在今年的城市更新任务中，“适老”、“无障碍”等关键词频频出现。政府工作报告中提到，将改造一批旧城区，推进无障碍环境建设和老龄适应性改造。
琶洲村位于珠江南岸，是广州最大的城中村之一。在重建之前，城市和农村的结构形成了强烈的对比。村外是广州的地标建筑，村里充斥着各种城中村常见的“城市病”。如今，改造后的琶洲村焕然一新，高楼林立，文化广场林立，保留了一些颇具特色的传统建筑，这里历史与现代并存。
这是城市更新时代的一个缩影。今年政府工作报告提出，有序推进城市更新。与此同时，城市更新已被写入许多地方政府工作报告。3月17日，国家发改委(NDRC)发布《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，再次“突出”了城市更新，并将其列为今年的重点工作。
在去年各地密集出台城市更新条例的基础上，今年将是城市更新工作全面展开的一年。
受访专家表示，在我国积极应对人口老龄化的国家战略背景下，城市更新工作应结合中国特色和需求，推进无障碍环境建设和适老改造，补充社区养老模式和条件，满足人民对美好生活的不断追求。除了惠及民生，城市更新也将成为扩大内需、增加投资的重要途径。未来应充分发挥市场主体力量，推动各类资本参与支持城市更新的可持续运作，发挥城市建设在撬动内需中的重要支点作用。
适老化、无障碍成“关键词”
2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》号通知，否定城市更新要遵循过度房地产的开发建设方式，明确坚持“保留、改造、拆除”并举，划定“2255”底线。《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中也再次提到“注意对现有建筑进行修缮改造，防止大拆大建”。
在去年“实施城市更新行动”的基础上，今年的政府工作报告进一步提出“提高新型城镇化质量，有序推进城市更新”。目的是整顿过去的城市更新模式，遏制无序拆迁的“野蛮生长”，回归城市更新利国利民的初衷。
记者注意到，“适老”、“无障碍”等关键词在今年的城市更新任务中频繁出现。政府工作报告中提到，将改造一批旧城区，推进无障碍环境建设和老龄适应性改造。除了国家层面，这种导向在地方政府工作报告中也非常明显。很多地方对老楼加装电梯提出了量化目标。此外，湖北省提出完成1.5万户的老龄改造，安徽省提出建设一批无障碍示范区。
广东省机构改革研究会常务理事彭在接受记者采访时表示，加快老旧小区的老龄改造是积极应对人口老龄化国家战略的重要举措。随着我们步入老龄化社会，“老龄化”和“无障碍”可能会成为一种普遍需求，应该纳入城市规划、建设和更新的硬性规定。
去年12月，住建部透露，2019年以来，全国各地结合城市老旧小区改造安装电梯近2万台，新增或改造养老、助餐等社区服务设施近3万个。但总体来说，适应老旧小区老龄化还处于初级阶段，还有“就老龄化社会而言，要考虑到中国老年人大多以居家养老为主，社区养老为辅的模式和条件，推进更人性化、更适合老龄化的城市更新改造，从需求和中国特色出发。”彭宇说。
除了民生，城市更新优化产业布局和结构也成为各地的目标。比如，今年上海提出推进功能布局调整和产业结构升级，高标准推进南大智慧(601519)城、吴淞创新城、金山滨海国际文化旅游度假区建设。青岛提出以保护、保存、利用、提升为主导，重塑产业与空间的关系；通过推进低效区再开发，进一步优化产业布局，完善城市功能，提升城市品质，为城市发展注入新动能、引进新产业、焕发新活力。
华南城市研究会副会长孙步尘告诉记者，以前城市更新更像是房地产开发，所以现在地方文件都要求城市更新产业导入。目前很多大城市的老城区都面临着产业空心化的危机。城市更新可以激活和利用更多的空间，吸引更多的产业重新进入老城区，优化城市产业的空间布局，形成新的产业增长点。
探索城市更新多元治理模式
城市更新不仅是民生工程，也是发展工程。在扩大内需的战略下，城市更新不仅对补短板、扩大内需、增加投资具有重要意义，而且对畅通流通、构建强大的国内市场、促进经济长期持续健康发展也具有重要意义。
2月24日举行的国新办新闻发布会上的公开数据显示，据不完全统计，截至2021年底，全国已有411个城市实施了2.3万个城市更新项目，总投资5.3万亿元。
2022年，城市更新将持续火热，成为各地重点项目投资热点。如《广州市2022年重点项目计划》、《广州市2022年重点建设预备项目计划》提出，2022年广州市城市更新等重点工作项目54项(含预备项目6项)，总投资9776.27亿元；石家庄发布的2022年重点建设项目清单包括71个城市更新项目，总投资586.9亿元，年度预计投资300多亿元。
城市更新撬动的巨大内需空间和投资潜力，吸引着众多资本进入这里。
一新兴赛道。北京、上海、无锡、天津、成都、广州、石家庄等地纷纷成立城市更新基金，且呈现基金体量较大的特点。近日，上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）注册成立并完成备案，注册资本为100.02亿元人民币，作为2021年6月发布的上海800亿元城市更新基金中的引导基金，其备案完成标志着上海在城市更新资金支持方面取得重大进展。除上述城市外，重庆也在积极拓宽城市更新资金的来源渠道，提出力争今年完成城市更新基金筹建。记者注意到，部分城市的城市更新基金呈现多元化构成特征，除政府和国企外，社会资本也能参与其中，这种政府、国企、社会资本多方参与城市更新的模式正被逐渐推崇。
近日，广州发改委发布《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，其中重提加大社会力量参与城市更新的力度。
城市更新项目周期长、成本大，相比之下，对民企而言，国企融资成本更低、风险更低，但民企也拥有效率高、经验足等优势，将在城市更新中发挥重要作用。
华兴证券（香港）首席经济学家兼首席策略分析师庞溟在接受记者采访时表示，如何撬动更多的增量资金参与并盘活存量资金，是关系到城市更新投资与建设能否顺利开展的关键。在加大财政资金支持力度的同时，应强调投资的有效性、适度性、可行性、持续性，合理设计盈利模式，精细安排融资方式，充分发挥市场主体力量，探索社会资金与民间资本平等参与城市更新的模式，鼓励行业龙头企业带动中小企业特别是科技创新型企业以多种方式参与城市更新。
多方资本参与将推动城市更新可持续化运作，充分释放我国城市发展的巨大潜力，发挥城市建设撬动内需的重要支点作用。同时，城市更新中基于数字化、网络化、智能化的新型基础设施建设，也将成为新的经济增长点。
庞溟表示，适度超前开展城市更新在内的基础设施投资，才能稳住我国经济的基本盘，夯实数字经济和中国智造发展基础，更好地推动经济高质量发展，促进我国经济社会转型发展，扩大有效投资和消费。“考虑到传统基建对经济增长的边际贡献逐步削弱等因素，城市更新对各方面都能产生较强的带动效应，并能作为承托新城市(300778)建设、智慧城市建设和数字经济发展的基础。”
