2022年集中供地的大幕正在徐徐拉开。截至3月29日，北京、福州、合肥、青岛、徐州、厦门等6个城市已完成今年首轮集中供地，天津、成都、长沙、重庆、宁波、金华等其他城市发布了首轮供地土地信息。
今年是中国对热点城市实施集中供地政策的第二年。由于信贷政策调整等因素，行业流动性受到阻碍。2021年第二轮、第三轮集中供地，很多城市都出现了竞价意愿不足、竞价过高的现象。
因此，在今年首轮集中供地中，供需双方的表现被认为具有一定的风向标意义。
综合各地官方信息，今年首轮集中供地门槛普遍下降，体现了地方政府吸引企业拿地的意图。比如，东莞取消了房屋最高销售价格的限制，大规模取消了住房免费分配；杭州出台了“价高者得”的原则；成都取消了“竞技人才公寓”的竞标条款。与以往相比，这些措施将为征地企业腾出更多的利润空间。
从6个城市的竞价结果来看，成交热度普遍高于去年第二轮和第三轮集中供地，主要表现为溢价率上升，流拍现象减少。既说明了宽松规则的吸引力，也说明了市场的流动性正在恢复。但总体来看，土地市场还没有达到去年同期的热度，尤其是民营企业的积极性，仍然需要恢复。
门槛有所下降
东莞取消新房销售限价，是今年第一轮集中供地中最引人关注的规则。今年3月13日，东莞首批集中供地正式挂牌，共出让住宅地块8宗，总起拍价170.83亿元，总出让面积33.29万平方米。八块地中，有两块是2021年上市出让的“还地”。
这些地块的转让门槛大幅降低。以2022WR003长安地块为例。去年该地块设定了41998元/平方米的空白销售限价，但这次取消了。其投标保证金也从去年的22亿元下调至10.1亿元。此外，该地还取消了免费住房的要求。
此外，其他地块未设置住宅销售限价。在分配要求上，只有塘厦地块需要免费分配10%的房源，以及相应的免费停车位，其他地块没有分配要求。
东莞本地的拍卖规则相当“友好”，有实际的考虑。从去年下半年开始，东莞楼市成交平淡，土地市场也转冷。东莞去年挂牌的36宗商住用地中，有3宗地块终止出让，1宗地块流拍，均发生在下半年。今年以来，东莞楼市的成交规模也明显低于去年同期。
东莞的案例是很多热点城市的缩影。2021年，房企购买土地面积下降15.5%。其中，行业流动性收紧导致下半年多个城市土地成交遇冷，热点城市第二轮、第三轮土地流拍热度也明显下降。因此，今年已经发布首轮集中供地的城市，大多调整了门槛规则。
杭州首轮拍卖推出了“价高者得”的规则，即当地价格达到最高价后，不再直接摇号，而是以线下报价的方式进行。这一规定被认为在一定程度上保证了项目利润。
福州首轮集中土拍，部分地块取消了租赁住房配建；将部分地块容积率调整至3.0以上，变更建筑h
中指院指出，减少土地划拨和建设规模，“简化土地拍卖规则”是今年首轮集中供地的主要特点。此外，降低缴存比例、延长缴费年限、降低底价也是各地普遍采取的措施。为保证合理利润，提高企业拿地积极性，这些措施今后将被其他城市进一步采用。
民企热情尚待恢复
从实际交易情况来看，这些措施起到了一定的作用。已完成第一轮土地集中拍卖的北京、福州、合肥、青岛、徐州、厦门6个城市，成交热度普遍高于去年第二轮、第三轮土地集中供应。
3月16日，福州四城区完成今年首轮集中供地。最终成交的12宗地块中，有4宗溢价率达到两位数，其中两宗触及最高价，以摇号方式争夺买家。
厦门3月29日完成今年首轮土地拍卖，10宗涉房土地中，溢价成交6宗，整体溢价率7%。其中，两宗地块因达到上限而转入摇号，这也是厦门土拍首次触发摇号机制。
与很多城市类似，厦门在首轮土拍中也推出了一些颇具吸引力的条款。厦门此次推出的10宗地块中，有5宗位于湖里区和思明区，地理位置较好；部分地块降低了起始楼面价和限售期。
合肥首轮土拍，大幅压缩配建规模，推出19幅地块，其中15幅地块因“价高者得”进入竞质程序。
值得注意的是，即使没有出台明显的“利好政策”，部分城市的首轮土拍也取得了不错的成绩。
作为全国首个完成今年首轮集中供地的城市，北京已推出18幅地块，吸引了57家房企和财团签约。其中成交17宗，溢价成交8宗。与去年第二轮和第三轮集中供地相比，竞买人数和溢价率均有所增加，而流拍率明显下降。
去年拍卖市场一度遇冷的青岛，也于今年3月18日顺利完成首轮集中拍卖。其中，一幅位于城阳区的“汇路”地块，经过35轮竞价，以13.44%的溢价率中标。从上一批拍卖到这一批的高溢价出售，剧情一直没有调整。
>“2022年以来，房地产调控政策不断改善，行业的流动性也有所增强，对今年的土地市场带来了一定利好。”中指院表示。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，年初是房企制定年度投资计划的重要节点，企业的投资预算也相对充足。从投资节奏上，年初获取的土地通常能在当年产生业绩。因此，房企在首轮集中供地中进行发力并不意外。
但他同时表示，与去年首轮集中供地时的火爆相比，完成今年首轮集中供地的城市，交易热度仍然有明显的差距。究其原因，在于行业流动性尚未完全恢复，尤其是民企的拿地积极性仍然不高。
根据官方信息，在已经完成首轮土拍的6个城市中，无论是报名参拍的比例，还是最终拿地的数量，国企和央企都占据主流，这与去年年末以来的情况颇为一致。
前述房企人士指出，虽然市场的流动性已经有所改善，但整体改善幅度有限，且在2022年，民营房企面临的偿债压力仍然较大。因此，未来一段时间，央企和地方国企“托底”，仍会是土地市场的常态。
中指研究院也指出，总体来看，房企拿地仍偏谨慎，叠加疫情因素，市场预期仍存在一些不确定性。与此同时，企业面临偿债高峰，资金压力仍较大，短期土地市场热度整体改善的空间或有限。
