一些“未经证实”的消息干扰。除了银行信贷的消息，还有关于二手房参考价格这种“调控工具”的消息，到处传播。市场原本预期二手房参考价会是“一年一次”，但今年2月8日没有变化。最近市场上有消息称，新的二手房参考价格将于本月公布，大部分小区参考价格将上调。据记者梳理，市场上普遍说上调的幅度是3%~5%，甚至有说上调20%左右的。
截至记者发稿时，深圳住建部门尚未正式发布任何关于二手房参考价格调整的消息。但对于大部分小区房价将上调20%的说法，业内普遍认为可能性不大，只是“为了引起大家的注意”。福田、南山、宝安的一些房产中介告诉记者，之前也有部分二手房业主主动降价，但现在都略有提价，因为受到了谣言的影响，但这样做的业主数量并不多。
今年2月，深圳二手房成交872套，环比下跌44%，成交量已降至2008年以来的最低值。市场归咎于疫情，但同样受疫情影响的2020年，深圳楼市出现了火爆行情。“如果二手房参考价格普遍上调，应该会提振二手房的市场信心，‘小阳春’有望出现。最近我们也和一些潜在客户保持沟通，每天打几十个电话。”这句话出自宝安区某房产中介。不过，他也承认，以往深圳楼市一旦出现什么政策上的麻烦，市场反应很快，但今年似乎有所不同，因为购房者对楼市的预期发生了变化。“二手房的参考价格仍然在发挥强大的作用。
对于开发商来说，市场能否迎来“小阳春”对交款至关重要，也预示着购房者的信心能否完全恢复。但无论“小阳春”是否真的出现，推动去库存都是当前最重要的工作。
深圳坪山区在新盘销售的第一位就提出了“10%最低首付37万”的口号，几乎可以和三四线城市的首付相提并论。但如果仔细看相关广告，购房者会发现这只是开发商的操作，因为广告海报上还有一行字：“90天内补齐剩余首付”。
如今，开发商坐等客户上门抢房的日子已经很难再现了。农历新年过后，深圳新房市场开始加大销售力度，特价房、高佣金等现象层出不穷。记者发现，罗湖区水贝地铁站附近的三个新盘近期推出特价房，最高直降150万元。此外，一些房地产企业加大了国家营销激励措施，并给予高额佣金，包括住宅、公寓、商业、办公等产品类型。不仅如此，2月份深圳没有新的房源项目入市，市场处于低谷。然而，刚刚进入3月，深圳的新房项目又开始热闹起来，新房项目开始公布销售计划。“房地产行业在转型，我们在等待更明确的信号，但资金压力也很大。”深圳某大型房企营销负责人告诉证券时报记者。
在市场低迷时期，去污是开发商生存的王道；而且在“不炒”的基调下，“小阳春”也不能承受过高的期望。这是市场的主流观点。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳新房市场推广从农历新年开始，主要与整体市场环境有关。农历新年过后，市场虽然有一点回升，但动力不足。经过多年的叠加，疫情开始在深圳蔓延，客户看房的积极性受到很大阻碍，开发商只好靠促销来吸引客户。
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，深圳楼市的“小阳春”应该会来，但受疫情影响可能会推迟到4月份。但对于今年深圳楼市的“小阳春”，我们也不能期待太多，二手房参考价政策还是会执行的。“2020年下半年以后，违规加杠杆炒起来的那部分房产，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等区域，以及直接相连的学区。没有杠杆加持，很难有足够购买力的接盘者，这也是最近深圳二手房持续下跌的原因。”他预计，今年上半年深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程，二手房交易量年中前后估计会探到每月4000套左右的水平，但还是会低于5000套的分水岭。接下来的市场走势，还要看疫情和调控政策的变化。何倩茹则预计，今年深圳二手房市场仍然是一个前低后高的走势。
