今年以来，房地产行业政策暖风频吹。继2月40多个城市实施首付比例、房贷利率下调等财税刺激政策后，3月，郑州、青岛即墨区、广州花都区等热门城市和地区再次祭出精细化调控动作，降低限购限售门槛。
随着部分城市楼市政策的松动，传统的“金三银四”效应在部分城市再次上演。同时，近期智联招聘发布《2022房地产行业人才市场分析报告》显示，春节后第一周房产中介招聘职位数量同比增长14.2%，其中一线城市房产中介职位数量同比增长44.1%。这也成为楼市回暖的信号。
不过，记者采访的多位中介经纪人，对不同城市小阳春热度的认知却呈现出较大差异。同时，有业内人士认为，相关刺激政策传导到市场还需要一定时间，楼市全面回暖预计要到5月份才能看到。
一线城市楼市局部回暖
头部房企率先受益
北京某头部中介经纪人强辉(化名)在身边的帖子中明显感受到了“扩招”的现象。“最近新老人员更替，很多中介岗位需要年后补。”他告诉记者，“'招聘潮'其实更多是因为中介行业一贯的高离职率，这可能与市场行情没有联系，但最近北京楼市确实能感知到'小阳春'的迹象。”
强辉重点关注北京顺义新城板块，2月最后一周二手房成交超过40套，代表一个新市场成交48套，板块成交活跃。“销售情况和往年差不多。同事们有时会提到个别部门甚至比往年更好。”
上海某头部机构经纪人熊川(化名)也有类似感受：“去年年中，上海受‘三价合一’政策消息影响，成交量略有下降。后来营业额逐渐回升。年后，楼市出现回暖迹象。”
据熊川介绍，作为近期信贷利率下调的城市之一，上海楼市回暖的趋势与政策导向密切相关。“目前上海信贷利率下调5个基点，首套房和二套房贷款利率从5%和5.7%下调到现在的4.95%和5.65%；贷款期限也在缩短。去年最长的贷款期限要3 ~ 4个月，现在基本都在一个月以内。”
在上述两位券商看来，得益于庞大的刚需和改善型住房需求，一线城市在震荡的市场环境中能够相对稳定。
相比之下，距离上海160公里的杭州更需要破冰。当地一家中介的经纪人季先生告诉记者，他对今年的“金三银四”销售旺季不抱太大期望，2022年节后的营业额比去年同期下降了一半。
季先生认为，由于客户购买力不足，杭州楼市目前有价无市。“虽然目前杭州的房贷利率也在下调，但购房者未必买账。我们接触过的很多房东和客户都认为，2022年杭州亚运会结束后，利好会耗尽，当地房价会面临下跌。他们反而想尽快‘出’钱，当地市场预期不够乐观。”
事实上，上述不同城市的销售表现正是当前楼市两极分化的缩影。这说明楼市的“小阳春”尚未大张旗鼓，一线城市局部板块成交量活跃，而非一线城市部分业内人士对楼市快速回暖的预期不大。
根据中国研究院等机构的数据，2022年1-2月，总销售额为楼市的局部“搅动”，让头部房企从销售榜中获益。003010记者梳理机构数据发现，今年1-2月股权销售排名前10阵营的房企中，北上广深四大一线城市的7家房企股权销售占比超过10%。其中，华润置地和金地(600383)在一线城市分别实现权益销售额57.53亿元和41.28亿元，占其权益销售额总额的33.74%和28.12%。
同时，头部房企的销售业绩也将得到提升。以上海为例，记者梳理机构统计发现，今年1-2月，上海共有8家房企股权销售额超过30亿元。其中，大华集团在上海实现股权销售48.53亿元，仅在上海的销售额就占其前两个月股权销售总额的100%。
“活到未来”仍是主流
前2月七成百强房企未拿地
虽然头部房企感受到楼市局部回暖，但对扩大投资仍持谨慎态度。多位业内人士对《红周刊》记者表示，降本增效、聚焦仍是房企2022年的基本策略。
广东中原地产项目部总经理黄桃表示，此前被媒体热议的“节后中介招聘潮”仍是局部现象，而他身边不乏裁撤房企、中介等收缩动作。“就中原地产而言，目前并没有采取积极进攻的态度，而是奉行保本盈利的理念。我们对未来有信心，但是喊口号没有用。你必须先活到未来。”
事实上，今年年初，行业新增土地价值普遍下滑，百强房企鲜有激进的拿地动作。柯睿数据显示，2022年1-2月，100强房企中超过70%没有拿地，投资停滞。取而代之的是地方城投公司和国企填补了土地收储阵营，成为投资主力。
据记者机构统计，2021年1-2月价值规模排名TOP30的新增房企，今年有一半没有扩张和门店。其中，去年前两个月为49起
5.4亿元新增货值排名TOP4的碧桂园，今年同期新增货值下降至60.4亿元，排名降至TOP19。此外，恒力集团、宝龙地产、德信地产、绿地控股(600606)、海伦堡、万达集团、荣盛发展(002146)、卓越集团、中骏集团、电建地产、光明地产(600708)、港龙中国等15家典型房企，2021年前2月新增土地货值均超过100亿元，而今年同期新增货值为零。
梳理背后原因不难发现，今年除了以北京为首的集中供地市场势头放缓，“无力拿地”成为房企拓储滞缓的重要因素。
与此同时，与前期房企扩张阶段拉长管理半径不同，今年1月份以来房企普遍进入组织架构密集调整阶段，聚焦降本增效。比如，碧桂园将原本106个区域缩减至65个；世茂集团将投资、审计、采购等部分职权收归集团，加强对一线的管控；建业集团将目前执行的五级管理机制调整为三级管理，集团总部或将有半数员工回到“更有创造价值”的一线中去。
“房企的裁撤动作是市场波动情况下的合理行为。而在房企各部门中，低附加值和低产出类部门，往往受影响较大。比如，由于拿地减少，短期内一些房企开始对投拓部门收缩；再是研究部门、品牌部门及市场分析等非产出部门容易面临缩减和调整。”黄韬表示，“不赚钱的砍掉，能赚钱的保留，这无非是目前房企开源节流最直接的方法。”
楼市全方位回暖预计“5月见”
房企需要重视销售回款
在楼市向好、房企谨慎背后，房地产行业2022年开局状况难言乐观。克而瑞数据显示，今年2月份行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%。
另据记者梳理机构榜单发现，2022年1～2月房企销售规模较去年同期缩水明显，其中全口径销售金额达100亿元以上的房企由去年同期的53家减少至30家，50亿元以上房企则由去年的85家减少至61家。
正在大举招兵买马的中介机构也是如此，聚焦新房代理业务的世联行(002285)预计2021年度亏损8.5亿元至12.5亿元。
“受春节期间市场遇冷，叠加市场政策整体调控和疫情因素影响，今年1～2月市场购买力整体下降。换言之，开发商想卖房，但购房人在减少，不像两年前房价攀升期间出现恐慌性购房。取而代之的是房企内卷、爆雷现象频出。”黄韬表示。
黄韬认为，目前定义“小阳春”普遍到来为时尚早，但也不至于特别悲观，“近期不少开发商正加大推货，成交量也在逐步复苏，只是增长速度较慢，没有强势的反弹和暴涨现象。”他进一步解释说，尽管目前多地购房政策有所松绑，但仍是因城施策为主，针对刚需和改善性住房，而非一刀切。以广州为例，近期当地部分豪宅项目备受市场瞩目，却也只是板块之内的结构性上涨。当地仍采取动态管理、进行分区价格限定，“归结起来，今年市场‘稳’字当头、稳中求进的状态不会改变。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，限购政策放松、首付比例下调等政策传导至市场需要一定的时间周期。其预判，“目前以上海、西安等热点城市表现尚可，但全方位的楼市复苏迹象可能要等到5月份。就房企而言，需要重视销售回款，确保自身资源能够持续性地良性循环，包括把商品房转化成销售资金、得以偿还债务，只有这样才能强化企业自身造血能力。”
