上海高端住宅市场正在升温。截至3月16日，位于上海内环中心的翠湖天地，当月已成交4套房源。
据在上海高端住宅物业二手市场占有较大市场份额的丽兹银行的经纪人介绍，翠湖天地和世茂滨江花园的月成交量通常在6套左右，但翠湖天地的成交量数据显示，3月刚过一半就已成交4套，部分房源有客户出价沟通。另外，万科翡翠雅滨里去年卖了10套，今年2-3月已经卖了7套；绿城湾一年也就十几套，这个月已经卖了五套。
上海高端住宅的温度已经转移到了拍卖行市场。此前，3月11日，一套592.8平方米的拍卖行以1.092亿元起拍。经过141次拍卖，最终以1.779亿元成交，溢价率63%，折合30万元/平方米左右，刷新了这个小区的单价纪录。
这家拍卖行位于上海价格非常高的住宅区中粮海景1号。该项目位于浦东新区陆家嘴板块黄金地段。
成交回暖
事实上，2022年，上海高端住宅市场已经出现量价回升。1月，上海徐汇融创滨江1号院一套近300平米的豪宅以17.4万元单价成交，总价5100万元，比起拍价高出1400万元，溢价率37.8%。是2022年上海第一家高端豪宅。
事实上，今年春节后，大部分二手房业主都有涨价预期。据上海中原研究院统计，1月5套成交总价过亿，其中道里公馆560成交价格达1.5亿元。2月，陆家嘴滨江凯旋门成交一套总价6720万的二手房，均价23.67万/平米。
上海高端住宅市场的表现恰恰反映了市场预期正在加速复苏。上海中原地产市场分析师陆文熙认为，经过几轮市场大起大落，可以看出一线城市的高端住宅总有其魅力所在，资产保值增值功能明显。
前面提到的中粮海景一号去年也有少量成交，但因为户型和楼层的关系，在8000万左右，成交单价在20万左右。这套房子之所以卖这么高的价格，是其本身的稀缺性，属于复式类型，位置和景观都有很大优势。
据58安居客房地产研究院分院院长张博介绍，目前上海高端豪宅市场单价大多在20万元/平方米以上，特殊景观资源价格会更高。诸葛找房数据显示，今年前两个月，上海一手高端住宅成交1414套。
前述利兹银行相关人士指出，回顾这半年来的政策动作和市场交易情况，在政府各项政策的引导下，以及银行放贷和降息的放松，市场成交量将继续增长。“整个市场的主要影响因素是供求关系和心理预期。”她说，从上海丽思银行16年的经验来看，每年的2-3月都会是窗口期。在成交量相对稳定的前提下，并且在市场预期增加的过程中，也是豪宅成交量增加，成交价格逐渐提高的过程。当然，出现暴涨现象的可能性不大。
陆文熙指出，二手豪宅反映了当前豪宅的真实价值。新房入市价格有限，越是市中心价格倒挂越明显。比如虎年第一批新进房源中，百汇公园关注度较高，均价12.7万元/平米，但周边二手房至少15万，0
奢侈品市场好的时候价格涨得快，市场不好的时候表现出韧性。从本次拍卖结果来看，单价已经达到30万元/平方米，溢价超过60%。可见市场更青睐稀缺房源。这种现象会进一步强化买“好房子”的认知。如果今年市场没有太多波折，奢侈品市场还是会有意思的。
酝酿“小阳春”
但随着近期疫情的反复，上海二手房市场整体成交量又开始下滑。在此之前，二手房市场的小阳春前兆有降温迹象。据了解，在2022年第一轮新房集中供应中，部分一手房开盘也将延后。
上海中原地产数据显示，上周(3月7日-3月13日)，新建商品住宅成交面积9.9万平方米，环比下降35.4%。成交持续下滑，跌破10万大关。
回头看看年初至今上海的成交数据。总价2500万元以上的房子，1月新房成交314套，2月新房成交94套。与去年同期相比，增长21.7%，下降37.3%。二手房1月成交68套，2月成交40套。与去年同期相比，分别下降了47.2%和47.3%。从数据中可以看出，1、2月份的交易表现符合正常的交易节奏，并没有太多突出的表现。
上海链家的数据显示，2月份成交量和价格双双下降，成交量下降16%，成交均价下降4%。虽然近两年成交量价一直处于低位，但上海链家研究院首席分析师杨指出，这并不是释放市场的信号。目前市场整体运行平稳，交易活跃度适中。她指出，2月份上海二手房市场量价齐跌的原因：一是受春节影响，假期成交量较少；二是受疫情影响，不仅很多小区看不了，购房者也暂停看房计划；三是成交结构中小户型、低价位的房子占比上升，导致均价下降。
目前市场氛围良好，政策持续吹暖风，天气转暖也有利于创造看房条件。市场情绪也很乐观。从认可度来看，个别热点板块依然可以保持较高的入围得分。但最近上海疫情反复，很多人被隔离在家，对客户看房和集资影响很大。据了解，目前一手房项目正在推行VR看房和网络摇号。
即便如此，2022年第一批公布的新盘，绝大多数还是选择了延期开盘。鲁文曦预计，短期看不到有开盘的迹象，供应维持清淡格局，受此影响，成交也会逐步收缩。
从上海2月二手住宅交易数据来看，全月共成交1.27万套，环比减少15.8%。从成交趋势来看，二手住宅市场和传统交易节奏相似，受淡季影响出现低点。
从年初到现在，新房市场数据表现比二手房活跃，1月成交超过120万平方米，2月成交80万平方米，都在正常水平之上。新房差不多有一半能触发“积分制”，还有不少项目尽量避免触发积分。反观二手市场，最近几个月成交一直处于平均流量之下。这一方面印证了二手房调控政策是非常精准的，另一方面也反映了新房市场热度上升。
“从行业本身来看，需要一次像样的小阳春行情提振行业信心。”卢文曦指出。去年下半年整个地产行业遇冷，个别房企出现债务问题，这一现象至今还在延续。作为下游行业，家电、传媒、中介等等同样受到冲击。整个行业比较压抑，需要有一次像样的行情改变眼下相对低迷的格局。而豪宅本身就是市场的风向标，豪宅成交量放大说明市场开始回暖。通常市场转暖的时候，这群标的交易最活跃，而且价格通常也涨得比较快。而市场处于调整期，豪宅成交量会大幅萎缩，但价格下跌幅度有限。卢文曦认为，从这一点来看，市场在回暖，只是因为疫情，导致小阳春步伐放慢了。
